原标题：探讨|关于不动产登记落宗问题的思考
落宗是不动产统一登记实施以来的新名词，是指给房屋在不动产登记系统中找到对应的地块。它是实现房地一体登记的基础，可以形象理解为给房子在不动产登记信息系统中落户口，给地块在不动产登记地籍系统中找到家。
地块或者房屋信息落宗的本质就是将分置的房产和土地数据合并，最终整合在不动产统一登记系统中，而各地区登记信息系统数据库的完善程度，很大程度上决定了该地区不动产统一登记的质量和效率。所以说，落宗是提升不动产登记服务质量的基石。
落宗的分类
新地块落宗。所谓新地块，就是指在不动产统一登记系统启动之后出让、划拨的国有建设用地或者集体建设用地。针对这类地块的数据录入工作，主要包括：核实土地矢量数据（位置、形状、坐标等）、地籍调查结果（四至、用途等），数据录入之前需要核实其与审批材料的一致性。
旧地块落宗。所谓旧地块，是指在不动产统一登记系统启动前就已经办理了土地审批但没有录入地籍系统的地块。在实践操作中，此类地块往往由于审批时测量误差和坐标系转换等原因，落宗时会经常出现压覆、重叠、漂移等情况，这时需要查阅档案材料（如土地权属原始档案、登记卡等材料），进一步核对地块信息。
新建楼盘落宗。此处新建楼盘是指不动产统一登记实行后，申请办理整体项目不动产权证书的小区。在实践操作中，处理此类数据的第一步需要制作标准不动产单元表。标准不动产单元表由房地产开发企业填写，并由不动产登记人员审核。准确翔实的不动产单元表是企业办理整体项目不动产权证书及项目业主办理各自不动产权证书的基础。一般情况下，一个总表包括三个分表：表一主房、表二附房和表三商业用房。标准不动产单元表的具体栏目需要企业根据施工合同、工程规划材料、竣工验收材料、土地权属证书、购房合同等材料按规定填写。第二步需要人工核对测绘公司提供的幢坐标，幢坐标正确才能保证楼盘在地籍系统中位置的准确性。幢坐标导入完成后，才能将地籍系统中楼底投影图像数据和不动产统一登记系统中每一户的信息关联，从而生成户信息的身份证号，即不动产单元号。最后一步需要核实并导入测绘公司提供的分户图，它是不动产权证书上的附图之一，跟每户信息一一对应。
老旧小区落宗。在目前全国老旧小区改造的大形势下，为老旧小区完善不动产统一登记信息是各地方不动产登记机构的重要工作。根据老旧小区原始信息的不同情况可以分为以下两种：一是可以根据房产证号找到不动产登记簿中的户信息且证号和系统数据对应准确，这种情况下落宗时需要将户信息中内容（比如坐落、面积、楼层、公用宗地面积、竣工时间等）进一步核实完善再录入。二是系统中无该房产信息，落宗时需查阅房屋原始信息以核实房产证真实性，再从地籍系统中找到该房产对应的地块。最后在不动产单元表中新建一户信息。此种情况需要在受理业务时补录产权信息，完善登记簿。
农村宅基地落宗。在开展农村房地一体登记之前，农村宅基地落宗并没有可供借鉴的有效经验，所以实践中通常采取的办法是，继续采用农村宅基地测绘原始数据，将目标地块信息一一转移至地籍系统的宅基地图层，再将基础数据信息更新至不动产登记信息系统，这样受理人员就可以在受理时进行地块信息关联。
存在的问题
坐标允许误差无统一标准。不同测绘标准和测绘目的往往会依据不同的坐标系，通常情况下，不同坐标系之间相互转换会导致地块坐标数据产生一定误差，但是目前并没有专门针对不动产统一登记工作的允许误差范围。实际上各地情况虽然不尽相同，但普遍都是越早办证的地块，其坐标准确性越难以保证。各地地籍系统中无法核实的地块数据事实存在，此种情况会严重影响地方不动产统一登记数据的上报质量。
老旧小区数据获取难。数据获取困难的情况，大多会在20世纪90年代左右领取房产证书的权利人办理不动产登记业务时遇到，其关联信息时往往会出现查无此证的情况。落宗时首先要查阅档案材料，核实房产证信息；其次要在地籍系统中找到此房产所在小区的具体地块，再根据宗地代码在楼盘信息中找到该户对应的项目；最后才能在不动产单元表中新建一户，为此证落户。
系统升级落后于操作实践。实际业务操作中发现的很多系统短板无法及时更新升级。例如，办理转本位登记（即由房屋预售合同抵押转换成不动产权抵押）业务时，系统信息的提取只能关联主房产，而车库、储藏室、阁楼等附房的不动产单元号则无法关联至不动产证书号，这就导致了附房转移跟不上主房的情况出现。
解决建议
受理窗口整合简单落宗业务。实践中依照合同办理不动产登记的业务，待咨询窗口初步审核材料后，直接由受理窗口按照合同、补充协议和分户图上信息落宗。
提升老旧小区信息普查数据质量。加大老旧小区房屋信息数据普查力度，不动产登记专业技术人员提前介入普查信息核实工作，从业务办理数据需求倒逼普查工作提档升级，全面提升数据普查质量。
农村房地一体登记业务下移至基层自然资源所。基层所对本辖区农村房屋、宅基地情况更为熟悉，在办理农村房地一体登记业务时有天然优势。业务办理下移，一方面为乡镇群众办理业务提供便利，实现数据传输代替群众跑腿，另一方面由基层所负责核实农村宅基地现状、四邻，这样会更准确方便且可实现。
作者单位：山东省聊城市茌平区自然资源和规划局
《中国不动产》2021年第12期
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供图：刘 乾 朱伟伟
编辑：黄俊飞
审定：李军晶
以上文章不代表本官微观点
仅供参考
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