中新经纬2月16日电 展望评级上调，在2023年开局成为房地产行业重回积极发展轨道的关键信号之一。
2月9日，标普发布评级报告确认，上调龙湖集团展望为稳定，并维持其投资级评级。这是2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。业内将这视为以评级机构为代表的组织们对中国房企的信心正在归来的“一个积极信号”、市场对房地产的信心已然行至的“一个重要拐点”。
一场正在酝酿中的积极变化
标普是全球公认的三大评级机构之一，另外两家分别是穆迪和惠誉。三大国际评级机构的信用评级对房企的股价走势有直接影响；作为房企海外融资的重要信用背书，评级结果更深远地影响着房企海外债的发行情况，关系境外发债的难易程度和发债利率的高低。
换而言之，评级每下调一次，都能直接传导至相关企业的境外发债情况上——难度增大、利率提高。
业内之所以赋予标普这次上调龙湖展望更为特殊、积极的意义，背后原因是在此之前，中国房企已经经历了一段始于评级下调的“隐患”时期。
而标普此次上调龙湖展望，恰在此时释放出了国际评级机构对优质中国房企信心回归的积极信号，预示着中国房企通畅的海外融资渠道正在被重新打开，投射到市场上，一波被积极变化驱动的势能正待释放。
优质房企更快迎来“春天”
在近年来不确定性事件频发的地产江湖里，一切的果都有因。比如近期国际机构改善的展望预期，主要是因为中国房地产利好政策频出。
2022年11月11日，央行和银保监会发布“金融16条”，内容涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资，在供给端政策发力力度空前，表明金融对房地产转向全面支持的态度。
以此为开端，在短短不到一个月的时间里，相关部门支持房企银行信贷、债券融资、股权融资的“三支箭”和内保外贷相继落地，房企融资环境发生历史性转变。
以龙湖为例，2022年11月，距离央行祭出“第二支箭”不到两48小时，龙湖率先获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度，鸣响了民营房企融资回暖的信号；并由中国工商银行(601398)、中国农业银行(601288)、中国银行(601988)、中国建设银行(601939)、交通银行(601328)以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。
同月，上述六大国有商业银行又分别与龙湖集团签署战略合作协议，龙湖得以成为继万科之后，行业第二家与六大国有商业银行均签署战略协议的房企。
时间再到2022年12月9日，中国银行宣布已利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单也花落龙湖。
标普认为，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施，龙湖集团是其中的主要受益者。
而龙湖只是正在经历巨大调整期行业里优质企业的一个缩影，随着“拼经济” 成为2023年中国社会发展的主基调，作为支柱产业的房地产成为重要抓手，境外信用稳步恢复、受监管层重视的优质房企无疑将更快迎来“春天”。
构建资金流动的可持续循环
分析各个评级机构的报告不难看出，国内渐次落地的利好政策为评级机构带来信心之外，企业自身的发展“素质”，尤其是财务安全、经营稳健等亦是评级机构考量的核心因素。
谈及这点可以意识到，这样的基因或许早已贯穿在龙湖的发展脉络中：截至2022年上半年末，连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准。
此外，标普提供的数据显示，截至2022年12月31日，龙湖拥有不受限制的现金(不包括监管账户的现金)约为450亿至500亿元人民币，这完全可以覆盖公司到期的短期债务，2023年龙湖没有境外债务到期。
财务自律之外，标普也看重龙湖在经营上展现出的韧性。标普指出，龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强，是其维持龙湖投资级评级，展望上调为稳定的另一重要原因。
龙湖集团已全面开花、正在持续贡献稳定收入与利润的“第二增长曲线”， 印证了第三方的精准洞察。龙湖1月6日披露的2022年营运数据显示， 公司2022年录得由商业投资、租赁住房及空间服务组成的经营性收入约250.2亿(含税)，同比增长25%左右。且按照龙湖的发展目标，其经营性航道的收入在未来五年里要占到整个集团的30%，利润占比要超过50%，基本摆脱对开发业务的依赖。
高比例的非限制性现金和强劲增长的经营性收入，进一步提高了龙湖的财务安全度。基于类似的考量，穆迪认为，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为Baa2评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲。
惠誉也分析表示，龙湖能够在可控的短期再融资需求下保持充足的流动性。公司财务灵活性也得益于规模庞大的未经抵押的投资物业组合，为公司提供了可行的融资选择。
信用评级上调，意味着资信良好、基本面相对稳健的房企将再次获得青睐。而传递的更有意义的信号是，在经历时间以年计的巨大波动和不确定性调整后，中国房地产或许已经冲破了最困难的周期。对于优质房企而言，使融资和经营重回正轨的机会近在眼前。(中新经纬APP)
编辑：王京晶
