如果说上海楼市曾经有过辉煌的“黄金十年”的话，那么，回顾上海楼市的起步阶段则可以用政策先导、风起云涌、蓬勃发展来形容。在这个起步过程中，我所在的《房地产时报》于2001年1月2日应运而生，至2014年7月25日休刊。“一报在手，买房不愁”，由《房地产时报》联合上海市房地产经纪人行业协会共同主办的“上海二手房房展会”连续11年共举办了15届，成为国内首创、举办届数最多、规模最大的二手房房展会。
「 楼市成熟标志：二手房成交倍超一手房 」
若说上海的租房交易，起始于上世纪九十年代。由于单位分房不理想、居住局促、动拆迁启动等因素，民间自发地形成了地摊式换房市场，那时周末在市总工会、淡水路、复兴中路1331号、虹口公园等处，一直有写着房源信息牌子的、以房换房的小市场存在。
为规范公有住房差价交换活动，引导居民改善居住条件，活跃房地产二、三级市场，1999年1月19日，上海市政府率先出台了《上海市公有住房差价交换试行办法》。政策引导下，上海二手房交易开始活跃起来了。那时，上房置换半年内迅速开设了100家门店，“小小贴补换新家”的广告语家喻户晓。
翻阅《房地产时报》，时任新闻部主任的梁志超写的一篇年度回顾文章《2004：房地产市场展望之三二手房中新盘唱主角》。文中有着诸多的数据：“市统计局日前公布，2003年上海楼市一手房销售建筑面积2376.4万平方米，二手房交易建筑面积2306.28万平方米，一、二手房比例是1.03∶1。两者比例和上年相比又进一步缩小。”
“90年代初期，上海的二手房交易每年只有十多万平方米。最近5年来，二手房交易在整个楼市交易中所占比例逐年递增。从上海每年的交易情况看：1999年一手房交易量为1328.7万平方米，二手房交易量为510.84万平方米，一、二手房之比为2.6∶1；2000年一手房交易量为1558万平方米，二手房交易量上升为778.52万平方米，一、二手房之比逐步缩小为2∶1；2001年一手房交易量为1796.64万平方米，二手房交易量成倍上翻，达到1422.43万平方米，一、二手房之比再次缩小为1.26∶1；2002年一手房交易量为1971.47万平方米，二手房交易量达到了1790.48万平方米，一、二手房之比为1.1∶1；2003年则缩小为1.03∶1。”
第四届上海二手房房展会现场数据显示，2003年上海一二手房销售面积基本持平。从经济发达国家的房地产交易构成看，一手房与二手房的比例是1∶3-5，大部分交易是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，住宅由外延式拓展为主，逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护为主。
那么，我们再来看看最新的年度二手房成交情况，据上海易居房地产研究院发布《2020年上海房地产市场报告》，2020年，上海二手房市场量价走势与新房市场基本一致。全年二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，达近4年来新高。上海链家首席分析师杨雨蕾也给我提供了上海住宅成交三年来数据：2018年新房成交套数为新房占27%，二手房占73%；2019年新房占21%，二手房占79%；2020年新房占20%，二手房占80%。
连续十一年举办的共15届上海二手房房展，可以说是全面经历和见证了上海二手房的成长过程，是当时上海楼市的重要风向标。
「 全国首创，连续举办15届上海二手房展会 」
《房地产时报》创刊第二年，我提议：既然上海一手房房展搞得那么红火，我们独辟蹊径可以搞二手房房展会。提议获得同仁们的响应，当时尽管外界有的人对二手房展能否搞成持怀疑态度，但我们却冲劲十足。
《房地产时报》刊登的第一届上海二手房我找到了上海美术馆馆长李向阳、副馆长张坚，正好美术馆新搬到对面的档案馆，位于南京路仙乐斯广场二三楼的场地空置着，我们用1万元很低的价格租下了场地。
2002年11月1日-3日，首届上海二手房展示会在南京西路上海美术馆老馆二楼展厅开幕。整个展场面积只有400多平方米，一直负责展会的《房地产时报》事业发展部主任郑学樑回忆，当时参展单位有中原地产、上房置换、顺驰地产、智恒、策源等，都是报社记者联络好经纪公司，然后他一家家登门拜访的。我也记得，我与上海中原老总谭百强、上房置换总经理奚智祥、策源总经理徐晓亮沟通，他们都积极组织房源参展。
没想到，第一届二手房展出乎意料地成功。展会现场可以说是人挤人，参展公司也需要继续组织下一届，也有不少持观望态度的经纪公司也表示下届一定参加。于是，时隔半年不到，我们又举办了第二届二手房房展，展场还是设在上海美术馆老馆，面积由第一届的二楼一个楼面扩展到二楼加三楼800多平方米了。最主要的，上海市房地产经纪人行业协会来现场看后，表示从第三届开始与《房地产时报》共同主办。
2004年春，原上海市房地局党委书记、房地产经纪行业协会会长许明义（左三），市房地局副局长庞元（左一），原事房地产交易中心主任、房地产经纪行业协会副会长刘道桐（右一），市房地局交易处处长赵龙杰（左二）一行巡视二手房展。
由于二手房房展受到很多购房、置换市民的青睐。从第三届开始，二手房房展转场上海东亚展览馆。每年分春秋两季举办两次房展，从2002年11月到2013年4月，十一年间，连续不断共举办了15届。
东亚展览馆展示场地面积4500平方米，高峰时再在广场上搭建展棚4000平方米。参展企业包括上海所有的中介公司、部分房企、银行房贷部门、交易中心、法律咨询、典当行和拍卖行等。据第十三届房展会统计：为期三天的展会吸引观展人数4万人次，现场购房36套，达成意向1630套，接到委托352套，现场发送看房巴士40辆次。不仅本市各大媒体纷纷报道，连中央电视台也多次转播，同时也有包括日本、新加坡的媒体前来采访。
《解放日报》等各大媒体纷纷报道上海二手房房展由此分别创下了多个全国记录：在全国第一个独立举办二手房展；连续举办15届，持续时间最长；成为全国规模最大的二手房房展。
「 上海二手房房展会：始终主打“低总价” 」
说到办二手房房展，就想起的是同事在房展买房的故事。尽管第一第二届房展会举办的规模较小，但市民的热情却十分高涨，小小的展厅到处是看房的人流。我同事刚生了小孩，需要一套独立的房子。在房展上他看中了位于浦东蓝村的一套6楼二室户，总价35万元。展会上登记，展后交易，结果发现卖家竟然是解放报业的，我们是一个集团的，但房源信息单位里无法沟通，结果在展会上成交了。而那位卖家拿了钱，在蓝村路隔壁小区化65万元买一套三房。数年后，同事卖掉蓝村路的房子，买入中远两湾城了。
百万元以内房需求旺
2008上海二手房交易展示会昨天谢幕，本次房展上的人气明显回升，参观人数达6万人次，远超今年年初的上海之春房展会，也是宏观调控以来参观者最多的一次。
与此形成反差的是，据主办方统计，展会达成购房意向的却为历年来最少，仅150套，即使去年也有800套之多。而150套中大多数是120万元以下的房源。记者获悉，本次房展会主办方原来要求套均100万元以下的房源占50%，但展会公布的实际房价明显走高，即使总价120万元以下的房源，也远未到达总房源的50%。
今年的二手房展，主办者原准备主打民生牌，希望参展房源以单套100万元甚至以下为主，因为这是目前自住型购房者需求最旺的一块。据了解，参展的低价房大多在上海近郊，新房方面，“上海中原”推出200余套特价房；“我爱我家”汇集了上千套总价低、性价比高的房源。而“上房置换”则整合了2000套外环线以内的二手房，其中90%单套总价在120万元以内。
记者采访了一位姓柴的自住型购房者，她与丈夫前一天看中了一套康桥地区74平方米的二手房，总价为65万元，但考虑了几天后，再去一问，想不到总价上升了3万元。柴女士看不懂了，她告诉记者，去年有一套“康桥老街”的房子，82平方米，总价54万元，但今年已涨到了88万，一年中涨了70%左右。
这是一篇来自《文汇报》记者陈桂兰的报道。房产交易是市民关注的热点，类似关于上海二手房房展的报道，现在上网查都能看到，包括图片、文字和视频新闻。
“在每次举办房展会前，我们都要召集参展商开会，强调二手房展要多为普通市民考虑，多推低价房源。”负责展会管理的同事郑学樑说道。“我们举办的房展会房源最大的特色就是：中低价位、中小户型、高性价比房源。”
历数每一届的二手房展会，低价房永远唱着主角。从最开始的动迁房、安置房、特价房、亲民房，到刚需房、急抛房、低价婚房、轨交房、二手次新房、满五唯一免税房、学区房，再到世博房、一二手房联动、酒店式公寓、一手小户型、笋盘、尾盘，等等。房展会还吸引了西渡、花桥、昆山、嘉兴、启东等地的低价一手房组团前来展销。
2004年春季上海二手房房展现场（第四届从房展推出主打的低总价房源看，第一届、第二届是总价35万到50万元，之后几届主打的是总价80万元，然后总价100万元占了几届，之后是总价150万元，到最后两届，总价主打的也只是200万元。反观如今的楼市，想当初总价一两百万元就能买一套市中心的房子的好时光，早已一去不复返了！
上海民易展览服务有限公司是15届房展会的服务商，他们全程参与，积极配合。与民易公司负责人吴玉民共同回忆，历年的参展商包括当时上海的主要中介企业：上房置换、信义房屋、合富置业、中原地产、汉宇地产、太平洋房屋、21世纪不动产、易居臣信、福美来、我爱我家、立好信房屋、新聚仁、新巢地产、智恒、博邦、端丰、同方、泰安、顺和、中房置换、中星房屋、新长宁房屋、普润地产、万创不动产、戴德梁行、泛城租售、万乾房地产、新浪二手房，还有亿通代书、建行房贷等按揭咨询服务，东方典当行、上海国拍的二手房抵押服务，以及徐汇区房地产交易中心的现场咨询，还有购房法律咨询、房屋装修、旧房翻新服务等。
一直参加房展的上房置换企划部经理凌嘉琪回忆说：“上房置换参加了历届的二手房展。在2008年之前，二手房交易依然是以置换为主，有很多市民带着房卡、蓝卡来登记挂牌。从房展会看，上房置换的展位一直是老百姓的网红打卡展位，我们将几百套房源印成手册而不是简单的单片，方便购房者查阅。”从最开始的“小小贴补换新家”，到后来的“总有一扇门为您打开”，上房置换始终面向全市普通市民，提供高性价比的房源。
【新民网·独家报道】2011第十三届上海一二手房交易展示会4月8日在上海东亚展览馆开幕。在这个主要提供二手房源的展示会上，沪上各中介不约而同地打出“低总价牌”，现场展示的300万以上房源寥寥无几。
现场看到，中介带来的房源大多面向刚性需求和自住客户，总价普遍集中在100万至200万之间。比如上房置换推出房源全部为中心城区低总价小户型；上海中原带来的2000套左右房源，涵盖上海16个行政区，即使是中心区的房源，也有一半以上的总价在300万以下；而主营低端市场的我爱我家，则干脆打出了“100万市区淘房”的口号。
“心理价位在200万以下，面积小一点没关系，但交通一定要方便。” 现场一对正在了解房源情况的老夫妇告诉记者，因为儿子结婚需要婚房，所以今天特地替他来物色有没有合适的二手房，“记了几套价格、面积、位置都挺合适的，准备回去再商量商量。” (新民网记者 朱正炎)
看到上海二手房展人气非常，昆山、嘉兴等地的展商也前来学习请教，后来他们分别在当地也举办了类似的二手房展。房展的举办积累了经验，于是，《房地产时报》分别与《宁波日报》《温州日报》《台州日报》合作，将上海的一手楼盘带去当地办展，也成为当地轰动一时的新闻。比如，上海楼盘温州展会上，一中年女购房者，一次付现金20万元，用一万元一套定金的价格购买了20套上海康城的房子。
从“差价换房”政策伊始，到多次房产调控、限购限贷、房产税试行，二手房房展始终伴随着市场的起伏，一年两次定期举办。二手房展上人气足不足也成为了当时市场上的风向标。回顾当年，在二手房市场上买到房的人，都是现在的“赢家”。
可以说，上海二手房房展会及时把握住了房产政策的契机，组织房源鼓励广大市民了解行情、差价换房、梯级置换，因势利导推动和扩大了二手房市场的发展，促进了买卖双方的交易，也见证了上海二手房从起步、发展到成熟的全过程。
