上周，我去了北京房展会（第七十一届北京房地产展示交易会）现场，和一些房地产开发商、经纪公司、投资置业顾问们聊了聊 2019 年海外房产的投资动向，主要是日本和美国的房产投资变化。
这次房展会一共有 30 多个国家和地区的 100 余家展商参加，基本能满足中国家庭海外置业的不同需求。
我发现日本展商就有 10 家左右，之前大热的迪拜、希腊等国家的展商数量明显减少，这从一定程度上也能反映出今年日本房产市场的火热。除了美国、日本、英国等热门投资目的地，泰国等一带一路沿线国家和地区也获得了不少关注。
我在现场听到最多的词是“高投资回报率”，也有很多国家都推出了“买房送国际身份”的优惠政策，大家对这样的房产都表现出极大的热情。
最近几年，随着人们全球资产配置意识的提升，以及海外房产投资门槛的降低，越来越多的高净值人群或中产、甚至年轻白领将资产配置的重心转向海外。而今年的特点就是投资模式更加多元。
很多日本开发商坦言，今年能明显感受到国内投资者对日本房产市场需求的变化，几乎是井喷式增长。有的开发商今年前 10 个月的销量，就达到了去年的 3 倍。
在过去的 5-6 年中，中国港澳台的投资客最先把目光集中到日本，因为当时东京刚刚拿到了2020 年奥运会的举办权。而大陆投资客是在近 2-3 年才开始关注日本，其中最火的话题就是2024 年大阪赌场开业。
开发商告诉我，今年大阪房产格外受到大家青睐，除了有世博会和赌场的题材以外，还因为大阪的旅游资源很丰富，周边的京都、奈良、神户等城市都是人气景点。其中，京都是大家去的最多的城市，游客数量已经连续 7 年排名第一
，从大阪开车 40 分钟就到了，非常方便。
据我了解，咨询日本房产的投资客大多都很看中投资回报率和永久产权。但南、北方客户的偏好略有不同，比如北方客户更重视房子的地理位置，更在乎周边环境和交通设施；而南方客户更重视房子的保值和投资回报率等。可以这么说，北方人更感性，南方人更理性一些。
另外还有不少人是对日本文化非常感兴趣，打算去日本工作和居住，经营管理签证就是一个逃不开的话题。一个大阪的开发商和我说，作为北方人，他在日本待了 14 年，对比各个城市之后还是觉得大阪更舒适和接地气，很适合中国人生活。
而今年日本房产的投资在房型上也呈现出多元化的趋势。
卖的最火热的是单间的小公寓，一般在 20-25 ㎡ 左右，麻雀虽小五脏俱全，各种生活用品、配套齐全。开发商告诉我，这种房型目前最受两类人欢迎：一类是代购，因为他们来往日本比较频繁，索性买房自己住；另一类是留学生，而且很多人是拿着现金直接买，采用以房养学模式
，自己住不用交租，过几年再出手转让，房子升值的部分还能抵消一部分学费。
对于可支配资金比较多的投资客来说，他们更倾向投资一整栋楼民宿公寓来赚取收益。
而一些更有钱的人，就不考虑这些赚钱的事了。他们买房是图自己享受，比如在京都买一个古宅，前后都是庭院，自己坐在古风古貌的建筑里喝着茶、聊着天、会个朋友。
一个美国开发商告诉我，目前中国客户投资美国房产都是一种非常理性的投资行为
，不会因为某些事件而受到影响。这一点从销售业绩就能得到验证，他们今年的销量基本都在以非常好的数据增长。
在 2014-2015 年的时候，开发商还需要给中国客户介绍在美国投资买房的前景和价值，解释海外资产配置的定义。但从 2018 年到今年，来咨询买房的客户基本都具备了全球资产配置、分散资金风险的视野。
这两年，中国客户投资美国房产的变化主要是平均购房金额降低，由之前的 70-80 万美金，降到现在的 50-60 万美元。但整体买家数量增多，美国房产已经成为中产都能接受的理财产品。而且很多客户会选择利用金融杠杆、贷款的方式来买房，目前贷款成功率几乎是 100%。
根据美国开发商的反馈，中国客户目前还是喜欢投资加州、佛州奥兰多等热门地区。在投资决策上，北方客户相比南方客户要更豪爽一些。
总的来说，2019 年海外房产对国内个人投资者的吸引力还在持续升温。如果你想赶上这波投资热，现在出手还不晚，私信我聊聊吧。
