我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号沪叔说房的粉丝精选提问：
提问：沪叔你好，首套房，刚需，二手房预算400w，新房预算500w, 积分56分。 目前看过 彭浦新村、桃浦、金桥的二手房，97-00年的房子，暂时不考虑学区，新房感觉等不到合适的，比方说 大华公园映，分数不够，想问问：
1. 二手房今年下半年上车合适吗
2. 桃浦板块二手房 怎么样
3. 有没有推荐的二手房板块 ，房龄新一点
沪叔：你好，其实对于普通人来说买房不要总想着抄底，能够买在相对低点就很不错了。楼市上涨一般经历如下：第一阶段:经常关注楼市并且察觉到楼市后期要涨的投资者入场买房；第二阶段：房价涨幅明显，越来越多场外人感知到，刚需买房入场；最后阶段：持币观望看跌的态度改变开始看涨，逐渐入场。这个阶段入场买房者面临大量购买力阶段性衰退以及政策出台，房价摁住之后，在本轮赚钱机会不大。现阶段上海楼市所处阶段详见知识星球。对于你来说今年下半年可以上车，新房56分选择比较尴尬，好的买不到差的有鸡肋缺点的低分盘不一定想选。二手对首付资金要求较高，但400w也有可以优选的二手版块。
提问：沪叔，你好，我预计8月中旬落户完成，完成后基础分50分，+58个月社保。预算800-900w，想买靠近地铁的新房，不知道有没有什么好的选择呀？之前有看俊灿星城，感觉其他都挺好，就是不靠地铁，不知道未来有没有变成轨交盘的希望，或者有什么政策利好便于后续置换之类的？
沪叔：你好，我们经常讲买房，如何买房，怎么买房升值？你要理解这背后的本质其实就是资产配置，是最大的理财。首先明白城市发展模式，像上海是摊大饼式的发展模式，最终形成一个环状城市。越是能级高的城市，资源（包括就业、医疗、教育、交通等等）处于竞争，有资金有钱先占有。涨幅靠选筹，你选定板块现在的房价是由当前存量人口决定，未来房价则由流入的增量人口决定，地铁通行产业入驻能带来多大的人口，一定程度上对板块涨幅加持。如何判断板块赚钱效应详见知识星球。你的预算很高，但是积分不够，要考虑地铁新盘or热门盘，要上车比较难，除非有个别楼盘有些风险或者是本批次开盘体量很大，您能有上车机会，不然建议可以放宽要求。像俊灿这种盘值得买么，如果是买130平左右的，如果自己住，平时不需要借助公共交通，对于配套要求不高，可以上车，不过性价比并不高，现在已经6万+，赶上徐泾的价格了，但是没有徐泾的优势，未来出手不会有很大优势。
提问：沪叔，你好，56分，800万预算。明年打新有戏吗？纠结到底是打新还是买二手房，感觉现在二手房市场越来越差。另外二手房想考虑郊区远大新（徐泾）但没有地铁的话，可以吗？还是说嘉定会更好？
沪叔：你好，不同环境下，买二手房如何获取收益大？当二手房市场火热的时候，大量二手买房群体入场，小区带看频率增加，此时买房人、房源、房东不是在一个的公平竞争态势，房东明显更强势，今天早上一个价，下午说不定跳价10万，房源去化快，当市场行情火热时，整个大盘的底部价格向上趋势，刚需买房门槛随之增加。当二手房市场冷淡时候，此时买房者持币观望，等等在买心态比较普遍，此时房东态度不那么强硬，买房议价空间增加，甚至当整个买房市场都很犹豫博弈，有些急需资金的房东放盘价格会出现下降，当这部分房东降价房源消化后，剩下房东降价也有底线，达到心理降价预期后，心态可能转变为不卖了，不卖了就不存在降不降的问题。这个时候市场进入横盘阶段。关于上海楼市行情详见知识星球。至于你提的这个问题里面有1个误区，二手房市场越来越差，你是有数据支撑还是自己感觉。如果800w买来纯自住，徐泾南或者嘉定其他板块，产品是你中意的，周边配套满意，地段选择上都可以。800w二手可以进中外环2房或者小3房，具体看选择的版块。56分打新 当下800w预算 热门盘都碰不上，除非单批次内该新盘推出房源较多，不触发积分或者低积分。
提问：沪叔，你好，请问一下杨浦东外滩和大宁靠近阳城彭浦的这两个地方的房子怎么样。800w我们能买到大概什么样的房子（非塔楼）？
沪叔：你好，房地产比较有意思的地方就是你买完房后，对于它后面涨跌可以不用费太多心力，房子在买入那刻起涨跌不受控制的，在这持有期间你只需正常维持供房，五年后在看，当初买的房子大多涨了很多。房产增值和工资增长方式不一样，很多人觉得工资是螺旋式上升的，其实并不一定。哪怕刚毕业有2万工资，是不是意味你30多40多岁收入年薪百万千万？对绝大数人来说这是幻想，对于普通人比较容易接触到的投资手段也就是股票和房地产，如何投资房产详见知识星球。你关注的东外滩靠近12号线宁国路附近的板楼2房，房龄2005年前后的商品房，单价10w/㎡。大宁 800w 预算比较鸡肋 好小区买不进差小区又太差 买北郊站这边的粤秀名邸2013年次新电梯动迁还可以。
提问：沪叔，你好，我是买房小白，周边朋友目前也都还没买房，最近家里让我多关注买房信息，想问老师买房需要注意什么呢？请老师给点建议！
沪叔：你好，房产是人生中最大的一个消费，也是考验消费者双商的一个终极消费，所以买房思路尤为关键，以下提供一些买房建议：
1.房子的普涨时代已经结束。
2.买房的体用术，体就是选城市和方向的战略，要选择现在被低估未来会逆袭的板块。用是买房类型，是选择优质学区房还是城乡刚需，是在城市副中心还是近郊区。买房不能人云亦云，也不能买入公寓、商铺、写字楼、loft、小产权这些未来无人接盘的楼盘。术是买房的具体方法，比如下订、谈价、融资选筹、代持、抵押等细节。
3.买房需要选择价值高、发展好的城市，这样城市内的高级人才和就业才会源源不断的导入，你的房子的价值就能得到提现。
4.城市之间是有轮动效应的。
5.房价的启动也是有规律可循的，需要查看一级、二级、三级市场的指标。
6.每个城市区域的板块都有房价天花板，超过天花板的将来涨幅会明显走弱且二手交易也比较困难。
7.要看一个城市有没有能够为城市带来新鲜血液和活力的三个数据：每年的新生儿出生人口数、大学生毕业人数和结婚数量。
8.看城市有无发展强盛的产业片区、城市板块内的房价也会分化。
9.买房要看城市主轴线在哪里，以判断城市中发展强盛的区域，
10.要能够辨别新区是否能有未来，有无地铁规划，有无产业的导入，距离主城区的远近。
11.买房也要看邻居，选筹是要看水平的。
12.三线城市之间未来也会出现分化，靠近都市核心圈的三线城市有溢出效应和产业的支撑。
13.买房需要听取专业人士的建议，这样才能清楚什么时机入场，哪个片区有升值潜力等。
14.买房要清楚自己的需求，到底是自住还是投资，自住就需要考虑自己的生活半径，投资需要考虑未来有无接盘人。
15.影响房价的五大因素排序：位置、价格、学区、房龄、地铁、品质。
