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大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
最近一段时间一直在密集的看板块，在调研。
想尽量跟大家在聊的时候，多聊聊干货，少扯点犊子。
今天和大家聊几件事，关于当下阶段在上海买房的几个基础认知。
概括为一句话就是：
上海楼市，正呈现出一系列不寻常的迹象。
1
新房市场，冷热不均已呈两极分化。
第四批次新房官宣之后，目前已经如火如荼的进入认购期，且已经有多个项目有了一定的市场反馈。
被认为不会受到三价取低影响的上海新房市场，同样也变得冷热不均。
你很难用一个很简单的标准来判断上海这个城市，因为不同地段、不同位置、不同项目早已经分层分列了。
比如在第四批次项目认购之前，官方对42个项目中的17个项目的入围比进行了调整。
通过环线冷热程度的差异，调高了入围比，试图让更多的购房者有入围到摇号的阶段。
比如42盘中的首个认购项目，唐镇板块的融创未来金融城，供应466套，原先1.3入围比被调整至1.8，明面上增加了233个入围组数。
但我觉得同一时间唐镇的总体供应相比第三批次还是少了，由于13B-01地块的产品和13A-01基本一致，所以早在认购开启之前，我就觉得融创未来金融城别指望会降分。（具体的分数有待官方之后公布）。
有调高入围比不降分的，自然就有维持入围比的，比如有望创造奉贤区域板块最高入围分的金海壹品。
有热门的同样就会有冷门的，保利云上|拾光怕是撑不起1.8的入围比。
而近三年以来，作为刚性改善的王者地段，上海蟠龙天地二期蟠龙云庭已经正在证明着自己楼市第一IP的标签。
有火热的势必就有冷僻的区域。在整个金山只有铂翠廷卖得动的前提下，龙信御澜天樾，此次也是避开了枫泾板块的热门竞品华发招商依云四季，但想要取得好成绩，依旧比较难。
金山有些项目，连摇号都不摇？实在是太惨淡了。
如今的新房市场，热门盘房选人，冷门盘不见人。
2
置换市场目前陷入僵局。
我实地调研了上半年交易十分活跃的大虹桥主城区闵行华漕板块的爱博新村，这个外环外的动迁房，此前价格已破6万。
整个爱博新村分为一村至七村，其中一村和二村位置相对更好。
中介给我安排看房房源期间，其中一间性价比较高的房源表示已经出售，请求下架。
而带我去看的几套房源价格丝毫没有变动，甚至有些楼层并不好的房源，价格还是有多夸张。
房东也是死死咬住价格，看房的过程中频频示意我看中价格可以谈，但是只能小刀。
而当我将整个爱博区域跑上一遍后，我就能够理解房东的矫情所在。
首先就是周边竞品实在是太少了！整个虹桥核心区，住宅屈指可数，仅有的商品房万科时一区和富力十号走的是高端路线，单价都已在10万上下。
不得不说，在外环外实在是有点惊人。爱博整体作为2010年前后建成的次新房，价格只有周边商品房的60%。
并且爱博虽然是动迁房，但整体小区路面整洁，楼道没有乱停乱放现象，这在上海动迁房小区中式极为罕见的。
另外，所在的华漕板块近两年的热度也是非常高，各种利好之下，新房火爆的同时也带动了周边的二手房市场，爱博的价格自然也就乘着这阵东风蹭蹭往上涨。
在华漕爱博板块，有一句买房名言，只要爱博的价格在万科时一区的6折以内，可以闭着眼睛买。
其实万科时一区的10万的单价相对稳定，所以这就意味着爱博挂六万，其实就是良心价。
而这些房价规律似乎每个爱博业主都了然于胸。
所以其实他们压根并不着急，通常业主都有个2-3套，如果不是为了要置换，需要足够的现金流，也没有割肉放价。
自住上班方便，出租周边又有着极大的租房市场，完全不愁租客。
阿里巴巴就在我小区边上，卖不掉我就租给他们的员工。
这样的情况，我在上半年火热的共康庙行板块也发现了，一方面这里是前八月新房火热的区域，大华公园城市一次性供应672套，依旧触发中高积分61.87分。
同时，这也是浦西中外环，流动性比较高的板块。
房东心理预期没有大的变动，和华漕一样，只有全款买家才有大的砍价空间。
当然，每个小区里总会有一些降价明显的房源，中介会告诉我，个别房源降价了50W左右。
但通常这类情况都是个案，多数是房东做生意急等着周转，倒也不一定是去摇新房、
大的势头在变，但是个体差别还是很大的。房子是非标品，好的永远稀缺。
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3
三价取低，已经产生连环效应。
如今在一些热门的区域里，在新房与二手房的PK之中，不少人都会站队新房。理由很简单，新房性价比要高于周边品质次新房。
这年头，没有赚到便宜，那就肯定是吃亏的。
但这种价差在如今，或者在马上见得到的未来，能维持多久，能维持多高，很显然已经成为一个问题。
一方面随着二手房三价取低的效应，在未来会慢慢发生变化。
这很好理解。
急于换房的卖家，由于意向客户受到三价取低价格的牵制，买你房子的客户一个个变得没有能力追求了，你的房子从可能的万人迷变成无人问津，使得二手房市场逐渐转向买方市场。
长期来看，诚心卖房的房东势必会挂出砸盘价（突破小区底线的价格）。
这样的价格会挤破小区的房价泡沫，随着时间的推移，部分真诚价的价格势必会逐渐体现出二手房价格的优势，届时一定会有一些新房在未来变的没有那么高的性价比。
大华锦绣悦府最近正在认筹，被告知大华公园荟三期极有可能，高层也将采用毛坯，价格依旧维持不变。
这立马让我联想到了第三批次的四季都会绿龙北，以及本次杨行的万业紫辰苑博萃，都是采用毛坯。
杨行三兄弟不问先后，步调一致。
所以说，这次三价取低，带来的影响，并非只有二手房。整个上海楼市都是一体，并且始终处于联动状态之中。
4
接下去买房，必须四维联合一起比较
三价取低的效应目前可能还未能全部显现，但未来买房，除了新房、二手房之外，大家务必还要引入土拍和法拍。
也就是四维联合一起比较。
了解土拍是为了了解房地联动价，知道未来自己所钟意的板块有哪些标杆次新房，哪些品质新房，又有哪些带有房地联动价的土拍项目。
举例来说，我们把目光放到松江新城，两开两罄的华发象屿光星华府，高层4.71万，将将还能算作松江大学城的地铁房。
售罄之后呢，景瑞江山悦价格一样，但是距离松江大学城，这个距离就和地铁完全无关了。
未来号称松江新城的地块，房地联动价4.71万可能还有，但是拜托，地段没有原先好了。
你以为你买新房占便宜了，其实未必。
而第四维度就是法拍了，这是一个一般人此前极少关注的领域，而如今的市场，反倒体现出了它的优势。
虽然年初已经堵上了限购，但目前在三价取低政策下，贷款上具有了一定的优势，并且整个交易的安全性也有一定的保证。
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