原创首发 | 金角财经
作者 | 塞尔达
风向再次改变。
相比任泽平们的报告，不断唱衰中国房地产的国际评级机构突改口风，其中意味值得仔细琢磨。
2月9日，标普上调了一家中国房企展望，为去年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。
这家房企不是央企，也不是国资背景主导的企业，而是一家民营房企——龙湖集团。
政府支持措施的主要受益者、经营性收入持续增长、资金流动性增强，是标普上调龙湖集团展望的主要原因。
除了自身光环，龙湖集团获上调展望也反映出在政策支持下，中国房地产行业逐渐迎来转机。
去年11月以来，随着“三支箭”的相继射出，房企融资端回暖明显。同策研究院数据显示，40家典型房企在12月的债券融资金额为580.44亿元，环比上升140.65%；股权融资金额为132.06亿元，环比上升75.07%。
融资端回暖之余，开年以来，销售端数据也有所改善。
中指研究院数据显示，2023年1月份，一线城市新建住宅价格环比由跌转涨，二线城市环比跌幅收窄，新房市场企稳信号已经出现。
房企获上调展望、融资销售两端数据均有改善，房地产的至暗时刻可能已经过去。
撑过下调潮
出于对信息不对称的担忧，境外投资者购买中国房企债券时，会更加倚重国际评级机构的报告和意见，尤其是标普、惠誉、穆迪这三大评级机构。
正因如此，这些国际评级机构对中国房企的融资，特别是境外债的发行，起到至关重要的作用。
评级越高，意味着越强的信用背书，能给境外发行债券的房企带来更低的融资成本，和更为充足的认购。
2021年下半年开始，中国房地产行业开始步入寒冬，多家大型房企出现流动性危机，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉接连下调地产公司评级，包括恒大地产等多家房企遭遇评级下调和展望下调。
公开信息显示，仅一年多时间，三大国际评级机构开启了一波对中国房企的“下调潮”，接连下调受评房企评级或展望超过250次。
在“下调潮”里，能勉强维持“投资级”的房企可谓凤毛麟角。
据亿翰智库统计，截至2022年10月27日，穆迪评级中，50强房企仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂这7家房企还保持“投资级”评级；
标普的相应评级中，仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、金茂这6家；
惠誉的相应评级中，仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂、首开、华发这9家。
此外，还有大量房企被撤销评级。
据不完全统计，2022年10月初至今，陆续有恒大、佳兆业集团、富力地产等先后被穆迪、标普撤销评级；
2022年下半年以来，50强房企中已有超半数房企被国际评级机构撤销评级。
评级报告恶化后，融资端的苦果开始出现。
据CRIC数据显示，2022年100家典型房企全年新增融资总额为8241亿元，同比减少38%；其中，境外债权融资下降尤为明显，同比下降了69%。
在至暗时刻，一系列呵护政策出台。少数优质房企，凭借稳健的财务管理和多元化的业务发展，在熬过寒冬迎来政策暖风之际，率先让评级机构开始改观。
罕见上调展望
2月9日，标普确认龙湖集团的投资级评级，展望上调为稳定。这是2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。
标普认为，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施，龙湖集团是其中的主要受益者；此外，龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强，因此维持公司投资级评级，展望上调为稳定。
标普提供的数据显示，截至2022年12月31日，龙湖拥有不受限制的现金约为450亿至500亿元人民币，这完全可以覆盖公司到期的短期债务，且2023年龙湖没有境外债务到期。
在标普看来，龙湖非限制性现金比例很高，受益于公司强大的销售回款率，以及经营性收入的强劲增长，这些资金进一步提高了龙湖的财务安全度。
截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准，且在2023年内龙湖已无到期美金债。
除了标普，另外两家国际评级机构也对龙湖给出了积极评价。
穆迪认为，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为Baa2评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲；惠誉也表示，龙湖能够在可控的短期再融资需求下保持充足的流动性。
截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。
同时，稳健的经营和财务表现，也使龙湖集团在国家政策向优质房企倾斜时，显得更有优势。
2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元人民币，期限3年，票面利率3.30%，认购倍数2.86倍，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保，这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度，并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。
当月，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行分别与龙湖集团达成战略合作并签署协议，龙湖得以继万科之后成为行业第二家与六大国有商业银行均签署战略协议的房企。
2022年12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。
至此，继央行“第二支箭“之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。
逐渐企稳
从更深层次的意义来说，龙湖集团获标普上调展望，还反映了国际评级机构对优质中国房企的信心回归。
2022年11月，“金融16条”对政策进行纠偏，支持房企信贷、债券、股权融资的“三支箭”相继射出，被称作“第四支箭”的“内保外贷”也随后落地。
市场普遍认为，包括万科、龙湖在内的优质房企，终于有望熬过寒冬，可以展望暖春。
随后的12月份，官方口径更是发生重大转变，“房地产是国民经济的支柱产业”再被提及，此前房地产首次被称为“支柱产业”还是在2003年，近五年取而代之的则是“房住不炒”。
官方呵护的意图明显，政策暖风下，房地产融资端开始回暖。
同策研究院数据显示，40家典型房企在12月的债券融资金额为580.44亿元，环比上升140.65%；股权融资金额为132.06亿元，环比上升75.07%。
当中，管理层在股市上的松口，更是意义重大。
过去多年，中国资本市场都有“不鼓励房地产企业利用股市融资”的不成文限制，而伴随“第三支箭”的射出，也意味着这个限制被打破。
2022年底，华发股份、福星股份等多家上市房企响应“第三支箭”，筹划再融资；进入2023年，又有多家上市房企筹划再融资。
1月5日，中南建设宣布拟非公开发行股票募资不超过28亿元；
1月16日，保利发展非公开发行8.19亿股募资125亿元的计划获得了保利集团的同意；
1月18日，迪马股份宣布拟非公开发行股份募资不超过18亿元；
1月31日，荣盛发展非公开发行A股股票申请获得了证监会的受理，募资金额不超过30亿元。
2月12日，万科公告称，公司拟非公开发行股票募集资金总额不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。
如获成功，万科这次融资将是去年底“第三支箭”射出以来，房地产行业再融资规模最大一单。
融资端回暖的同时，销售端也出现了久违的改善信号。
中指研究院1月份数据显示，一线城市新建住宅价格环比由跌转涨，微升0.01%，其中上海、北京环比分别上涨0.04%和0.01%；
二线城市环比跌幅收窄，成都、杭州等房价环比涨幅居百城前列。新房市场出现了企稳信号。
此外，二手房的数据也出现令人鼓舞的信号。
贝壳研究院数据显示，部分二线城市二手房带看活跃度比去年春节分别提升1.5倍和1倍；
珠三角重点城市市场启动之势也较为明显，惠州、东莞及佛山春节期间带看量较去年同期翻倍，深圳增幅也达86%；
从先行指标看，多个城市经纪人交易信心指数已进入交易量预期扩张区间。
展望未来，中指研究院认为，楼市供需两端政策将继续协同发力，助力房地产市场信心恢复。
整体来看，在全国楼市政策环境持续宽松态势下，部分核心一二线城市或率先迎来市场复苏，并带动全国市场逐渐企稳。
值得注意的是，最近上调龙湖集团展望的标普，在1月11日时曾发表过一篇名为《中国房地产业复苏曙光乍现》的报告。
标普在报告中称，2022年末推出的政策为行业的危机局面画上句号，行业将在2023年缓慢复苏；随着利好政策持续落地，中国房企信用评级有望提升，从而提高境外融资机会，进一步巩固房地产资金流动性。
融资和销售端的数据改善，以及优质房企获国际评级机构上调展望，意味着在政策暖风下，房地产的至暗时刻可能已经过去。
