关于房地产一年一度最值得读的读物是什么？
那必须是——《保利2021-2022年房地产行业白皮书》
《保利2021-2022年房地产行业白皮书》正式发布！，原文在这里，很长，不想读原文的，可以直接看我摘录出的重点。
行业运行逻辑发生根本改变，呈现五化趋势：
一、是去金融化，企业端要求房企保持适度杠杆，不能过度借贷。二、是制造业化，土地红利不再、利润下行，必须用制造业思维和精益管理的理念。三、是极致专业化，房子是用来住的定位下，房企需要把产品和服务都要做到最好。四、是功能民生化，民生保障是最根本的，要广泛参与到保障房、社区建设中。五、是竞争格局加剧分化，信用和专业能力将成为最核心的竞争力，行业门槛也会越来越高。
对比发达国家，我国房地产业增加值占GDP比重并不算突出，以人均GDP突破1万美元为时间节点，我国房地产业占比较美国、日本等分别低2个百分点、1.7个百分点。（ps：房地产还是一个庞大的市场，钱还是有得赚的）
2021年市场向下击破箱体，出现超预期下跌
2017-2020年，楼市运行连续四年呈现稳定的箱体运行。2021年，由于政策叠加效应，伴随行业出清压力，市场向下击破箱体，出现超预期下跌。
从保利来访数据看，上半年周度盘均来访80-100组，下半年周度盘均来访50-60组，呈现断崖式下滑，环比下降38%，同比下降33%，反映出整体市场信心严重不足。
房地产税落地前，75%的客户会暂时放弃或观望
在所有的调控手段中，房地产税是完成长效机制的最后一块拼图。保利调研了重点40城的客户，发现在房地产税试点预期下，近半年有置业计划的1400组客户：
75%的客户暂时放弃购买，或观望。这些，就是目前中国房地产行业的最大现实。调控取得了前所未有的效果，唯一失去的是：
信心。2021年的调控是必须的
日本、美国等房地产市场缺乏有效调控，市场的非理性高热酿成危机，20世纪90年代日本房地产泡沫破裂导致日本经济失去了20年，2008年美国房地产次贷危机引发全球金融海啸。
此轮调控个别高杠杆企业出现暴雷，区域市场出现深度调整，但整体上来说，局面仍是可控的，本轮调控用局部代价换取整体最大平稳。
中长期来看，合理住房需求有支撑
2021年我国常住人口城镇化率64.72%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。
同时，我国经济发展韧性强、潜力大、前景广阔、长期向好的基本面没有变，人均收入稳步提高，居民对美好生活的向往不断提升，对居住品质的需求不断释放。
18万亿就是总量峰值，房地产进入减量时代
2017年，保利曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代。这就是说18万亿的销售额，基本就是中国新房市场峰值了。
保利统计发现，十四五期间，40个重点城市计划新增的保障性租赁住房，达到了650万套，这意味着将来新增的用于租赁的房子，会占到新增住房总供应量的三成。中国商品房规模进入了减量时代。
房地产未来的机会——需求多元化，刚需、改善同步释放
一、人口流入城市，刚需依然旺盛。上海、深圳等流动人口超千万人，北京、广州、成都等流动人口超800万人。
二、改善需求加速释放，成为市场主力。据预测，截至2020年，2000年底前建成的房屋仍有近100亿平方米。原公有住房、经适房及2000年底前建成的大量老旧住房，面积小、质量低、配套差、物业管理不足，居民改善需求将持续释放。
三、家庭小型化，年轻人独立居住需求增多。受人口流动影响，以及思想观念变化，越来越多年轻人选择独立居住，产生大量家庭分巢住房需求。
四、老龄人口持续增长，适老化住房需求增加。2030年老龄人口增加到3.8亿人。老年人的大幅增长，对适老化住房和适老化居住环境的需求也将持续释放，蕴含着巨大的内需潜力。
城市严重分化，居住需求差异变大
1、同样是二线城市，房地产市场分化亦呈现加剧态势，人口高增量城市（成都、西安、郑州等），商品住宅成交韧性较强。
2、中长期看，需求逻辑向居住属性回归。
3、能级越大的城市，居住需求越多元，广州仍以住进来扎根需求旺盛，福州关注商品房改善空间，重庆关注就地城镇化带来的商品房增量。
商办容量下降，结构矛盾突出
全国商业及办公市场容量2017年见顶后连续四年下降，地方政府应破除过去多建商办就能提高税收的惯性思维，从地产思维转向真正经营。
房企未来出路：大力发展租赁住房，解决大城市住房突出问题
2021年灵活就业人员规模已达2亿人，灵活就业人口流动性大，更接受租房的生活，租赁需求旺盛。
比如，保利关注到在疫情期间，政府通过健康码、行程码、核酸检测、疫苗等多个环节反复进行多轮筛查，无意间第一次盘实了城市的实际管理人口：
北京、上海实际管理人口已超3000万；广州、深圳实际管理人口超2200万。北京的实际人口与常住人口的差额，达到了惊人的876万。
去年以来，不断有人来问我房地产是不是到头了，房地产还能干吗？
大家都是成年人了，你是要继续做还是转化，你要自己拿主义！不偏听偏信，有自己的判断，对自己的行为负责，人生之路每一步都算数。
