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2021上海楼市下半场:是站岗还是踏空?

时间:2022-07-04 15:31:19来源:147采集作者:147小编点击:

2021上海楼市下半场:是站岗还是踏空?(图1)

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如果只能用一个词来形容上海上半年的楼市,你会想到什么?

上涨?积分?抢房?集中供应?房住不炒?

这些都对,但也仅仅只是万花筒的一面,而这些不同的立面拼起来,才是2021年上半年上海楼市的全貌:

魔幻

1、新房集中供应,同板块新盘同期入市,分流购房者;价格牢牢锁死,只要产品不变,从一期到三期都是一个价格;

2、新盘入围积分成为新的试金石,从70分到110分,社保巨子因此饱受争议;

3、土地集中供应,房地联动价出炉,从开发商到购房者都是房住不炒;

4、二手房业主情绪高昂,挂牌价几乎失控;成交价链家都没敢放出来!

5、二手房指导价、二手房停贷、一二手倒挂,各种消息暗流涌动;

可以说,上海楼市20年以来,从未如此魔幻,也从未如此割裂!

站在7月展望下半年,上海楼市可能会有那些变化?

买房会不会站岗?

卖房会不会踏空?

看完这篇文章希望你能有答案!

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上涨的压力

根据6月末公布的最新数据,标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数显示:4月美国房价同比上涨14.6%,高于3月13.3%的涨幅。

这是什么概念?

要是放在国内,可能要被拉去枪毙五分钟!

而这就是疫情之后全球房价加速上涨的缩影,而中国楼市在这一队列中并不突出!

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显然,不同于2008年,这次我们不跟了!

中房指数数据:2021上半年百城新建住宅价格累计上涨1.70%。二手住宅价格累计上涨2.56%。

虽然身在上海的我们感受的数字会放大一些,但平心而论,在这场通胀洪流中,房住不炒一直都在!

房价企稳带来的另一个影响就是:供求比有些失控!

据初步统计:2021年上半年,20个代表城市商品住宅供销比为1.26!

上海、深圳、合肥、成都等城市,销供比处于1.6~1.8之间,短期市场供不应求态势较为显著。

受此影响,2021年上半年重点城市商品住宅成交规模达到近5年同期最高,仅次于2016年!

这些放大的成交量很大程度上保证了房价的稳定,但笔者想说:即使这样,房价仍面临较大上涨压力!

尤其是上海!

今年上半年三批次集中入市新盘,供应量的确在增加,按照这个节奏,下半年的新盘供应量也会相当大!

用强有力的供应来熨平这一轮周期波动,加上焊死的新房价格,至少不会失控!

所以,要看到全局因素带来的上涨压力,也要看到国内特别是上海楼市的独特之处,一味的将国外趋势套在国内的做法显然不可取!

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流动性降低

一般来讲,新房市场通常都是三方博弈:银行、开发商、购房者!

占主导地位的往往是银行和开发商,关于限制这两方的政策已经出台!

开发商三道红线

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银行两道红线

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而在购房者身上,也加上了一层限制:利率上浮。

从4月开始,杭州、成都、济南、南宁、佛山、珠海、中山、东莞、惠州、嘉兴、南通等60多个城市上调房贷利率。

其中,杭州20天内上调了2次房贷利率,目前首套房贷利率为5.6%,二套为5.7%。

再比如,广州工农中建等年内已4次上调房贷利率,目前首套房为5.4%;二套房为5.6%。

新房市场中,三方参与者的头上都加了紧箍咒,经过了2021年上半年的反弹之后,下半年的走向趋势,大概率就是流通性降低。

据初步统计,2021年上半年,20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1765万平方米,同比增长10.3%,与2019年同期相比,增幅为8.9%,绝对规模刷新历史同期记录。

而在大幅度供应反弹之后,从长久的红线来看,新房市场不再会如此激进落回到上海之中,更明显的现象或是一二手房之间将会更为割裂。

当一手房无法成为二手房时,二手房市场自然就没有流动性了。

每流动一次就要间隔N年,这个N,通常是3或者5,也有可能是2或者10。

正常3-5年的限售或许已经能滞缓普通城市的二手房交易,却满足不了一线和新一线城市的焦虑。

二手房市场,已经使用的手段包括冰冻+限价+限贷+契税+监视的手段。

下半年,这些手段必然丰富和蔓延。

深圳的二手房指导价已经在西安、成都等地铺开了,北京和上海施行真的还会远么?

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图-深圳部分无客户的中介门店↑

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二手房站岗还是踏空

稳稳的新房市场毋庸置疑,二手市场即将大刀阔斧!上海楼市下半年一个最大的疑问:

买房会不会站岗?卖房会不会踏空?

这可能我们还要回顾下上海的集中供地。

极大程度地稳住了楼市的预期。

房地联动价的出炉,使得明年新房的售价也清晰可见。

而一个很简单的房价逻辑就产生了:

土地价格(低)——明年新房价格(低)——二手市场价格(低?高?)

肉眼可见二手房市场的管控或将在下半年达到史上最严!停贷潮甚至也或将持续!

二手房买了站岗,在下半年可能真的是比较普遍的事情,而且正经要站一阵子。

共有产权房和租赁房则是最后的后手,给困苦无房的市民以最后的保障。

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下半年上海置业建议

所有的调控,实际上都会指向一个结果:土地有序出让,新房越来越多并且价格平稳、二手房交易滞缓、价格受限、成本上升。

具体到上海,楼市后事如何?这个问题,就自然容易回答了。

稳定和发展,是上海的主基调。

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在土地上,上海主动阉割出让收入,已经成为了全国的先行者。展现了逐渐不依靠土地财政的雄心和决心。下半年继续加大宅地供应已成必然。

从土地出让时就已经开始限制新房价格,也是这种信心的延续。预计下半年继续执行积分制、限售制以及为新房贷款提供较为充足的供应,从而使得新房市场平稳健康发展。

下半年,二手房交易指导价以及二手房挂牌监管机制或提上日程。

既是临门一脚,也是最后一刀。

但同时,上海对二手房应该也不会太过分。

毕竟,上海和其他城市一个非常大的不同是置换需求。

很多人都会卖了原有的房屋做置换。从而,也使得二手房交易影响到新房交易。

改善需求,不容忽视。

因此大胆预测:下半年可能会提升二手房交易贷款利率,对于二手房交易信贷额度不会过分严苛。

但笔者个人建议:无论是新房还是二手房,千万别做等等党,毕竟从上海楼市历史发展以来,等等党们的结果向来都只有后悔一个结果。

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