会议时间：2023年2月1日10:00
会议嘉宾：亿翰智库地产研究总监 于小雨
01
2023年1月房地产销售总结及春节返乡置业回顾：
1月份行业整体销售与预期有所差距，压力相对较大，百强房企销售同比负增长。本次统计我们进行了样本调整，在1月的统计中剔除了2022年的一线风险企业，不考虑出险企业的情况下，可比数据降幅同比收窄。去年全年同比下降约34%，今年1月TOP100同比下降约21%，TOP50同比下降约20%，TOP100环比下降41%，TOP50环比下降45%。整体来看，TOP10同比表现最好，降幅约13%，从企业性质来看，国央企的整体表现优于民营企业，同比正增长基本为国央企，比如说保利、华润、招商、华发，民营企业中正增长相对较少，其中滨江表现明显较好。
对比过往多年发布的榜单情况，今年1月的榜单重新排列了企业的排名次序，过往TOP10房企排名变动较小，但今年房企排名的梯队变动相对较大，此前排名在TOP20梯队且从未进入过前十排名的一些企业，如华发、滨江等在今年1月进入了TOP10梯队。出现这种情况一方面和春节的销售表现有关，另一方面与企业的布局以及一些大盘的销售优势息息相关。
2023年春节是三年来国家首次不再号召就地过年，基于春节期间的客运量等，大家对1月的销售业绩和春节返乡置业情况抱有较高预期，但从整体来看，虽然成交表现和1月前两周相比有所升温，市场活跃度和认购有所提高，但整体的成交数据并不乐观，典型城市的成交套数和成交面积都还是处于回落状态，成交面积约回落18%。从供应的角度来看，房企推盘供货的意愿也并不特别强烈，主要由于22年房企现金流压力非常大，虽政策逐步释放，但企业的偿债的压力其实一直持续到现在，包括政府目前重点关注“三保”，保交楼是主要重心，从2021年下半年以来房企拿地较少，所以开盘规模缩减，市场主要以续销项目为主，新开盘项目数量较少。
成交表现上，各能级城市的分化明显：1）一线城市相对来说韧性较强，但新开盘项目数量有限，春节期间尤其是一线城市的人员大规模返乡，项目上留守的值班人员较少，置业顾问初三-初四节后复工，晚一些的项目置业顾问初六-初七才复工，销售中心的售楼处才能能够正常开放，虽然韧性较强，但因为整体的供给意愿和放假因素，这些核心城市的成交受到一定影响；2）二线城市相对于一线城市韧性更弱，这些城市的市场表现相对惨淡，2023年二三线城市的成交面积和套数与去年春节期间相比（去年春节假期为1月底到2月初，均以7天的假期为监测），同比下滑比较严重，下滑约80%以上，整体成交的回落比较明显，仅个别城市出现正向的增长，如济南、合肥等，而武汉、长沙、昆明等城市都表现的比较一般，基本和春节之前的情况差不多，无明显起色；3）三四线城市无论从数据层面还是企业项目认购层面，都出现了一定程度的返乡置业潮，成交有所起色，从返乡调研的结果来看，2023年春节期间三四线的来访情况是三年来最好的，因为疫情管控的放开，人员流动量比较大，来电来访量同比增加约30%，部分城市同比增幅甚至达到50%以上。
我们认为三四线城市出现返乡置业潮的原因有三点：1）近三年来国家首次不再号召就地过年，疫情管控的放开，释放了积攒两年的返乡置业需求；2）政策的支持因素，从数据监测和草根调研结果来看，在22年国庆之后，三四线城市已调降首付比例为首套20%、二套30%，首套房的利率整体平均约为3.9%，处于比较宽松的位置，同时三四线城市政府也通过发布住房消费券、展销会等方式推动市场回升，如温州、阜阳等；3）客户对于房企交房的信心有一定程度的提升。
三四线城市梯队内销售表现也出现了明显的分化，主要是受到天气和需求集中释放的影响：1）华南区域三四线城市表现相对较好，如珠海、中山、惠州、佛山等23年春节假期的销售提升的幅度较高，甚至能达到翻倍的水平，成交改善比较明显；中西部三四线城市的成交相对较弱；2）人口基数比较大的内生型三四线城市，如阜阳、温州、六安等，市场承销情况明显转好，这类城市，返乡置业人群积攒了两年多的需求，在春节期间需求得到了释放。
春节期间一二线城市大部分群体选择出行返乡，售楼处的经营情况对整体的认购有一定的影响，三四线城市相比于前两周虽然出现了短暂的好转，但是和去年同期相比绝对量还是出现了比较明显的下降。尤其是从企业的角度来看，我们调研了约50家企业，春节期间的认购情况跟去年同期相比，下降幅度约30%。个别企业的情况表现相对较好，如越秀、华发等，主要是由于公司布局的城市、整体的项目安排和推盘节奏恰好匹配了各个节点，单盘的业绩带动了整体业绩的上升。
地产政策的支持、高层对于房地产行业的肯定抬高了大家对于23年春节销售的预期，但1月份的成交结果未出现超预期的表现，具体的市场复苏节奏还需参考接下来2-3月的具体表现，因为低能级城市的返乡置业并不具备持续性，这类城市的市场逻辑已经发生了趋势性的变化，预计返乡置业的这波需求会越来越弱化，这类城市的房地产市场以刚需为主，客户购房主要是由于家庭结构的变化不得不买，如结婚、生子、二胎、养老等。未来春节更多的是成为房企的一个营销节点，在这个节点里，预计初六至元宵节期间的销售表现会更好。22年春节房企的准备时间充足，假期时间为1月31日-2月6日，销售表现的连贯性较好，一直持续到元宵节期间。由于今年春节占据了1月约一周时间，今年1月份的数据同比肯定下降的。
三四线城市的房地产市场已从原来的高速成长期进入成熟期，特征为次新房或二手房对新房的替代作用会比较明显，未来新房成交量大、二手房成交量小的情况会逐步转换成二手房对新房的替代，二手房的成交量会逐步上升，新房的成交量逐步下降，形成平衡。三四线城市大量项目的停工、项目的交付问题对购房需求也产生了一定影响，政府也在寻求解决思路，如点状的棚改，棚改模式主要是政府发放新房房票，不再建安置房，政府把棚改的房票放给新房子，这样就不用单独去建，但这种棚改主要还是点状分布，可能城市可能没有类似项目，所以整体来看三四线新房成交处于自然下降的阶段。
虽然春节的成交数据和来访量有所提升，但整体的成交、认购的转化情况并不是特别乐观，但由于来访量的上升，对于3月份和后续市场的恢复可以保持相对乐观的心态。3-4月预期稳定下来后，伴随着核心城市政策的持续放宽，政策带动市场企稳的滞后性为5-6个月，所以我们认为今年二季度的行情还是值得密切关注的。市场情绪的回升、目前房价低位、核心城市一二手房倒挂价差收窄、22年政府对土地价格体系的调整都会带来后期房价、新房销售价格体系的变化。三四线城市的价格目前已处相对底部位置，很多企业的销售折扣力度也在回调，三四线已经没有继续打折降价的空间了，所以市场整体复苏的概率相对较大。疫情管控的放开、政策的传导、叠加22年市场状态低迷价格已基本调整到位，这些因素对于23年的销售，都有一定正向向上的带动作用。
我们认为23年是平稳中有积极因素出现的脉冲式行情，春节只是一个返乡的节点，接下来一年有大概四个节点可以成为这种返乡置业的主要时间段，这一轮市场的修复不像以往，只通过地产政策的打开，就能带来短时间内市场的企稳回升，这需要一个过程。因为信心的修复，购买力的修复，企业资金问题带来的项目停工影响，这些问题的调整解决都需要时间，需要过程，所以我们认为23年会有一些积极的因素出现，会看到阶段性有市场需求的变化，或者行情的改善，但是更多的还是相对平稳的状态。
02
Q&A
Q1:目前住宅利率的调整已经常态化，政策落地之后，目前三四线城市的首套房利率水平如何变化？是否确实有对需求的拉动作用？
A1：三四线城市目前利率水平约3.9%，首套利率的下降确实比较明确，但利率下调对于需求的拉动作用并没有预期中高，利率调整的作用效果弱于贷款政策调整的作用效果，即首付比例的变化对购房行为影响更大。因为对于低能级城市，商品房单套总价较低，利率对购房客群资金方面的压力相对较小，且从置业客群的来看，由于三四线城市产业的局限性，当地的置换客群主要是企事业单位职工，这类群体公积金额度非常高，更多会利用公积金贷款，部分返乡置业客群收入以现金收入为主，银行的流水可能并不是特别规律，申请商业贷款存在一定难度，所以说整体上来说，利率的下降对于需求的拉动作用并不是特别明显，不如首付比例的变化。
Q2：由于首付和贷款利率已经下调，除了货币化的棚改政策以外，后续如果希望市场回暖，是不是只有核心城市出政策才会比较有效用？
A2：三四线城市的政策基本已经应出尽出了，比如首付比例首套20%、二套30%，已经基本到了最低，另外利率也是近年较低的水平，约在3.8%-3.9%，还有一些城市，政府推出了购房补贴的一些活动，这些城市的政策确实已经应出尽出了，我们认为现在还有政策空间的城市，主要集中在核心一二线城市。这些城市对于整个房地产市场筑底企稳的拉动作用非常强。但是去年，偏核心的城市主要以窗口指导的方式放开，暂时未以比较公开透明的方式去出台政策，我们认为如果这类城市能做直接的政策打开的话，会有一定的改善效果。此外影响地产的因素很多已经在地产之外，居民对于收入的预期、对于经济形势的判断等，所以，接下来的问题不只是地产政策的问题，经济的变化才能真正带来整个市场的变化。由于疫情管控已经优化，节后也有很多城市在发布一些刺激经济和消费的政策，这都是积极因素，我们认为2023年会逐渐比2022年整体的情况有所改善。
Q3：目前二手房成交表现已有所改善，以往二手房先回暖了之后，会带着新房市场的回暖，这一轮还会有这种先导作用吗？
A3：二手房成交表现比较好，包括一些机构对于春节期间二手房的监测，数据表现相对较好。有以下几个原因：1）二手房现在有代押过户的情况；2）二手房特征是消费者所见及所得，新房存在预售，可能明年后年才能交房，但是二手房在当下就能享受到当前的配套和附加价值，比如立刻入学；3）部分城市对于二套住房或者改善性住房的首付比例调整，是在疫情管控之对于改善性需求的一种激发。
通常情况改善需要卖一买一，首先要卖掉手中的二手房，然后再考虑新房的买入，所以二手房可能是新房的先行指标。但是从去年以来了解到的情况，由于政府稳房价的管控有效，购房客群对于房价的预期是相对偏稳定且并不高的，不像从前由于倒挂严重，购房客群对于新房的上涨预期是比较确定的。在这种情况下，出现了卖几套、买一套，或者卖一套、手中留存现金的情况。
我们认为二手房的交易量会带动新房的成交量，但目前二手房交易量并没有达到非常高的位置，甚至像上海、深圳等城市，二手房的市场并没有恢复2021年的程度，成交量还是处于相对较低的位置。现在的二手房成交表现不能被绝对的视作新房市场的先行指标，因为现在很多人是因为对新房交付问题的担忧，才会选择去置业二手房。而因为价格或收益的问题，人们会去选择卖几套住房，然后买一套核心位置的比较保值的资产，或者留现金做一些其他事情。目前也没有看到二手房对于新房的明显带动转化，这比前些年弱化了一些。
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