观点网不久前，首批试点发行的两只仓储物流REITs——中金普洛斯REIT和盐田港REIT引起巨大关注。在2021年四季度，它们净利润环比分别有约12%与37%的增长。
仓储物流资产正以其不大的体量获取资本青睐。
光大证券何缅南认为，仓储物流资产的特点，让其倚REIT之势蓬勃发展。其一是疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力，二是高回报率，我国一线城市物流地产整体投资回报率（6%-8%）较购物中心（4%-6%）、长租公寓（2%-3%）等资产更高。
在5月12日，领展房产基金以约9.5亿元买下东百集团三处位于长三角的仓储物流资产。交易完成后，卖方东百集团将继续为该组合提供运营管理服务。
若现金交易进行顺利，不久后东百集团退出项目，仅进行经营管理，仓储物流业务投-建-招-退-管闭环运作模式将顺利完成。在2022年期内，除了增厚自身净利润和提高毛利率表现，公司变轻后，还能腾出资金来去做项目拓展。
而对于领展来说，则是在内地对物流资产的加码，尝试建立收入更加稳健与可持续增长的资产组合。
东百退与毛利率
公告显示，东百集团拟将间接持有的嘉兴大恩供应链管理有限公司（以下简称嘉兴大恩）、常熟神州通工业地产开发有限公司（以下简称常熟神州通）、常熟榕通供应链管理有限公司（以下简称常熟榕通）3家全资子公司的100%股权，以相应价格分别转让给领展旗下3家全资子公司。
数据来源：东百集团公告
该三个物流资产的总建筑面积为19.2万平方米，可出租总面积为18.9万平方米。该组合位于长三角发展成熟的物流枢纽。嘉兴和常熟均属上海的卫星城市，位处上海1.5小时经济圈内，交通网络完善。头部仓储物流企业丰树亦在嘉兴标的不远处有综合物流园。
据东百集团公示，嘉兴大恩和常熟神州通标的均已竣工并进入稳定运营阶段，管理层介绍，已全部出租予中国内地领先的第三方物流商、电子商贸及制造业公司。常熟榕通标的则于最后建设阶段，预计将于 2022 年5月落成，目前预租进度良好。
数据来源：东百集团公告
交易完成后，东百集团全资子公司平潭睿志投资管理有限公司仍将继续为标的提供运营管理服务，收取相关管理费。本次交易预计增加 2022 年度归属于上市公司股东的净利润约 1.40 亿元。后续交易若顺利进行，东百集团则实现项目的退出，投-建-招-退-管闭环运作模式将顺利完成。
就经营管理经验而言，2016年以来，东百集团客户包括京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等等大型电商、快递物流头部企业，且较为稳定。由此看，其仓储经营管理经验积累了一定有粘性的客户。
仓储物流的投-建-招-退-管给东百集团带来极高的毛利率。据了解，东百集团营收主要来自4大板块，分别是商业零售、仓储物流、商业地产和酒店餐饮，其中2021年仓储物流的毛利率约为92.3%，哪怕与毛利率较高的商业地产比，仍高出18.2个百分点。
退出项目后东百集团轻资产运营，营业成本非常低，且能大幅增厚净利润。2021年，其仓储物流业务的营业成本仅为685.6万元，相比去年同期降低18.59%，东百解释是因上一个报告期仓储物流佛山芦苞项目退出，所以本期无相关成本。
2021年，东百集团归母净利润1.25亿元，较上期减少0.75亿元，是因为上一个报告期处置佛山芦苞项目，本报告期内无项目退出。上一报告期净利润增厚，本期暂无项目退出造成的差值。退出项目后，除了甩掉重资产包袱，东百集团同时还可以回笼资金继续投建。
领展进与投资优化
关于本次长三角物流资产的收购，领展行政总裁王国龙表示：我们在长三角收购这项优质物流资产组合，不仅有助领展在内地主要物流枢纽拓展版图，更能为集团带来即时收益及理想回报。
领展房产基金被称为亚洲最大的房地产投资信托基金（REITs），从去年以来，多次斥巨资收购内地商办项目，但更为显眼的动作是在物流资产方面的进。
除了本次收购长三角物流资产，领展在大湾区亦有收购。去年11月，领展完成了对东莞和佛山两座配送中心75%股权的交易，总代价约为7.5亿元，是该公司首次涉足物流领域。
据领展方面介绍，目前大湾区这两个物流园实现100%出租，由京东、顺丰、百佳、途虎养车及每日优鲜五个租户租用，且租期较长。
领展行政总裁王国龙表示，鉴于位处黄金地段的世界级现代化仓库供应有限，我们相信该组合(长三角)将能受惠于电子商贸的蓬勃发展及现代化物流服务的殷切需求，未来具增长潜力。连同我们去年10月在大湾区收购的两项物流资产，我们有信心能抓紧这个新兴产业的强劲增长势头。
今年3月在接受观点新媒体专访时，领展方面表示，公司还在进一步考察物流业，并有加码准备。领展租务（香港）及资产管理（中国内地）总监霍业生透露，我们现在考察中的物流项目，华东区和华南区都有。
对于领展来说，作为一家房地产投资信托基金，其投资目标是建立收入稳健与可持续增长的资产组合。收购后能够即时产生收入的项目，正符合需求。
而物流资产的稳健、即时收入的高毛利无疑是与之相匹配的。光大证券何缅南认为，海外物流地产公募 REITs 于疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。
疫情期间，当实体零售有所阻碍时，做配送的物流业（行情）是很好的。领展霍业生也曾向观点新媒体表示。
光大证券指，因具备租户组合及租金收入相对稳定、土地价格较低等特点，我国一线城市物流地产整体投资回报率（6%-8%）较购物中心（4%-6%）、长 租公寓（2%-3%）等资产更高。
此外，业务规模及运营能力是物流地产可持续发展的重要保障。公募REITs为物流地产提供重要金融支持，融资渠道的打开也将加速行业整合力度。
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