观点网中海对维港1号这一项目一直寄予很高期待。
年初业绩会上，颜建国特别提到香港，称今年中海在港将有四个项目推售，可推售总货值超过1000亿港元（权益货值约330亿港元）。
2021年，中海于香港开发的维港1号推售，这也是启德机场跑道地段首个推售的住宅项目，年内实现销售合约额62.7 亿港元，平均售价约2.5万港元/呎。
香港近期虽受疫情冲击，但中海对香港楼市充满信心并将继续加大投资。
8月19日，维港1号两幢高座大厦及一幢低座迎海大宅全部亮灯，中国海外地产董事总经理游伟光表示，项目早前已取得占用许可证(入伙纸)，预计将是Park Peninsula区内首个落成及入伙的项目，至今已累售582伙，套现逾66.8亿港元。
这一项目位于九龙城区启德，项目三面环海，位处市中心，地理位置得天独厚，是跑道休闲区首个开售的住宅项目。项目首盘推售便具备强号召力，首轮截收逾7500票认购登记，当天售出370伙，交易现场火爆。
分析普遍指，维港一号受市场的主要有三个原因：一是位处启德新区，将来升值潜力大；二是交通基建，屯马线通车效应，有利带动启德区交通；三是景观，维港一号位于启德跑道区享有单边避风塘景观。
市场资深分析人士纪言迅认为，启德片区是新开发区，在九龙的前沿，地铁可以通到湾仔中环等地，大大提高了通勤德的便利程度，所以片区总体楼价有承托，即便有很多新的楼盘推出，但总体还是供不应求。
之前内地买家多，带动楼价上涨，针对海外买家的税收增加，成交量自然会降低，这和疫情没关系。本地买家买房需求一直存在，现在城市运转正逐渐恢复，香港总体楼市情况尚且稳定，但也并不差，价格在平稳上涨。
他分析称，香港买房主要是供求、地段、利率影响，香港并未跟随美国加息，所以利率较低，总体楼市还可以。
中海在香港发展多年，更是最早进入启德片区深耕的房企。追溯到2013年6月，中海便斥资45.6亿港元拿下启德Ⅰ、Ⅱ号用地两宗住宅用地，成为第一家进军启德的房企。两幅地块2017年起陆续进入市场销售。当时两幅地块的楼面价分别为约5.29万港元/平方米、5.84万港元/平方米。
加速期是在2018年末及2019年，中海合计拿下启德五宗地块。2018年12月，以80.34亿港元竞得九龙启德区域第6575号地块，每呎楼面地价1.35万港元。
2019年3月27日，中海联合新世界、恒基兆业、会德丰组成财团公司，以总价98.93亿港元摘得启德第4B区1号地盘；5月7日，中海联手包括恒基兆业、新世界、会德丰在内的五家房企，斥资125.9亿港元拿下九龙启德第4C区2号地块的新九龙内地段第6552号的用地。
同年7月24日，中海联合港资房企以127.4亿港元夺得香港启德第4A区1号住宅地；11月13日，中海再联合恒基兆业、嘉华国际及会德丰合组的财团，将九龙启德第4A区2号新九龙内地段第6554号地块收入囊中，成交价仅159.5亿港元。
能够发现，中海在启德并非采用单枪匹马战斗的方式，而是多采取联合体的形式，与其他本地港资房企合作拿地。这在一定程度上降低了风险及资金压力。
短短两年，中海便拿下启德共五宗地，总成交价接近600亿港元。多次出手重仓启德背后，一方面，是香港地价楼价降温，趋于理性。
观点新媒体了解到，因包括万科、华润、龙光、世茂等纷纷参与启德宅地竞标，2016年启德地价大幅上涨。
比如，海航在2016年11月拿的地块高出了市场预期近九成，地块平均楼面呎价高达1.35万港元。如今回头看，海航此前高价拿下的4幅启德地皮，早已转手给了新鸿基和会德丰，套现262.3亿港元。
后因内地企业对外投资受到监管，内地房企投地趋于理性。2018年12月，中海地产拿地德平均楼面呎价约1.35万港元，创下启德近19个月的新低。在这之后的3月、5月、7月、11月，中海地产的拿地平均楼面呎价为1.37万港元、1.3万港元、1.18万港元、1.32万港元。
另一方面，也是受困于在港土储不足导致的市场份额下滑。
数据来源：企业公告、观点指数整理
数据显示，2016年中海在港合约销售金额达到159.79亿港元，随后逐渐下滑，至2018年在港合约销售额降至55.18亿港元。
2020年12月，中海再以42.728亿港元投得九龙东启德第4E区1号住宅用地，每方呎楼面地价约1.3万港元，高于市场预期。
如今的中海，是出了名的稳健。但早期，中海亦在香港地市吃过大亏。1997年，亚洲金融危机爆发，香港楼市暴跌，彼时中海加大投资力度，以高价拿下香港三宗土地，在之后是香港住宅售价的大幅下跌。
屋漏偏逢连夜雨，与中海有合作关系的外资银行要求其提前还贷，这令中海一度濒临破产边缘。
风波过去后，中海前任主席孔庆平总结：我们用了三四年时间抚平了那次金融风暴的创伤。但市场一有风吹草动，‘伤口’就会隐隐作痛。从此，我们对危机和风险的敏感度大大提高，也总结了两条经验教训：其一，稳健运营，企业扩大规模必须与现有资源相匹配；其二，企业发展应有战略性思维，对市场有正确判断。
