来自上海新房火箭哥
昨天，上海电视台有一则新闻引起了我的关注
这原本是一则很普通的关于上海楼市的消息，一共表达了三层意思。
前面两层很普通，大家也都知道了：
部分区域的三价取低政策开始放松；上海楼市的二手成交时隔1年再次突破2万+，楼市火热。最后一层消息卫视讲的很普通，但却一语戳破了楼市火热的真相：
房贷交易量增加了，但房贷总量却出现了不匹配的负增长；提前还款的情况比想象中的多得多，同期提升了20%-40%；市场利率为3.8%，房贷利率为4.8%，出现了明显的倒挂。有些话，以前是只能意会不能明说的；
但既然你明说了，那我就顺着某卫视的思路，跟大家聊聊上海楼市背后隐匿的力量——
01 真的难
难。
大家都知道
——今年的开局，很难，特别是上海。
具体有多难？
从上半年公布的经济发展数据中可以看见，上海的GDP同比下降13.7%。
这也是改革开放以来，上海地区经济表现最差的时期之一。
这样的数据也意味着，目前我国经济的第一大市出现易主，上海不再是第一大市，首都北京直接崛起，成为我国第一大市。
为了应对这样的危机，在疫情防控期间，政府看着中小企业苦苦挣扎，于是放松了贷款，想要救济中小企业。
各个银行都开始告诉自己的分行，一定要全力帮扶经营困难的小微企业，他们真的太难了。
应贷尽贷。
为了多给小微企业放款，甚至还给各地分行设定了相关的指标，而且准备了足够的资金弹药。
但是，分行会直接这么干嘛？当然不会。
想让银行雪中送炭的前提是你得有个火炉。
银行要做的第一件事一定是让这些小微企业的企业主提供相关的房产进行抵押。
一旦你生意搞黄了，银行就可以凭借你的抵押房产进行坏账的冲抵。
银行是世界上做风险评估做的最好的机构，没有之一。
但是，如果你仔细想一下，这里其实有个很神奇的悖论。
既然我已经经营困难了，如果前期有房产的话，也一定是早就做过抵押了。
真正进入绝境的小微企业，往往能抵押的都抵押了，一毛都不剩了。
而且，很多银行甚至要求你的房子是全款的状态下，才能去进行房产抵押。
这其实也很好的解释了为什么近期会出现大量的人开始提前还房贷。
因为只有提前把房贷结清了，才能办理企业经营贷。
说的再准确一点。
只有提前把房贷结清了，才能办理利率只有3.6-3.8的企业经营贷。
至于办理了企业经营贷后大家干什么，确实还是很难监控的。
虽然银保监会明确规定了企业经营贷的钱不能流入房市，但很多人还是顶着巨大的政策压力想尽办法去买房。
但问题是，房住不炒都好几年了，大家买房的热情为什么还这么大呢？
其实就是大家觉得一线城市的房子就是YYDS。
依然会涨，持续会涨，上海落户人数依然在增长，城市分化会越来越明显。
啥，你跟我说中国的房价不会涨了？泡沫太大了？
屁。
你看看2021年美国、英国、澳大利亚等国家的发达区域涨了多少了。
所以也正是因为对于一线城市的房价有着这样的预期，所以大家都会不惜一切代价的搞钱去买房。
套路玩的最深的其实是深圳。
最接近前沿阵地的深圳，往往把经营贷的钱套出来买房，其实都不是刚需，也没有什么年轻人又是过桥又是抵押的。
所以为什么房价下跌对于银行来说是噩梦。
因为基本上银行有太多的抵押物都是以房子的形式存在的。
一旦房价下滑，相当于这些抵押物不值钱了。
所以站在银行的层面，其实他们最不希望房价下跌。
02 经营贷
回到开头，上海某卫视提到的市场利率3.8。
说的其实就是企业经营贷。
前期很多人在上海买二套房时，利率相对来说是比较高的，差不多是在5.5-5.75左右。
上过小学的小明一下子就看出来，这里面有2个点的倒挂空间。
如果贷款额度100万，按照20年等额本息测算。
企业经营贷的利息比个人住房贷款的利息每个月便宜了1000元左右。
上海的房价因为比较高，很多人的贷款中位数大概是在300万-400万左右，也就是每个月便宜了3000-4000元。
为什么会出现这么严重的倒挂。
因为目前银行的利率还没有做到完全的市场化。
按照正常的逻辑，很明显经营企业的风险要远远高于个人住房贷款按揭的风险。
所以企业经营贷款的利息一定是高于个人房贷的利息的。
事实上，前几年企业经营贷款的利息，确实是比较贵，基本上达到了6.3%左右。
但是最近2年随着疫情的反复，很多行业都不景气，为了支持实体企业的发展，国家开始强制银行对小微企业进行贴息。
2021年，上海只是四大行的经营贷款利率比较低，而且审核严格，最关键的是，授信年限很短，1年-5年。
2022年开始，上海的股份制商业银行纷纷调低企业经营贷款的利率，对于实体经营的企业，利率低到3.6-3.8。
最最关键的是，大大拉长了授信的时间，最高可以做到20年。
一般来说，在所有的信贷产品中，只有房贷才能做到20年或是30年。
现在，银行明确告诉你，企业经营贷也可以了。
如果是你，面对3.6-3.8这么香的低利率，怎么办。
企业搞起来，小微企业快点撸起来。
赚不赚钱不重要。
最重要的是要把钱从企业经营贷中通过低利率的方式薅出来。
这其实本身就是一种创业。
房子，再一次插上了资本的翅膀。
土地的真正的力量其实不在于土地财政。
而在于以土地为抵押而撬动的银行信贷与其他各路资金。
而土地财政一旦嫁接了资本市场，再叠加杠杆，就变成了土地金融，能像滚雪球般越滚越大。
这么做的好处很明显，可以推动经济飞速扩张。
这么做的坏处也很明显，这会造就地方政府越来越多的债务，从而引发一系列的宏观经济问题。
居民的房子，其实也是如此。
居民债务的雪球，也因此滚动了起来。
03 上海
我其实觉得上海房价下阶段的趋势已经很明显了。
先给大家理一下普罗大众的买房历程。
虽然上海的房价高，但是大家的收入也还不错，小年轻大学毕业几年，努力工作996，攒点钱。
然后差不多租了6-7年的房子以后，再问家人挪点，问朋友借点，开始买1套500万左右的房子。
你之所以能买的起500万的房子，很重要的原因就是因为你只要首付35%也就是175万就可以了。
其余325万全部问银行贷款。
如果你买的房子价格越贵，达到了1000万，首付35%，就是350万，银行贷款650万。
你买的房子越贵，用的银行贷款也就越多，越是有钱人，越是会用银行贷款。
但对于普通人来说，其实很少会去研究银行贷款的各种套路和玩法。
所以，其实也正是因为银行的全链条参与，所以地产的交易量才能逐步的放大，财富才能扩增。
房地产远远不是货币蓄水池，而是货币的放大器。
所以，房价的涨跌最关键的其实就是贷款政策和接盘侠。
贷款容不容易，想要买房子的人多不多，买房子的人越多，贷款政策越宽松，整体的交易量也就上来了。
去年下半年银行抓紧了银根，房贷的放款速度竟然高达3-4月，企业经营贷的审批也极为严格。
所以房价也不是很景气，交易量也无法放大。
但是到了今年上半年，画风突变。
房贷的放款速度最快只要1-2天，企业经营贷的额度也比往常多了很多，大量的股份制银行都相对比较宽松。
所以，下阶段的上海楼市，我觉得已经明牌了。
第一，上海的落户人口，随着政策放松，显著增加；
第二，上海的贷款层面，不管是房贷还是其他，额度充足且放贷周期极短。
你只需要知道以上两点就足够了。
如果下阶段还有更大的宽松，更加超预期的救市。
这就属于政府发糖了。
目前，我们所能感受到的就是更大规模和更大力度的超预期救市——
接下来会发生什么，我们拭目以待。
