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观点网 正荣地产出现上市以来的首度亏损，同时，其仍在寻求境外债务的整体展期。
3月31日，正荣地产披露2022年年度业绩公告。
公告显示，2022年正荣地产收入258.96亿元，同比减少29.99%；全年合约销售金额334.56亿元，同比减少77.0%；销售物业已确认收益为257.08亿元，同比减少29.6%，主要由于交付建筑面积减少及已竣工物业的销售下降。
物业销售依然是其主要收益来源，占到总收益的99.3%，物业租赁、管理咨询服务及货物销售占比分别为0.3%、0.3%及0.1%。
分地区来看，来自长三角的收益占比为55.8%，同比上升25.6个百分点；海峡西岸收益占比36.1%，同比下降10.2个百分点；华中地区占比0.9%，同比下降14.9个百分点。
报告期内，该集团的毛利由2021年的53.82亿元减少67.5%至17.49亿元；毛利率由2021年度的14.6%减少了7.8个百分点至6.8%。
另外，正荣地产年内未有补充任何土地，截至年末，拥有建筑面积1915万平方米的土地储备；还拥有持作出售已竣工物业99.04亿元，同比减少14.3%。
董事会主席刘伟亮在主席报告中还提到，2022年，正荣地产实现交付4.2万余套新房，致力稳定生产及经营，重塑市场信心，促进企业的良性循环。
首度亏损
除了上述财务数据之外，正荣地产也在2022年度录得自上市以来的首度亏损。
报告期内，正荣地产亏损及核心亏损分别为146.17亿元及35.5亿元；母公司拥有人应占亏损为128.77亿元。相比之下，2021年则录得年内溢利11.96亿元，母公司拥有人应占溢利8.09亿元。
具体来看，正荣地产2022年其他开支同比增加483.5%至89.21亿元，2021年同期为15.29亿元；而金融资产减值亏损净额由2021年的780万元增加23421.2%至18.38亿元。
正荣地产表示，这部分主要包括汇兑亏损4.33亿元，2021年为汇兑收益4.16亿元；因整体住房下滑及集团、合营企业及联营公司持有的项目售价下降导致录得开发中物业及以持作出售已竣工物业减值亏损83.96亿元及应收关联公司减值亏损17.8亿元。
同时，受宏观市场环境及COVID-19疫情影响，商业物业租赁下降，正荣地产投资物业公平值的亏损也进一步扩大，由2021年的亏损2.01亿元扩大至4.11亿元。
期内，因出售附属公司而录得的收益及利息收入减少，正荣地产的其他收入及收益由2021年度15.59亿元减少83.7%至2.54亿元。因2022年项目建筑期延长及借款利息资本化率较低，导致利息支出增加，年内录得了融资成本同比增加112.4%至13.7亿元。
此外，由于对销售及分销开支加强管控、销售和营销活动整体有所减少，使得正荣地产2022年度的销售及分销开支同比减少21.5%至9.76亿元。
2022年，面对债务违约以及流动性困局，正荣地产推出了出“安心购行动”、“质造+行动”、“一站式交房计划”等多项活动，加强客户信心及树立企业口碑。
期内，还实施了一连串流动性管理和成本节约措施，包括寻求其融资延期和豁免、寻求资产处置、加快销售和现金回收、精简企业架构及减少非核心业务运营和行政费用。
2022年7月，黄仙枝被免去了正荣地产旗下正荣地产控股董事长的职务，并由38岁的原总经理刘伟亮接任。9月中旬，正荣地产表示，黄仙枝不再兼任行政总裁一职，但仍继续担任董事会主席、执行董事等职位，而36岁的原执行董事兼常务副总裁李洋升任为正荣地产执行董事兼行政总裁，负责日常营运的全面管理。
报告期内也多次出售资产。2022年3月25日，正荣地产以1.56亿元出售了旗下正隆佛山置业发展有限公司51%股权予成都同创锦商贸有限责任公司。于8月20日，正荣地产又出售了旗下泉州正朗51%股权予泉州隽德静水投资合伙企业，代价总额为1.02亿元。
截至2022年末，正荣地产拥有合计736名雇员，这一数据同比去年下降了49.83%。
展期压力
尽管如此，正荣的债务问题目前还未能完全解决。
截至2022年末，正荣地产并未偿还本金、应付分派或应付利息的债券共有15只，票息率均分布在6%至10%之间，包括了1只永续资本证券，新美元票据及新人民币票据，上述情况已经构成了违约。
公告显示，正荣地产拥有总额为308.836亿元尚未偿还银行及其他借款，账面值为46.954亿元的公司债券、账面值为238.595亿元的优先票据以及账面值为13.118亿元的有限永续资本证券。
其中，须于一年内偿还的有555.68亿元，须在第二年内偿还的有14.87亿元，须在三至五年内偿还的有35.89亿元，须在五年后偿还的有1.06亿元。
而截至期末，正荣地产拥有现金及银行结余仅为92.5亿元，其中包括了现金及现金等价物32.70亿元，已抵押存款约为8690万元，受限制现金58.93亿元。
另外，该集团于2022年末的流动比率为1.0（2021年为1.3）；债务加权平均融资成本为7.1%，净债务与权益比率为294.6%。
此前，在2021年度业绩会上，时任正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝曾表示，给正荣地产一年的时间，公司可以逐步稳定经营，改善现金流。再加上外部环境正在有序地放松，预计公司的流动性将得以修复，使债务问题得以妥善解决。
如今，一年之期已到。正荣地产方面表示，其正与其顾问全力推进境外整体债务管理方案的筹备工作。截至公告日，有关公司的独立业务审查和清算分析已大致完成，这将有助促进与境外债权人的讨论。
此外，公司已与其顾问制定了境外整体债务管理的初步建议方案，并预计在近期内开始与境外债权人进行讨论。
2023年，“集团将继续致力求稳，坚持“保交付、提质量、守货值”，全力确保经营活动有序开展，争取可持续发展空间。还将秉持“安全、健康、可持续”的经营方针，加强财务风险管理、优化资产结构、严控经营成本，以确保集团的财务稳定性。“刘伟亮在主席报告中如是写道。
