17、18年那会,其实就好多人在炒作这个事情,当时可以说爆火,很多人也是在那样的造势下入了坑。
四五十万就可以拥有一套房子,而且有的还0首付,每个月还几千块房贷,中心地段,精装修,房子都是在旅游业发达的城市,想去住就去住,不想去住还能有人专门负责帮你租出去。
是不是听起来就很心动?
就是这样的一套说辞,让多少人前仆后继地折进去,东南亚的房产投资,顿时也是名声大噪,一场资本勾勒的美梦,正在吞噬所有投资者。
在这个骗局中,有一句很流行的话现在投资这里的房地产,就跟投资20年前的中国地产一样!就像在20年前的北京买房一样!
但事实上,没有哪个国家,可以是20年前的中国!也没有哪个城市,可以是20年前的北京!
讲海外投资的坑,本来是一件动别人蛋糕的事,但最近我有好几个粉丝还在被骗,所以我还是决定仗义执言。
隐藏骗局1:中介费要2万,还得签个坑人的咨询合同
光从粉丝截图给我看的一些聊天碎片,我就能看出来骗意满满,套路确实多,从咨询这事开始就是在骗人!
上来就告诉粉丝说他们不赚佣金(据可靠消息每个房子销售提成10%),但是呢,要收个中介费2.5万,类似于我们平常租房子,中介会要个介绍费一个道理。
之后呢还会签个咨询合同,这合同啊算是把他们的责任撇得一干二净,整个就是纯纯的咨询平台,这也大大增加了大冤种们以后的维权难度。
(上图为粉丝去咨询被收取中介费的聊天截图)
隐藏骗局2:房设立得嘎嘎好,升值空间大就等大冤种
买房子,投资者肯定最先看升值空间,那谈到升值空间,就要说说这房设怎么立,才能够吸引人!
①总价便宜,宣称相当于20年前的中国房价,后面涨起来很快的!
中介手里的房子,普遍都是总价40万-50万的,有的可以直接零首付,有的呢,需要两三万,但大体上不贵,而且每个月还个几千块,没几年就能拥有一套房子。听起来相当诱人。
四五十万的总价,是国内大多数中产可以负担得起的价格,甚至在他们的直播间里,发个优惠券,限额多少人,然后今天下定金就可以用,有时候一套房子只要20-30万的价格!
直播间里面还会穿插着各种托,说优惠券被抢完了等等,显得很多人疯抢的样子,然后他们会勉为其难地再多给一些优惠券,或者给你做楼层升级,各种甜头砸得你头晕目眩,这种气氛下,很容易就会买单,堪比李佳琦的321~
毕竟房子宣传得很好,如果太白菜反而自降身份,所以这个价位很符合他们为房子设定的20年前中国的房价的房设。
而且恰恰这个房设,让很多几十年前没来得及低价参与炒房的人蠢蠢欲动。
(上图为中介给我的房子PPT价格截图)
②房子在中心地段,想不升值都很难?胡扯!
房子地段说得天花乱坠,比如就在菲律宾最好的地段,宣传语是地铁盘,紧邻商务区,地段相当于上海静安寺、北京国贸等。
为了让很多人能直观了解到他们搭建起来的房设,拿国内比较是一个非常常见的套路,但实际上这个地方,很多人都不认识也没去过,根本不知道这里的地段究竟如何,毫无了解。
但也正是因为没见过,所以勾勒出来的美景才更加让人神往。
(上图为中介给我的房子PPT地段截图)
③为房设添砖加瓦,周边设施简直是满汉全席
如果只是总价低跟地段好,地铁盘,我们可能还不够心动,那如果再给你上一桌周边设施满汉全席呢?
不仅小区周围所有社区配套一应俱全,而且还有各种财团总部、跨国名企、世界级机构,你以为这就没了?还有各大商场汇聚成购物天堂,跟世界级五星酒店做邻居,还有高尔夫球场、顶尖医院、国家级学府……
(上图为房子宣传PPT截图)
这要不是骗局,大家光看这装备,卖个几千万都觉得也还行吧?
这么一套组合拳下来,投资者已经开始幻想未来的美好生活,甚至能想到以后自己去菲律宾旅游,是多么的舒服!
有了这满汉全席,这房设不就完美无瑕了吗,不,你永远想不到他们的营销有多厉害,让投资者最后无脑买单的,还有一招——包租!
隐藏骗局3:答应包租,每年租金回报6%-7%,涨价还能卖
为了骗到更多人来买,中介甚至会告诉你可以包租,每年的租金回报可以达到6%-7%,而且是全权委托,不用担心自己搞不定。
这里甚至还会跟投资者强调,这不是人民币资产收益,这要当美元资产收益去看,人民币的6%可能没什么,但美元的6%可就相当多了!
(上图为房子宣传PPT截图)
另外,销售还会特别跟投资者强调租售比,
比如说30万的房子,每年6%的租金回报,光租金就有1.8万,
再看看我们国内一线城市深圳,一间单间租金1年要2万左右,但房价怎么的都不可能是30万,这租售比多明显的对比~
而且房子升值空间大,涨价了也能卖出,横竖都是赚!
有的人看到能租金回报这么高,房子也有升值空间,顿时放心了,却从未细想过是否真的有这么多当地人需要去租房子!卖房子的时候到底是否能如愿!
在供大于求的市场环境中,想要高价去卖出自己的房子,大家觉得可能性大吗~
并且,现实情况是,就算租不出去,开发商也无所谓,反正借你的钱用三年,每年再返你六七个点,不是什么难事。
那有的朋友可能觉得那每年赚六七个点,管他有没有租出去,给我不就行了吗?
大漏特漏!这里相当于是冒着99%的风险,在赚这六七个点,国内银行的大额存单利率都有4%了,还稳妥,何苦为了这六七个点承担这么高的风险,几乎是买入就血亏啊!
隐藏骗局4:购房合同一团糟,销售他说没问题,自己买了有三套
这么三个骗局下来,一环套一环,要啥有啥,另外他们还会告诉你,这些房子都是精装修的,到时候直接拎包入住就行了,没有任何装潢烦恼!
这样一套下来,很多人在资本织就的美梦中,默默掏出了自己的钱包,滴,您被骗了!
但其实就跟我们的粉丝一样,假设在某一环能识别出错漏,那骗局就不攻自破!
比如像我们这个粉丝拿到的这个购房合同,完全就是乱七八糟,稍微仔细辨别就会知道,这是多么不靠谱的一件事:
上图为客户购房合同的截图,黄字是我翻译的,可以看到,完全就是一个坑人合同,整个合同都是英文,欺负很多人看不明白,但实际上里面的话就是在说你买这个东西跟他们没关系,全部结果由你自己承担。
假如你看不懂问销售,销售也会一直告诉你说没问题的,他都核对过了,他自己也买了等等这些话来忽悠你。
(销售固定话术套路)
这时候有人已经被冲昏头脑,直接付款,而还有人,保存仅有的理智,会想要自己去当地验证看看。
就像前段时间网上铺天盖地的缅甸北部嘎腰子、血奴等新闻描述的一样,去海外投资房地产,也是一个中国人专骗中国人的生意。
海外房产这个产业链中,几乎全是中国人,你在国内咨询,都是咱自己同胞,像一些人比较谨慎,没疫情之前甚至会去当地看一看瞧一瞧。
你去了,接待你的也都是中国人,当然了,他们不嘎腰子,但同样是在抽你血,抽的都是你的血汗钱。
许多无良商家在这里尝到了甜头,所以大肆在国内宣传,让人去购买,很多人由于工作繁忙或各种理由,根本不会去当地看一看,只是听销售说的就买了。
而所有的亏损,在你心动下单的第一时间,就已经注定了。
那我们就这样白白被骗吗?不能告他们吗?
不仅告不了,投资者可能也违法了
先说中介,有的人可能会想去告中介,毕竟是他们卖的,前面我也说了他会收你一个中介费,还会签个咨询合同,在这个合同里,这件事情他们摘得干干净净,这也是为什么受害者很多,但他们依然逍遥法外的原因。
那像这些都是期房,如果去告地产商呢,从这条路去维权,也将会是一件非常困难的事~
首先是维权成本非常高,你肯定得去找个当地的律师,毕竟当地人才懂他们的法律,在这一环就不知道要被坑多少了,即使顺利请到了OK的当地律师,还得要时间成本、请翻译的成本、往来食宿机票样样都是钱!
好了,就算你找到了当地律师,也愿意付出维权成本,但你可能没想到的是,中国人去海外买房是违法的!对,是违法的!
海外房产投资项目在付款的时候,通常有三种方式:
①在中国境内以人民币进行支付(少数允许)
②鼓励你自己换汇,每个人最多只能换5万美元,一般会让你叫家人帮忙凑
③更高级的,做成境外消费信用卡账单,让你可以分期付款
第①种是明确规定违法的:
而现在一般都是用②和③这两种支付方式,
如果是②,也违法了,因为关于换汇,国家明确在申请书这里写明了不得用于境外买房。
有些投资者会在这里有疑惑,如果问销售,他会告诉你,你只是小鱼小虾,一点小额换汇不会真的来管你的,
但事实却不是如此,每年国家外汇局都会发布一些换汇违法的处理案例,我找了一些小额的给大家看看:
(国家外汇局公开外汇处理案例)
所以不存在你是不是小鱼小虾,国家都会管,等管到你头上,后悔就晚了!
那如果是第③种信用卡分期付款的方式呢?
我们的粉丝就是在销售的指引下,以这样的方式付款的:
(房产中介发给粉丝的付款信息,自带支付链接)
如果你没有信用卡,他们还会贴心地帮你顺便办个master信用卡业务(可用于境外消费的信用卡),让你可以安心付款。
这样的支付方式依然是违法的!
19年8月,北京银保监局发布《关于加强银行卡风险防控的监管意见》中直接指出了,信用卡不能用于购房:
所以在国内投资海外房产,付款方式全都是在违法!
另外就算你在国内的一切手续都合法,但还会存在另一个问题,那就是,当地认不认你的购房资格。
毕竟现在东南亚的政局并不稳定,经常能看到新闻说东南亚又哪个国家发生政变,在这样动荡的社会环境去买他们的房子,啧啧啧……
你现在能买是一回事,回头人家要是新政府新法律,说不认购房资格,那你就是竹篮打水一场空,赔了夫人又折兵!
就算你顺利交完所有房款,依然是会面临买完无法交付的风险,曾经的龙头恒大尚且都有可能交不了房,在东南亚的他们拿什么保证期房能交付呢?
国内银行存个钱都能遇上诈骗,更何况海外买房?!
反思:为什么一直有人被骗?
海外房产这事,不是啥新鲜事了,但开头的时候我也说了,最近依然会有粉丝被菲律宾房产给骗了,那到底是为什么呢?这也不是新骗局了,为什么还有人前仆后继给骗子送钱?
首先,我们要明确的就是,并不是100%所有人都亏钱,这其中确实存在那么1%的人是通过投资海外房产捞了很多。
可是,房地产大好的那几年,我们都没能干过那些炒房高手,如果海外真的有机会,我们又怎么能白捡这么个大便宜呢,这是需要大家警醒的,在投资这件事上,谦虚比骄傲更宝贵。
炒房就是找接盘侠,而海外炒房却是赤裸裸的诈骗!只是部分良心泯灭的中国人换了个维权成本更高的地方,继续欺骗同胞!
每卖一套房,销售提成10%,也就是说40万的房子,销售就赚你4万了,这么容易来钱,当然有很多人热衷于欺骗手里有钱的中产们。
那很多人为什么还会上当呢?多数是因为没赶上国内的炒房热潮。
炒房致富,当房东躺赢赚钱,是很多人都想要的,可是如今国内房产泡沫太大,根本不敢也没那个资金量再去搞。
所以当海外房产以低价吸引,再勾勒一副躺赢收租快速回本的蓝图时,不心动似乎都有些天理难容。
但作为投资者,我们时刻要记得,天上不掉馅饼。
与其去冒着99%的风险赚每年6%-7%的收益,还不如定投沪深300来得靠谱,要是投资能力好,选择一些优秀的基金经理,合理的基金配置,长期下来,10%的收益也都是没问题的。
最后依然是要给大家一句警示:投资就会有风险,但我们要以最低的风险去换取最大的收益,每一笔投资,我们都要搞清楚底层逻辑是什么,到底怎么赚的钱,只要这样,我们才能真的做到长期正收益。
人很少因为通胀而破产,而都是为了战胜通胀而破产!