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2022上海第一批次热门楼盘测评

时间：2022-07-04 15:45:48来源：147采集作者：147小编点击：次

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2022第一批次新盘官宣公示，本次上市共计33个楼盘，共约129.3万平方米，合计11812套房源。今天就开始取证入市了，很多购房急躁了起来，不知道该怎么选择楼盘，自己的积分和预算适合哪里，认筹了会不会陪跑，今天呢！我在这里给每个楼盘做个简单价值测评，各位买房朋友可以根据自身的情况有更清晰的认知。

1、森兰名苑倒挂40%

盼星星盼月亮终于开始卖了，不少满分客户早已准备就绪。主力户型112-122平刚需置换正三房。总价只要800-900万，目前森兰板块的二手房仁恒森兰雅苑、森兰名轩小户型90来平米两房挂牌价1100+，单价12万+，在售房源少的可怜，你可别说这只是挂牌价，可是有实实在在的成交记录的。相比这次森兰名苑的大三房才800多万，7.2万/㎡的均价，由于这次开盘体量仅152套，以入围比2.0计算，预计满分入围爆表，将改变下次入围比调整。

2、百汇园倒挂30%

这可说是上海最神秘的楼盘，最早一批开盘在2016年，在2019年加推了3栋，当时单价才9万多。没想到捂盘几年捂来了限价，你说尴尬吧。当下二手房小户型实际成交价已达到17.5万，此次过会价12.7万。网传300茶水费，目前也不打听不到任何信息，289套的体量，唯一遗憾的是，140平才2房设计。当然上海的顶层精英想要的就是宽敞大气，裸分预计70分左右，如有S操作，积分也会下降。

3、金科御桥博翠倒挂27%

浦东御桥板块的颐盛御中环三期曾经由上海三盛宏业打造，在这两年已经破产，此楼盘由已由金科接手，更名金科御桥博萃。

很多人担心，关于一二期办不了产证，三期会不会也办不出来。这里也给大家吃个定心丸。一二期属于前期开发商遗留问题。三期既然已经由金科接收，政府也批准上市了，小编认为，你就不用多虑了。

再来看价值，名字叫御桥，更确却的生活应该属于康桥，御桥的范围很小，最有名的万科海上传奇二手房挂牌到了11万，其中是因为学区房概念，御桥博翠远没有万科位置好，附近都是工厂，城市界面较差。对比一二期颐盛云锦苑目前二手挂牌也到了9万，可能成交价没这么高，相对这次新房仅要6.6万，倒挂27%，好在这次推出体量大，有555套，预计积分会在65分以上，能买到还是相当实惠。

4、锦博苑

这个盘应该是这两天讨论最多的一个楼盘，因为很多人不知道。实地观察的人了解到，小区是07年的动迁小区，属于库存房，剩余59套。动迁房小区品质一般，群租房挺多。好在地理位置比较好，学校、医院、交通、商业都有。目前同小区的二手房挂牌8.5万左右，虽然倒挂17%不是很多，但购买二手房税费不少。只有59套，完全满足不了区域刚需，预计积分要70分以上。

5、碧桂园柏悦前湾

大虹桥独子，产品偏刚需与改善，地铁13号线延伸段1.8公里，略远，小区旁边有引进九年制华东师范大学附属学校，新房均价6.5万，周边二手房价很难比较，稍远一点距离富力虹桥十号、万科时一区等成交价格在8万+，附近的老破小单价才5万以内。依托着大虹桥，积分预计不会很高，55分左右差不多了。

6、金鼎首府暂无倒挂

金鼎首付位于高行，周边配套还在规划中，对于常住金桥的居民来说，相对还是比较偏远。

项目隔壁就是去年开盘的仁恒金桥世纪，与金桥世纪相比位置稍微好一丢丢，到商场和地铁站近一丢丢。主要产品是花园洋房6-8层的低密度多层建筑，装修材质更好，定价高于金桥世纪就不难理解了。

就在去年开盘的仁恒金桥世纪，单价7万，社保系数0.14，入围分达到78.06分，我是有一点不理解的，唯一仁恒的品质吸引了金桥刚需客户，足以证明浦东的刚需购买力非常强大。但金鼎的名气没有仁恒大，但产品更优于金桥世纪，周边二手房绿地威廉目前二手房单价7万+，北面动迁基地新高苑二手房价6万+，虽无倒挂，金桥的购买力确实强，去年上海房价调控，金桥二手房涨上去了就纹丝不动。本次推售了508套想必积分也不会太低，入围分预计在65分左右。

7、嘉盈峰

陆家嘴滨江嘉盈峰，距离黄浦江直线距离350米，两侧分布着仁恒滨江园、滨江凯旋门、世茂滨江花园还有国信世纪海景、九龙仓滨江壹十八等豪宅。以上小区都以大面积为主，价格取决于朝向、楼层，挂牌价从12万到18万不等。嘉盈峰本次推出106套房源，12.7万的价格好好像倒挂没多，贵在以小面积居多，与以上动辄几千万大面积豪宅单价不好相比。由于小区只有一栋楼，产品多样化，买这里可以说就是买个地段，选房时着重考虑高楼层，据说9楼以上才能看到江景，积分预计70以上。

8、招商外滩玺

招商外滩玺虽说名为外滩，实则位于嘉兴路街道，与北外滩是邻居关系。招商外滩玺虽然不在北外滩，却也是最临近北外滩的项目，仅仅隔着一条周家嘴路。离外滩也不过1.5公里。但从实地来看，项目的一些不足也很明显：处在主干道周家嘴路旁边，又有南北通道以及新建路隧道，靠主干道的房子难免有噪声、震动的影响；项目密度大，楼间距较近，低楼层采光可能有遮挡，上一期积分60.21分，社保系数0.19,这一批内环新房少，但也有瑞虹大体量在旁边虎视眈眈，这次推出133套积分预计65左右。

9、瑞虹新城十期

均价11.98万/㎡，609套房源要1523组触发积分，1689万的套均总价，20%的认购金要338万，再加上资金证明，已经阻拦了大部份资金不充裕的买家。虽然周边挂牌14-15万了，这个体量加这么多的认购金，大几率是低积分或者不触发。

10、苏河望

这个一期无触发，二期96套，在社保系数0.15的情况下，才勉强51.35分的楼盘，这三期加推263套，只要你首付够，受得了降标已经装修包就可以上车。楼盘优点：交通方便，社区成熟，内中环区位不要积分，高得房率，新中式建筑，特使是那个大门，太气派了。缺点：板块内老破小区比较多，发展太慢。

11、四季都会

四季都会绿龙二批次66.8分，准备认筹三批次的人看到二批次的积分，直接就吓得不敢认筹了。三批次加推了636套，75㎡的小户型也没有，那么在积分上肯定不会像二批次那么高了，同批次的竞品相比较第六批次多了好几倍，积分在60分左右的，基本上没啥大问题。

12、奥园金地格林云尚

相信很多低预算低积分的都在临港和格林云尚纠结，从居住角度出发格林云上是优于临港的，投资就选择临港。不知道关注格林云尚的朋友知不知道21年第六批新房格林云尚三期也上市了，一直未取证，这次上市的是四期。在这种情况下，如果三期、四期同时取证，那么积分上低积分或者不要积分。三期先取证，三期的积分就会高一点，预计在55左右，四期就会不要积分。认筹三期还是四期还是看开发商怎么操作。

13、保利明玥霞光

奉贤南桥的盘，区域性比较强，一期275套房源，71.1的入围分。二期推售房源238套，相比较一期少了40套，积分相比较一期就不会相差很多。总价：70分买这个楼盘，本地客户买不到，外区域客户不想买。

14、复地富顿街区、奥林匹克花园

这两个在九亭的楼盘，价格相差不大，户型设计上，复地富顿不如奥林匹克，地段上也要稍微逊色一点，两个楼盘距离地铁站的距离都差不多。如果你有积分看中发展就选择奥林匹克，积分低只为自住，选择复地富顿。前者积分预计65左右，后者低积分或者不要积分。截止目前，想要购买奥林匹克花园的人，并未找到售楼处与销售，难道要与洋江的那个盘一样？

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