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预算500万到800万之间,上海买房应该这样买!

时间:2022-07-14 17:22:04来源:网络作者:佚名点击:

原标题:预算500万到800万之间,上海买房应该这样买!

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号沪叔说房的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,上海工作,已婚一个孩子,现在有一套房子自住,学区还是不错的,孩子在用。不考虑学区的问题,预算500万到800万之间,打算买一套房子,在浦西可以选哪些板块呢?有没有推荐的楼盘?

沪叔:你好,预算500-800w的上海人置业可以说是最难的,这一阶段的人,大部分都是改善群体,对房子有自住的需求,交通、配套、住房舒适度、对口学区等问题统统都要考虑到位,但是上海房市中真正能够符合他们的预期,且又在这个价位的房子其实并不多,在浦西能够看的大概就是嘉定南翔、大虹桥,宝山共康、顾村这些板块了。其实,在目前的政策下,可以在预算范围内将自己的心理预期降低一些,尽量选择有差异化亮点的房子,这样未来在出手时才更加具有竞争力。具体买房选筹,详见知识星球内部分享。

提问:沪叔,你好,买法拍房有哪些风险?

沪叔:你好,简单给大家普及下法拍房的特点:

1、拍卖起价低;

2、渠道正规有保证;

3、法律上无问题;

4、容易捡漏;

5、突破限购。

那为什么有人纠结?

1、全额无法用公积金;

2、竞拍可能产生溢价;

3、前任遗留税费户口;

4、房里有人拒不搬出。法拍房,顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产,在被执行人逾期不履行法律之时,便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行,将所得金额清偿的执行行为,具有完全的合法性,这是法拍房存在的第一前提。

一般来说,法拍房只有三种情况:断供、借贷、没收。法拍房的购买,不是和原产权方交易,而是和法院直接交易,因此,流程是安全合法的,收款方是法院,而非原产权方。

法拍房的大致流程是:房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后,发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况,法院不负责处理,必须购买方一概承担。

这个时候,有专业机构能进行背景调查就显得尤为重要了,目前这项业务在国内还算是一个蓝海。不少法拍房有瑕疵,你花钱拍到也有可能扯皮很久,提前看清楚是否包清场,提前找专业律师尽调,搞清楚所有债权方抵押权状况,实际占有人诉求。真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间,让你知难而退,想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道,还要多付4%左右服务费 尽调费;

买法拍要做好交一次学费的准备。

看房需要注意无视中介的话术,形成自己价值判断,对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。

法拍房操作好了是很赚钱的,但是新手不建议碰。法拍房,是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买,但建议不要盲目听信中介的口头保证,直接按法定程序操作:实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖,幸运的话,分分钟比市场价便宜不只50万。

不过,投资就是用风险置换收益,即:高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。

提问:沪叔,您好,想买首套房,看中了一个楼盘,大家都说顶层和底层不要买,那二楼应该没问题吧。感觉二楼价格也没有其他楼层高,不用担心底层潮湿,而且上下楼也很方便,看起来挺不错的,想问一下二楼能不能买?

沪叔:你好,虽然很多人都说了不买底层和顶层,但这并不意味着其他楼层可以随便挑选,尤其是二楼,部分楼盘二楼甚至不如一楼。首先,从购房者最关注的价格来看,二楼的价格没有竞争力,价格比一楼更高,但是又明显低于其他楼层。而二手房买卖中,二楼并不便宜,与一楼相比,价位优势不如一楼,溢价优势又不如其他楼层。其次,从居住体验来看,二楼的房子会出现返水,厨房和厕所管道堵塞之后,最底层的支线管道就会返水,而一些一楼做了独立管道,返水会从二楼开始,极其影响生活体验。除此以外,还有采光问题,小区的乔木灌木的树冠容易遮挡二楼采光,还会影响通风。另外,二楼设计的腰线层也会影响居住体验,影响采光、渗水,可能堆积灰尘垃圾,还有防盗问题。总而言之,二楼的房子,能不碰尽量不要买,实在想买,不如看看价格更低的一楼,如果一楼装有独立管道,居住体验说不定比二楼还要舒适。详见内部资料《新房看房买房攻略》。

提问:沪叔你好,我是新上海人,IT行业,在浦东上班,我也了解过这边的房价,能分析一下以后这个区域的发展趋势如何呢?

沪叔:你好,上海的浦东新区,在商业方面小陆家嘴-张杨路商算是不错的一个大型商圈,和高端商场国金中心IFC,但是与拥有徐家汇和新虹桥-天山大商圈,更是有吴中路、中山公园、大宁、五角场、打浦桥对比起来,实力有些落后。医疗方面有仁济医院东院和东方医院两所,医疗实力方面也不是很强,因此部分人认为浦东的价格被高看了。 事实是浦东对于新上海人,浦东区域的产业方面有大量的金融企业和IT企业,加之浦东不仅只限于这些的发展,对于教育方面浦东的中小学实力都比较强。对于新的上海人来说,实用和方便才是王道。未来的浦东接着按照产业学区带动的发展上也会有很大的发展。同时浦东虽然北侧外高桥保税区、金桥开发区占据了大量的工业用地,但是南侧还是有可以开发的面积较大的空白区域,政府发展也顾及到,同时这里将增加三个城市副中心。浦东未来的发展还是掌握在你们这些新上海人的手里。返回搜狐,查看更多

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