相对于住宅开发，商业地产有着投资大、周期长、要求高的特点，确立清晰的产品线，有助于商业地产商直接对照既定标准和约束条件，做出及时科学的预判，快速复制、扩张规模。
强者恒强，如今商业地产圈的马太效应愈发明显，实力开发商不但通过自持项目发展和巩固品牌势能，还通过合作、轻资产模式扩大品牌影响力。如此，明确的产品线成为商业地产企业打造特色商业，实现扩张的重要武器。
据相关统计，百强商业地产企业旗下产品线总计超过500条，前100强开发商超过80%都是多产品线策略。因此，本文盘点了30家商业地产企业旗下多元化产品线及其布局策略，供业内人士参考。
凯德集团据凯德集团中国官网介绍，凯德集团在新加坡，中国，日本，马来西亚和越南运营管理80家购物中心。其在中国的购物中心组合涵盖区域地标型和社区型购物中心，从而满足差异化需求，为消费者提供一站式购物、休闲及娱乐体验。目前凯德集团已在国内一、二线城市开发来福士广场、凯德MALL和凯德广场等多个地标综合体项目。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
近几年，凯德中国在商业物业方面动作频频，出售和收购并举：2018年1月，该公司向印力一次性抛售了20家购物中心；2019年7月，凯德出售凯德广场二七项目全部股权与郑州丹尼斯；2021年6月，凯德集团向中国平安人寿保险出售中国六个来福士资产组合的部分股权，合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，在一系列交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理，此交易预计于2021年三季度完成。
收购方面，据铱星云商不完全统计，2021年4月，凯德集团以36.6亿元人民币从中航信托以及无关联第三方收购位于上海市闵行区的总建面为7.5万方数据中心项目；2018-2019年间，凯德收购上海北外滩来福士项目以及浦发大厦、广州科学城和增城地块、重庆两江春城等。根据其官方发布的公司战略，凯德未来将在中国聚焦北京/天津、上海/杭州/苏州/宁波、广州/深圳、成都/重庆/西安、武汉五大核心城市群。近期，上海北外滩来福士官宣7月10日开业。
上海北外滩来福士
华润置地-华润万象生活自深圳万象城2004年12月开业，经过16余年的发展，华润置地已形成万象城、万象天地、万象汇三条产品线。另外，华润置地旗下还有精致商务商业体凤凰汇、社区商业中心华润1234space、城市更新项目西单更新场等非典型产品。2020年12月9日，华润置地旗下分管商业运营及物业管理的华润万象生活登陆港交所，至此，华润集团及华润置地开发的商业物业均纳入华润万象生活运营管理体系。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
截至2020年12月31日，华润置地已开业万象系列购物中心45个，储备项目57个。据铱星云商查阅，今年以来，北京西单文化广场地下商业空间“更新场”、南昌万象汇、宁波万象城、重庆大渡口万象汇、泰州万象城二期已亮相营业。
宁波万象城
龙湖集团龙湖商业是龙湖集团旗下的四大主航道业务之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。自龙湖旗下第一座天街-重庆北城天街于2003年11月开业，龙湖已深耕商业地产逾17载，先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
2020年底，龙湖全国范围内累计开业商场达49座，已开业商场建筑面积达481万平方米。进入2021年，北京丽泽天街、龙湖苏州狮山天街B馆、龙湖长沙洋湖天街、武汉江宸天街已开门迎客。
武汉江宸天街
印力集团2003年，印力的前身——深圳国投商用置业发展有限公司成立，2005年，第一个印象城面世，2016年10月，印力成为万科集团成员企业，被定位为万科的商业运营平台，2018年，收购凯德在中国的20个商业项目。截至目前，印力运营管理项目超110个，遍布全国50多个城市，资产规模近900亿，管理面积近1000万平方米，形成印力中心、印象城、印象汇、印象里、印象城MEGA五大商业产品线。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
2021年，印力集团计划新开8个商业项目，惠州印象城、上海漕河泾印象城、成都印象城已正式营业，印力汇德隆杭州奥体印象城将于9月30日开门迎客。
惠州印象城
万科集团作为提供住宅开发和物业管理服务的佼佼者，万科近年来已进入商业开发和运营管理领域，2016年成为印力集团核心股东后，万科正式拥有了专业打造商业开发与管理的平台，旗下部分万科广场系列和社区商业由印力运营管理。公开资料显示，目前万科商业拥有万科广场、万科里两条成熟产品线及位于上海的万科2049邻里型社区产品。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据铱星云商不完全了解，万科商业旗下深圳万科里•瑧、乌鲁木齐天山万科广场已于今年上半年亮相营业、长安万科广场、徐州万科新淮中心将在三季度开业。
乌鲁木齐天山万科广场
大悦城控股在商业地产领域，大悦城控股成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇、悦街四条产品线，以年轻中产、成熟中产为核心客群、以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，现已覆盖北京、上海、天津、沈阳、烟台、成都、杭州等10余个一、二线核心城市，助力城市居民消费和生活方式升级，运营、在建项目总数超过20个。
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据悉，2021年大悦城控股将迎来商业项目的集中亮相，预计将有苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、北京槐新大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目开业。
苏州大悦春风里
新城控股资料显示，新城控股坚持住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式，“吾悦”是其旗下的城市综合体项目品牌，涵盖吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线，主要以吾悦广场主要拓展品牌产品。截至2021年6月25日，新城控股在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到173座，已开业及委托管理在营项目达到104座，布局上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内129个大中城市。
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根据规划，新城控股今年计划新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。今年上半年，泰安吾悦广场、孝感吾悦广场（新城控股首个轻资产项目）、长沙宁乡吾悦广场、湖州南浔吾悦广场和扬中吾悦广场（不完全统计）已相继正式开业。
长沙宁乡吾悦广场
宝龙集团-宝龙商业2019年12月30日，宝龙集团旗下商业管理公司宝龙商业在港交所上市，其在母公司项目基础上收购商管公司浙江星汇60%股权，加快了品牌输出管理的步伐，通过旗下「宝龙一城」、「宝龙城」、「宝龙广场」、「宝龙天地」及「宝龙星汇」五大产品线提供商业运营服务。截至2021年6月25日，已获取管理商业项目总数131个，其中已签约项目123个，签约管理商业总建筑面积约1308万平米，开业项目超70个。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据了解，宝龙商业2021年计划开业22个项目，温岭宝龙广场、诸暨宝龙广场、舟山宝龙广场已于6月开放营业。
温岭宝龙广场，图源：小红书
太古地产太古地产于2008年进军内地市场，在北京设立内地总部，并在2008年-2017年相继开出了北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里以及上海兴业太古汇等商业项目。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
前不久，上海前滩太古里宣布将于今年9月30日开业。去年年底，太古地产宣布将与远洋集团共同扩建北京颐堤港二期项目，包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店。此外，三里屯太古里西区也将在今年第四季度亮相，带来全新体验和全新品牌。
上海前滩太古里
九龙仓集团九龙仓在内地的商业布局，以国金中心（IFS）、时代广场、时代•奥特莱斯为代表，三大全自持商业产品线已趋于成熟。据官网数据，目前九龙仓在内地规划共有4个国金中心（IFS）、4个时代广场、2个时代•奥特莱斯以及会德丰国际广场，其中无锡国金中心和武汉时代广场暂不包含零售商业业态。
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合景泰富集团-合景悠活作为合景泰富集团旗下综合物业管理平台，合景悠活于2020年10月30日在香港主板上市，其秉承“艺述•生态•乐活”的核心理念，致力与全客层人群共创有温度的个性化消费体验，多线并举，除形成悠方、摩方、悠方天地三大购物中心品牌外，轻资产输出品牌“彩立方”及街区商业品牌“悠悦里”也于今年发布。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
目前，合景悠活在北京、上海、广州、成都、重庆、苏州、南宁等城市，拥有8座已开业购物中心，2021-2025年筹开26个新项目，总运营面积超150万㎡。合景悠活计划2021年新开合景•悠方（广州知识城）及合景•悠方（重庆）两座悠方。
合景•悠方（广州知识城）
合生创展-合生商业据合生创展官网介绍，合生商业负责集团旗下所有自持商业物业的规划定位、招商运营及物业管理。拥有超100个商业地产项目，管理10余个大型城市综合体，已建成运营的项目面积超过500万平米，管理的板块涵盖城市综合体&购物中心、写字楼、酒店&服务公寓、产业综合体及奢华地产五大业务板块。合生商业在“合生汇”、“合生广场”、“合生新天地”三条产品系的基础上，又推出全新商业产品线“MOHO”。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据悉，合生商业新产品线首个项目MOHO上海将于今年四季度开业亮相。
MOHO上海
中海地产-中海环宇商业中海环宇商业是中海地产旗下的全域化高品质集中商业资产开发管理平台，现已形成环宇城、环宇荟、环宇坊、富华里四大产品序列。截至2021年5月，中海环宇商业在运营商业项目已达18座，其城市版图覆盖了包括北京、上海、成都、佛山、珠海等全国一二线核心城市；到2023年，中海环宇商业计划在全国新增布局29座商业项目，包括武汉、大连、天津、宁波、珠海等筹建项目目前也都在有条不紊地推进之中。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据了解，珠海环宇城、宁波环宇城将于2021年下半年亮相营业。
宁波环宇城
远洋集团-远洋商业远洋商业是远洋集团商业地产开发运营品牌，目前产品线主要有与太古合作的成都远洋太古里、北京颐堤港，及自主运营的杭州远洋乐堤港等城市综合体；远洋自身开发运营的“未来系”商业综合体也已经在北京、天津、杭州等地核心商圈落地。截止目前，远洋商业板块已拥有3个与太古合资项目、6个在管自营项目，以及2个在建项目，业务布局主要位于北京、成都、杭州、天津、大连、武汉等一线城市核心区域及核心二线城市。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据了解，北京远洋乐堤港、武汉远洋里预计将在2022年正式开业。
北京远洋乐堤港
招商蛇口-招商商业招商商管是招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，截止2020年底，招商蛇口商业业务已辐射布局全国超25座城市，持有管理商业项目超60个，商业总体量近400万㎡，结合所布局城市的特点，创新多元体验，旗下已形成三大商业产品系——海上世界、花园系、九方系和特色主题城市综合体商业（未来将进行重新梳理对外），满足城市居民多元化需求。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据悉，杭州七堡花园城、凯里九方•东方广场、徐州花园城、上海阅江汇、上海东虹桥中心（不完全统计）计划今年开业。
上海阅江汇效果图
北京华联集团北京华联集团（BHG）成立于1993年，是中国最大的零售企业集团之一，经营超市、高端百货、购物中心以及国际合作／品牌特许经营四个核心业务。据了解，北京华联集团的购物中心业务由北京华联商厦股份有限公司（简称：华联股份）具体运营，目前已在国内13个中心城市拥有超过40家购物中心，总面积225余万平方米。截至2020年12月31日，华联股份旗下已开业的购物中心共24家，总建筑面积近160万平米，其中北京地区14家。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据报道，2020年，北京SKP全年销售额达177亿，不仅连续十年蝉联中国“店王”，而且首次超越英国哈罗德百货，问鼎全球“店王”。全球“店王”光环下，SKP 的一举一动都备受瞩目，今年5月底，北京华联集团接盘武汉汉街万达广场，武汉SKP敲定，这是继北京、西安、成都之后正式动工的第四家SKP，计划于2023年开门营业；此外，SKP正加速布局全国，北京华联已拿下昆明、呼和浩特、杭州等地的核心商圈地块，业内消息称，SKP的目标是在全国完成布局10家店。
北京SKP
世茂集团-世茂商业作为世茂“大飞机战略”的重要一翼，世茂商业及主题娱乐负责世茂零售物业、办公物业、主题娱乐等多种类型项目的投资、开发和运营。世茂商业以一线和强二线城市为核心，同时择机落子周边资源密集型三线经济强市。截至2020年12月，世茂商业及主题娱乐已进驻36座城市，拥有76个商业及主题娱乐项目，商业经营管理面积逾1000万平方米。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
铱星云商获悉，今年4月，厦门集美世茂广场、成都世茂广场迎来开业；深圳世茂深港国际中心商业部分——超20万方的SCC mall已启动招商，预计将于2023年正式亮相。
深圳世茂深圳国际中心SCC mall效果图
王府井集团王府井集团是首旅集团旗下骨干企业，国内最大的零售集团之一，主要业务为商品零售和商业物业出租业务，覆盖百货、购物中心、奥特莱斯及超市等主力业态，目前已经建立了包括王府井百货、王府井购物中心、王府井奥莱、赛特奥莱等品牌体系。
资料来源：企业官网、2020财报，制表：铱星云商
截止2020年底，王府井集团在全国范围共运营55家大型综合零售门店，总经营建筑面积328.6万平方米，销售网络覆盖华北、东北、华中、华东、华南、西南、西北七大经济区域33个城市。
今年以来，山东东营王府井购物中心、四川眉山王府井购物中心、成都王府井DISCOVERY（原成都永利购物中心）已相继开业。
保利发展控股集团-保利商业保利商业是保利发展控股集团的全资子公司，也是其商业资产投资运营管理平台。保利商业已形成“保利广场”、“时光里”、“若比邻”三大购物中心产品体系，提供定制化商业内容，覆盖城市多元群体消费需求。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
截至2021年一季度，保利商业在上海、广州、佛山、武汉、成都、长沙、天津、合肥等全国41座城市运营商业项目，资产管理规模超过400万平方米。4月30日，清远保利广场正式营业。据悉，今年后半年，保利商业预计还将迎来超10座购物中心开业。
清远保利广场
香港置地资料显示，香港置地在亚洲主要城市持有及管理超过85万平方米集中于香港、新加坡、北京及雅加达之优质写字楼及高档零售物业。具体到中国内地，香港置地已布局北京、成都、重庆、杭州、南京、上海、武汉等核心一二线城市，拥有中环系、光环系、与其它开发商联合打造的汇系等商业产品线
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
今年4月23日，香港置地打造的 “光环”系首个项目——重庆光环购物公园亮相营业，迅速成为网红打卡地，刷屏五一假期社交圈。
重庆光环购物公园
益田集团-益田旅游商业自2002年以来，益田集团以深圳益田假日广场的成功开业与运营，开启益田商业全国战略布局。益田旅游商业创新性地提出“新零售、新体验、新生活”的三新理念，通过轻重资产相结合的多元发展模式，打造独具特色的益田六大商业产品线。同时，响应国家发展旅游综合性产业的倡导，创建 “文化旅游+体验商业”的开发运营模式。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
目前，益田旅游商业集团已布局全国近10个旅游名胜的商业街区、逾20个城市综合体，六大商业产品线已全部落地，今年4月30日，公园街区型商业——惠州翡翠山•益田Holiday Park开业亮相。
惠州翡翠山•益田Holiday Park
卓越集团-卓越商业卓越集团旗下商业物业由卓越商业运营管理，卓越商业倡导“悦IN卓越”的价值主张，协同地产、金融、物业、资管、教育等其他业务板块，共同实现释放城市价值，形成卓悦汇、卓悦INTOWN、卓悦时光三大产品线和一个大型城市更新代表项目One Avenue，全面覆盖消费者的闲暇、碎片、居家时间，形成了从大型城市更新地标、城市区域中心、CBD自由商务中心再到商业社区收纳系统的“城市生活围合系统”，打造高品质的城市生活方式中心，为人们提供精致的第三空间。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据卓越官网显示，未来卓越商业将重点发展粤港澳大湾区，深耕长三角地区，以一、二线和强三线城市为拓展目标，铺开全国化版图。4月30日，卓越商业旗下首个社区商业项目东莞中寰•卓悦时光正式开业；深圳前海卓悦INTOWN计划2021年第三季度开业。
东莞中寰•卓悦时光
星河控股-星盛商业今年1月26日，星河控股旗下星盛商业正式在港交所挂牌上市，成为港股首家纯商业运营管理服务商。截至2021年1月4日，星盛商业向合共53个商用物业项目提供商业运营服务，覆盖20个城市，总合约面积约328万平方米，共运营管理五大产品品牌系列：COCO Park、COCO City、COCO Garden、iCO、第三空间。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
2021年1月30日，星河商置首进湖南，轻资产项目长沙宁乡星河COCO City开业运营。
长沙宁乡星河COCO City开业
旭辉商业旭辉控股集团于2019年7月成立商业总部，全面整合商业地产的投资、设计、开发、招商及运营管理等业务模块。旭辉商业形成旭辉广场、旭辉MALL（旭辉里）、旭辉天地三大商业产品线。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
截止2021年3月31日，旭辉商业项目储备超过237万平方米，布局上海、北京、成都、重庆、南昌、长沙、昆明、合肥等一、二线城市，形成了华东、华中、华北、西北和中西部全覆盖的全国化布局，未来还将延伸至大湾区、环渤海。其中在一线城市布局超70万平方米，已储备商业综合体30余座。
2021年4月30日，上海恒基•旭辉天地开业，因创新和高颜值的设计引业界关注。铱星云商了解到，上海长寿路旭辉企业大厦与杨浦宝龙旭辉广场、成都华宇•旭辉锦绣广场、成都新都旭辉广场、合肥肥西旭辉广场也计划于今年营业。
上海恒基•旭辉天地
佳兆业商业佳兆业商业集团创立于2004年，总部位于深圳，为佳兆业集团旗下全资子公司。2018年6月29日，佳兆业商业提出“OIM”资产运营、产业孵投、轻资产管理三大平台战略规划。
根据佳兆业官网数据，目前集团拥有10座在营购物中心，分别分布于深圳、广州、惠州、沈阳、大连、鞍山六座城市，5座筹开购物中心；轻资产项目13个；全国范围内在营、筹备、在建商业项目达60余个，总面积将超300万平方米，其中管理输出项目面积将超110万平方米。据铱星云商了解，佳兆业商业主要以佳兆业广场、佳纷广场、佳纷天地三个品牌对项目运营管理。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据悉，集5万方高端商业与5A甲级写字楼于一体的长沙佳兆业广场计划2021年10月正式开业。
长沙佳兆业广场
中国金茂中国金茂立足于零售商业地产全价值链体系，打造让消费者“乐享品质生活”的体验型商业新中心，全国布局13个商业项目，已拥有以“览秀城”、“J•LIFE”、“金茂汇”为代表的零售商业品牌。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
2021年5月1日，经过2年筹备，南京金茂汇正式升级为南京金茂览秀城，焕新开业。
南京金茂览秀城
融创文旅2020年，融创文旅结合「城市共建」战略，在核心城市落地了包括深圳冰雪综合体、杭州湾未来主题文旅城等诸多优质项目，已在国内落子39个城市，并开启了轻资产管理服务输出。截至2021年6月，融创文旅已全国布局13座文旅城、5个旅游度假区、43个文旅小镇、9个会议会展中心、22个主题乐园、19个雪世界、19个水世界、6个海世界、4个体育世界、9个飞行影院、97个商业、150家高端酒店。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据铱星云商了解，2021年5月29日，济南融创文旅城举行开城仪式，建筑面积约26万㎡的融创茂同步亮相；6月25日，融创文旅杭州InS.Park携“食光里”、“星空里”、“新青年夜生活引力场”三大特色主题街区开业。
融创文旅杭州InS.Park
金科集团-金科商业公开资料显示，金科商业是金科集团的全资子公司，截至2020年底，在全国已拥有60余个商业项目，商业体量近300万方，金科商业四条产品线已初步形成，包括以“金科爱琴海购物公园”为代表的城市级购物中心、以“金科中心”为代表的大型城市综合体、以“金科乐方”为代表的文商旅综合体、以及以“金.WALK”和“金科美邻汇”为代表的社区级购物中心。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
据了解，金科商业2021年将迎来重庆金科中心悦FUN、江津美邻汇和长寿美邻汇项目的陆续开业。
重庆金科中心
美的置业-美的商业广东美的商业管理有限公司隶属于美的置业，成立于 2015年 1月，负责集团旗下全国商业项目的整体规划、招商管理、品牌企划推广、营运及工程物业管理。美的商业目前下属城市综合体、社区邻里商业、长租公寓匹配的悦然广场、悦然里、悦然寓三大商业产品线。
资料来源：企业官网及网络，制表：铱星云商
截止2021年3月1日，美的商业业务涉及长三角、珠三角、长江中游、华北、西南五大区域，打造36个精品项目，累计优质商业土地储备近110万㎡，开发运营商业建筑面积超350万㎡。据悉，美的商业目前重点筹开商业项目逾30个，未来2-3年，将有3-5个项目开业，而邯郸悦然广场预计于下半年开业。
邯郸悦然广场
铱星商业观察上文没有包含新鸿基地产旗下的商业产品线，作为在中国内地打造较多有影响力商业项目的港资开发商，这显得颇为不公。事实上，新鸿基已布局上海、广州、北京、南京、杭州、成都等热门城市，上海国金中心商场（上海ifc商场）、上海环贸iapm商场、上海ITC商场（部分开业）、广州天汇广场igc、广州天环ParcCentral、北京apm、北京NTP新城广场均已开业。似乎是新鸿基有意为之，这些已开业商业项目案名均不相同；据悉，综合体成都环球贸易广场的商业部分成都环贸ICD将于年内开业…，我们有理由相信，这或许就是新鸿基的差异化打法：不统一产品线。毕竟世界上没有两片完全相同的树叶，何况是复杂的商业呢。
成都环贸ICD项目效果图
不难看出，商业地产存量时代下，“一招鲜吃遍天”早已行不通，开发商因城施策、融合地域文化的创新、秉持服务内核的差异化需求满足已深入人心，业内甚至已经有不少商场主动去承担城市公共服务功能。
总之，商业地产开发运营商需要带着对行业的敬畏心、责任心来打磨产品，在对城市文化、商圈特质、消费人群足够了解的基础上做项目定位和招商规划，更应在项目成功开业后保持热情，洞察消费需求的变化，持续用心地优化服务、内容、体验，唯此方能守正出奇、行稳致远吧。
图片来源：企业官网、项目公众号及网络
资料来源：企业官网、2020年报、商业地产观察、商业与地产及网络
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