原标题：探讨|既有建筑加装电梯的不动产登记探析
在城市更新进程中，老旧小区加装电梯是顺应人口老龄化趋势、提高居住品质、方便居民生活的重要民生工程。老旧小区加装电梯的需求越来越多，而其中涉及的因加装电梯引起不动产的性质变化、确权登记等问题却是争议不断，须引起重视并加以研究，真正把惠民政策落地、落实。不动产登记机构要把好事办实、实事办好，依法推进加装电梯中不动产登记的相关工作。
加装电梯部分的不动产性质
加装电梯时，会对建筑外立面、特定住宅空间、结构设施及相关的土地、道路、绿地等不同部分的法律性质、不动产权属界定带来变化，相关的不动产登记实践也须跟进探索。
业主的建筑物区分所有权应予关注。加装电梯后，业主建筑物的所有权包括3个方面的内容。一是专有部分的所有权主导性强，必须高度重视。加装电梯的相关部分要接入同意加装电梯的业主家中，必定会涉及专有部分的所有权，但对于不同意加装电梯的业主来说，其专有部分的所有权不应被涉及和造成妨害。二是共有部分的共有权内容较丰富，必须充分体现。加装电梯时，主要会涉及建筑物的共有部分（即建筑物的承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备），这种共有权包括使用权、危险和妨害的排除请求权等。三是共同管理权的程序要求高。加装电梯涉及改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途等，属于业主共同决定事项中的重大事项。根据《民法典》第278条的规定，需要整体专有部分面积占1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意。该部分程序必不可少，且要按照法律规定依法有序开展，必须留存证据。
建设用地使用权情况应具体问题具体分析。加装电梯使用的是老旧小区的土地，这与新建住宅有较大差别。其用地类型包括：本栋建筑业主共有的土地，建筑区划内的土地、绿地、道路或者城镇公共道路等。而建设该小区的出让（或划拨）合同及规划条件、规划许可并没有许可或约定该部分以后可用于加装电梯，这就带来土地用途、使用权人的变化。因此，加装电梯部分的不动产登记须客观看待并具体分析。
加装电梯应否办理登记的观点
关于老旧小区加装电梯涉及的不动产登记，从实践操作和理性分析的维度看，主要有以下3种观点。
第一种观点，不应办理不动产登记。该观点有4个方面的依据。一是加装的电梯属于构筑物，如办理不动产登记则必然会导致容积率增加。此外，小区外围楼座加装电梯可能超出小区用地范围，则面临调整用地、办理土地审批手续、补交土地出让金等问题，容易降低业主参与的积极性。二是需重新计算整栋楼的建筑面积及分摊面积，特别是同栋不同单元存在加装与不加装的问题，不加装的单元无法计算面积，存在现实技术层面的困境。三是不动产登记簿中无法做到与建成年代统一。四是涉及业主权利复杂，难以准确区分和平衡利益，操作起来比较麻烦，对其他业主不公平。
因此，加装的电梯仅作为原房屋垂直交通系统的补充，由此增加的建筑面积不再另行测绘，不计入产权面积，不办理不动产登记，也不在不动产权证书或不动产登记簿上注记。
第二种观点，应办理不动产登记。加装的电梯虽然属于构筑物，但又与业主居住的房屋紧密相连、浑然一体，应办理相关不动产登记。具体有3个方面益处。一是保障物权的权利与设立。根据《民法典》第208条的规定，不动产物权的设立、变更，应当依照法律规定登记。从物权公示的原则看，加装的电梯引起了相关的物权设立与变更，如新设的电梯、业主户内可能增加的部分等，该部分应予登记。二是维护稳定的物权关系。根据《民法典》第209条的规定，不动产物权的设立、变更，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。从不动产物权登记的效力看，依法登记后，发生相关法律效力，有利于维护稳定的物权关系。三是提升房屋乃至区位的价值。登记的面积增加了，在单价不变的基础上，房屋的价值相应升值，即使没有加装电梯的业主的房屋价值也会升高，业主的幸福指数自然会提升。
第三种观点，应稳妥推进，有条件地进行不动产登记。笔者同意此观点，具体有以下3个理由和建议。
一是依法稳妥有序推进。老旧小区加装电梯办理不动产登记是一个新生事物，应遵循一个循序渐进的过程，既不能一棍子打死，一律不予登记，也不能照单全收，全部予以登记。可以采取一种比较折中的方案，有明确规定或者没有争议的，就办理相关不动产登记；没有规定、规定不明确或者有争议的，那就在登记中予以记载说明。
二是准确理解立法精神。老旧小区加装电梯及其不动产登记涉及法律法规众多，如《民法典》《不动产登记暂行条例》中业主、业主的建筑物区分所有权和不动产登记的规定，以及容积率、建设用地使用权、利害关系人的意见征求等。在办理登记业务时，不能停留在简单地看看材料等形式审查上，应在融会贯通的基础上，适当进行实质审查。
三是敢于创新实践。要克服畏难情绪和慢作为懒作为的思想，积极解决加装电梯中不动产登记的相关难题。可确定专人进行研究，出台专门的规定予以规范。
加装电梯登记时应注意的问题
老旧小区加装电梯涉及的不动产登记工作中，应注意和研究以下几个问题。确定申请登记的主体。加装电梯时，不同楼层的业主投资额不同，权益略有不同，但参与投资的业主均可作为申请主体。具体包括：办理了产权登记且投资的所有权人；已经合法占有且已投资但尚未办理产权登记的民事主体；开发商如有剩余房屋未销售，也可以成为业主，参与投资后，可以作为申请主体。
审核相关审批材料。加装电梯时，较难出现整个建筑、全单元一致同意的情形。因此，涉及各利害关系人意见等内容的材料应当采取恰当的方式进行核实，确保其合法权益不受侵害。在审核材料时，除要求提供权属证书或权属来源材料、规划材料、竣工材料、测绘报告外，征求业主意见、公示备案等相关材料也必不可少。
坚持比例、限制原则。应建立负面清单或者除外情形，重点关注这5种情形。一是电梯选址建设及用地范围应坚持实用性，尽量避免占用建筑区划内的绿地。二是不得增加或变相增加住宅使用空间。三是不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。四是不得侵占城市道路，不得影响城市规划实施。五是合理考虑第一层业主和不同意安装电梯业主的权益保障。
确定增加建筑面积的产权。增加部分的产权可按照《民法典》的规定，区分该单元业主共同共有、按份共有或业主专有等，具体增加的面积以业主签订的协议书为准。
记载用地情况。对加装电梯部分的用地情况也可采取适当的方式予以记载，如在不动产权证书或不动产登记簿上作注记等。
作者单位分别为山东省青岛市自然资源和规划局、青岛市不动产登记中心
《中国不动产》2022年第4期
i自然全媒体
作者：杨益松 任岩磊 孟 燕
供图：黄俊飞
编辑：黄俊飞
审定：李军晶
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2021年《中国不动产》
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