近日，第一财经一篇名为《500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂》的文章一度登上各平台的话题榜。
简单的来说：
就是大概有国内500个土豪，通过中介机构仲量联行、景鸿咨询、金鼎置业等花了数百万购买了日本丰臣商事株式会社开发的位于日本TOYOTOMIINN难波(日本桥)的项目。
开发商丰臣公司承诺在交房后承租，用于民宿运营，业主前十年则可获取6%的年化收益。
但是在投资者收到几期租金后，后面的租金就没了。
而且大家发现所购买的房子本来约定2022年2月过户，迟迟不能过户，本来在开发商丰臣公司名下的房产有些已经被重复抵押给了第三方。
这将前几年在一二线城市非常火的海外房产投资拉入了大家的视线。
这可能是海外房产投资中第一个被媒体报道踩雷的事情。
01
其实，大概在2016-2018年左右，国内金融还没有去杠杆，经济增速还比较快，大家都在说你不理财，财不理你的背景下，海外房产投资是比较热的。
当时小泷记得身边有小伙伴做泰国房产的、有做美国房产的，还有做越南，墨尔本的。
总体来说产品的设计和宣传噱头都换汤不换药：
当地的品牌开发商，位于核心地段。通过购买海外房产资金可以出境，对冲人民币贬值风险。售后返租保证收益。海外有房产，可以供自己度假和孩子后面出国留学使用。比如下面这个楼盘的介绍：
这当中当然有人大有斩获，估计踩雷或者掉坑的人也不在少数。
02
我们回到此次的日本买房踩雷事件。
首先，购买境外房产我们需要外汇，而根据《个人外汇管理办法实施细则》对个人结汇和境内个人购汇实行每人每年等值5万美元的限制。
而对于购买房产这种大宗商品，你除非之前就已经有外汇储备，要不然突然之间让你找个是几十万美元显然是不现实的，但是你又想现在就买，怎么办？
最常用的方式就是通过地下钱庄对敲出去（当然也有国内公司投资境外公司股权出去，但是相对来说少）。
而本次踩雷的日本房产，购房者的房款是直接打到了丰臣公司法人西园寺优真位于上海的账户。
而这个丰臣公司的法人西园寺优真，原来还是个华人。
中文名叫马继业，其在2015年就在上海注册了丰臣投资管理有限公司，不过现在已注销。
那会存在个什么问题，可能投资者的钱压根就没出去过，直接进了个人腰包。
在咱们中国买房大家都知道，购房者的款是直接打进监管账户，你就是打进了监管账号开发商都会想法设法的去挪用资金。
而当从二狗子摇身变成Tony后，似乎大家放下了戒心，几百万直接汇进个人账户也没任何疑问。
其次，那花了几百万买的房子是什么样的呢？
作为一个数十万亿的赛道，房地产是始终没有被信息化的飞机大炮改造，而是一直是刀耕火种的行业。
现在大家买房都可能会去各种APP看看基本信息，通过VR看看户型，如果要买了无论如何都要实地去看看吧。
但是境外房产，讲真的，要去看房真不容易。
之前小泷做泰国房产的朋友每隔一段会组织看房团去泰国看房，机票自理，食宿免费，确实会有人去看，但是成交的客户寥寥无几，很多人就是冲着旅游去的。
而此次他们购买的日本房产购房者应该没有去实地看过。
项目的位置图如下：
可能很多购房者只是看到了PPT造房，项目工程进度，具体位置都不清楚。
因为根据消息，TOYOTOMIINN难波项目最早2018年10月份的时候就有人入住过了。
并且风评很差，空置率很高，很难不让人联想，丰臣这个是真的在搞新房项目还是在空手编鬼故事。
下图为网传的项目图和户型图：
如果上述项目出现在国内的地产。
某个开发商告诉你售后回租十年，租金回报6%
绝大部分人可能会说：PZ，哪有这种好事。
但是放在国外，很多人就相信了，并且我相信这些能拿出几百万购买海外房产的人至少都是中产以上，社会的精英层。
但是就是这样的社会精英，也会掉坑里。
那可能有人会说，我们有购房合同，我们可以通过法律手段维权。
不过说实话，太难了。
我们买的家门口的楼盘，开发商就在门口，签的合同都是国内签的，尚且有那么多烂尾楼，更何况一方在日本，一方在中国，这准备咋弄？
且不说跨国打官司的难度，需要投入的精力和财力，日本国内常见的集体诉讼，这500多名国内业主能团结起来吗？
你刷卡、签合同的前一秒你是开发商的金主爸爸，但是当你签完合同一秒后，你就变成了砧板上待宰的鱼肉。
霸王条款、虚假宣传、烂尾都要有做好准备，而跨国投资还要准备好诈骗。
此次日本房产事件大概率的结局会是：
钱，多半已经转到海外，怕是追不回来了。
人，恐怕也已经在海外，怕是挺难逮捕的。
03
最后借用一句网络流行语潘嘎之交，跨境投资的水很深，一般的人是抓不住的。
已故万亿资本大佬解直锟之前境外投资尚且都能被骗10亿美金，更何况我们普通人。
如果真是个无本万利的生意，自己哪怕借钱也要自己上，为什么还要飘洋过海的告诉你？
我相信此次事件不是第一次也不是最后一次。
随着近几年大国之间的博弈，国际形势的转变，大家之前绞尽脑汁想要出去，现在大家都又回绞尽脑汁想回来。
毕竟看起来账面的浮盈可能一夜之间就会变成0。
以上正文来自：小泷
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