观点网去年11月进入物流地产领域，以市值计全亚洲最大的房地产信托基金领展，逐渐放开拳脚。
5月12日，领展宣布斥资9.47亿元向东百集团收购3个仓储物流园。
半年内斥资超过17亿元加码物流地产，我们不难理解领展所作出的选择。十分明显的一点是，几乎所有的行家都意识到物流地产在疫情中的抗冲击能力。
尤其在中国市场，疫情后电商、第三方物流、新兴的生鲜和医药仓储配送给需求大增。与其他房地产资产相比，疫情期间物流地产市场的表现可谓一枝独秀。
大量资本由此进场，领展只是最新的一家。但相比于这个来自香港的新玩家，东百集团或许是一个更值得观察的对象。
2016年才进入物流地产行业，东百在短短几年间已成为重要的市场参与者。将房地产投、融、管、退四个业务环节重新编划为投、建、招、退、管，东百集团利用常态化的项目退出筹集资金扩张。截至2021年末，该公司运营及建设中的物流项目达到18个，建筑面积约184万平方米。
追溯发展历程，东百集团讲述了一个怎样的快速成长的故事？独特的经营模式背后，又展露了中国物流地产企业在退出模式的选择上，如何影响着它们的生意。
三个环沪项目
东百与领展的最新交易，囊括了前者旗下三个位于长三角环上海区域的物流资产。它们各由一个营运实体控制，方便退出交割。
其中，嘉兴王店项目是东百集团于2017年收购而来，于2019年9月交付，持有时间约5年。该物流中心位于嘉兴秀洲智慧物流小镇，距离上海市区85公里、杭州市市区80公里，主营上海、杭州等电商货品仓储短驳及城市配送。
项目由3栋双层高标坡道仓库构成，占地面积11.7万平米，可租面积约9.93万平方米，目前获得顺丰物流、百世物流、阿里宝宝、品牌管理集团璞康等企业进驻。
常熟经开南项目收购于2019年6月，2021年竣工并进入运营阶段，持有时间约3年。该项目位于常熟经济技术开发区片区内，距离上海市区87公里、苏州市区78公里，定位为高标普库综合物流园，总租赁面积约2.38万平方米。
而常熟经开北项目现时仍处于最后建设阶段，只因获取于2020年6月，距今不足两年时间。据了解，该项目将建设为双层高标坡道库，总建筑面积约6.9万平方米，预计在5月份内落成，据悉目前预租状态良好。
一楼的形态都是双边仓，考虑到客户对于快进快出的需求，整体库内进深控制在90米，以有效提高车辆的运转效率。东百集团管理层在接受媒体采访时曾透露。
由此，上述项目均资质良好，全部为高标仓设计，且都位处上海1.5小时经济圈内，地理位置优越，所在地区交通基建发达、物流通畅。交易对价9.47亿元，领展再一次以不错的价格收获三个物流资产，增强了旗下物流板块的区域布局，为以后继续拓展打下基础。
对东百来说，交易后保留项目经营管理权，意味着投、建、招、退、管闭环的再一次顺利完成。除约1.4亿元的一次性利润进账外，东百未来仍将以轻资产模式经营三个物流园并持续收取管理费。
东百集团闭环
这并非东百集团第一次与外来资本对接。
在领展之前，过去4年内东百曾4次向黑石集团出售物流地产项目，目前竣工落成的11个物流园中（如果算上常熟经开北项目），有7个已实现退出和轻资产运营。
回顾东百集团物流板块的的发展历史，前身是1957年成立的福州市东街口百货大楼，1993年挂牌上市，4年后转型集团化发展。该公司最初专注于百货零售和商业地产开发业务，2016年开始推动多元化，于是从商业零售领域寻找了一个相匹配的业务方向——仓储物流业作重点发展。
早期，东百集团在物流产业方面借力大股东中联集团拿地能力和资金，通过收购股权、购买资产及竞买等方式围绕环京和环广进行布局。这一时期，东百的物流项目主要采取自持模式，由王黎明领头的前安博团队负责项目管理。
2018年物流业务换帅，拥有普洛斯、远洋集团任职史的王海峻履新。以此为基础，东百陆续从普洛斯、万达集团、复星地产等企业挖角积累了不少人才，并组建了一支新团队。
同时，东百集团提出物流板块要采用轻资产运营思路，以及投-建-招-退-管的闭环运作模式，推崇收并购获取熟地开发，并强调对各仓储物流项目快速的投资、建设、运营、退出并保留管理权，实现滚动经营和资金闭环。
也是在2018年，东百与黑石集团达成战略合作，当年便完成佛山乐平项目的退出。随后在2019年-2020年，东百集团继续将天津宁河、成都新津、佛山芦苞合计将近40万平方米物流资产的80%股权出售给黑石。
通过该模式，东百集团在某种程度上解决了物流地产拿地成本高、前期投入大回报少，容易产生资金沉淀的问题。低营运成本的轻资产运营，给东百集团带来持续稳定的现金流，帮助其快速拓展与复制。
资料显示，目前东百集团物流板块收入主要分为两部分，其一为自营仓储租金收入和资产增值，主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入。
其二则为非自持仓储的管理费，包括开发管理费、资产管理费等收益，主要是在项目退出后根据所管理物流资产的资产价值、运营情况，每年向物流资产所有者收取相应比例的管理费报酬。
从2017年至2021年，东百仓储物流业务收入占总收入比重从0.1%增长至5%，毛利率则从55.62%跃升至92.29%，在集团内各个业务板块内表现最优秀。
截至2021年末，进入物流行业仅6年，东百运营及建设中的物流项目总建筑面积已超180万平方米，总土地面积超200万平方米，建设和管理中的项目达到18个。
物流退出路径
通过退出和轻资产运营联动，东百集团迅速在普洛斯、黑石、嘉民、安博、ESR等传统玩家把控头部地位的物流地产行业中快速打开一片天地。
但事实上，尽管东百集团已经开始研究通过物流产业基金、REITs等方法来丰富项目退出路径，但目前相关进展不多，仅在去年12月宣布投资设立一只智能物流产业基金。
该公司目前最为依赖的退出方式仍然是整体出售。
整体出售是国内物流地产开发商的主流退出方式，因为操作够简单、够快速。据了解，目前市况如此火热，只要相关标的没有法律问题，或者交易价格不至于开得太高，卖方要找到交易对手并非一件难事。
根据世邦魏理仕发布的报告，继2021年之后，产业地产在2022年仍然成为最受投资者们青睐的物业类型，其中有近八成的投资者将目光聚焦在仓储物流。
另外报告还显示，2022年内预期有75%的投资者表示将会考虑，在没有折扣或者将有溢价的情况下收购物流资产项目。
受产业升级和消费升级双重驱动，物流地产本就是近年来房地产行业内发展最迅速的领域之一。而2020年双循环新发展格局的提出，无疑为仓储物流行业的火爆再次添火。
居家隔离政策下，生鲜、速冻类食品、医药、电商网购等需求快速增长。来自华创证券的数据，2020年受疫情影响生鲜电商交易规模同比增幅超过64%。一时间生鲜冷库、高标仓供不应求。
据世邦魏理仕2021年一份针对物流租户的调查，近7成受访企业有计划在未来三年内增加物流仓储物业组合。作为最积极的物流租户，跨境电商巨头希音（SHEIN）去年就在珠三角区域完成超百万平方米的高标仓租赁。
同时，2021年物流行业增幅达3.4倍的融资额，数字录得1816亿元，将推动新一轮的租赁需求。需求畅旺下，2020年国内主要城市高标仓库净吸纳量增长了近七成，按预测2022年国内高标仓的净吸纳量将超过600万平方米。
单凭激增的需求可能无法解释为何物流地产资产如此吸引人，从物业业主的角度，同样来自世邦魏理仕的数据，北京、上海、广州等一线城市物流地产投资净回报率已达到6%-8%，远高于商业地产的4%-5%和住宅地产2%-3%的投资回报率。
因此自2020年以来，中国物流地产市场之间的收并购活动层出不穷。
其中比较具代表性的案例就包括黑石斥资73亿元向出险房企富力购入广州富力空港物流园，以及凯德旗下凯德中国信托（CLCT）进军物流地产，以16.81亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项物流资产。
私募基金和REITs这对孪生兄弟，能够帮助物流资产进行更高效的退出。
相比整体出售，私募基金能够在项目开发甚至拿地阶段就实现介入，而且对外部投资者的资金要求更低。
现代仓储物流业奠基者普洛斯，正是凭借私募基金+REITs模式，一步步爬上行业绝对龙头的地位。
自1999年引入基金模式后，普洛斯的扩张速度令外界侧目。在私募基金帮助之下，普洛斯以少量的投入（普洛斯在一只基金中的投入通常不超过总数的50%）便能获得多倍杠杆。同时，因为物业销售或租赁利润得到提前释放，项目投资回收期从10年以上缩短到2-3年。
当某只基金到期后，注入到基金中的项目就会流向由普洛斯发起的另一只基金内，但某些达到条件的成熟项目，则有机会被注入到REIT中。开发-建设-招商-运营-注入基金-注入REIT这套流程保证了普洛斯的轻资产、高周转运营。
资料显示，仅在中国内地，普洛斯就布局了14只相关的物流基金和1只REIT，分别对应不同类型的资产，满足不同类型投资者的风险需求。
此外，基础设施公募REITs的到来，标志着中国物流资产退出渠道的再次拓宽。REITs上市是国外成熟物流项目的主流退出方式之一，对资产规模和盈利的要求尤其高。
再加上物流地产经营的确定性强，现金流稳定，物流地产REITs的股息回报率比较高，因此通常被当作为类债券产品看待，是稳健的代名词。
2020年在亚太地区，物流地产、数据中心、基础设施等REITs占比较高的新加披REITs市场表现就比香港和日本两个市场要好，整体总回报率仅下跌2.7个百分点。
而在国内首批9只公募REITs试点项目中，普洛斯就率先发出一只REIT产品——中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
该基金以普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园为底层资产，53.46亿元估值发出了58.35亿元规模，发行溢价率达到9.17%。
同期另一只REIT红土创新，以盐田港物流设施为底层资产，凭总估值17.05亿元也发出了18.4亿元规模，发行溢价率录得7.92%，较其余几只非物流仓储REITs都要好。
2021年5月17日在港交所登陆的顺丰房托基金，亦为其他同行探明了另一条确定性道路。
顺丰控股剥离了佛山桂城丰泰产业园、芜湖丰泰产业园、中国香港青衣的亚洲物流中心顺丰大厦三个重资产项目，换取了3亿美元收入。
IPO上市同样是一个选择，但高门槛对中小规模企业不太友好，大型企业对此需求也不高，因为有私募基金、REITs等多种更灵活的筹资途径。
国内目前单凭物流基础设施开发运营作为主业完成上市的企业不多，主要有易商红木ESR和即将借壳的京东产发。
原报道 | 用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道。
