周一时候，去往其他部门的工作区讨论问题！
她直接吐槽说，你们编辑写的文章好像都是楼市的总结，包括数据，趋势啊，有点事后诸葛亮！为啥不能搞个先行指标类？
我说，不行，不能揣测政策；另外要敬畏楼市，不随意做预测。
但实际上，我们诚恳的给出过很多观点，很多也是具有前瞻性的。比如：上海楼市不会大幅下行，中期稳定向好；落户政策会持续放宽（参见不可不知！！疫情后上海楼市或将有这八大变化！）；金融政策不会收紧，放宽概率更大等等。
现实来看，六月新房销量已有回升之势；二手房则刷新今年的高点，核验价也有所松动，上海楼市确实没有被疫情打趴、萎靡不振，在六月仍有零星疫情影响有诸多不便的状况下，依然取得了不错的成绩。
同时要说更为准确的先行指标一直都有，那就是土地市场。土地→新房→二手房这个链条中，土地是地方财政从房地产链条中最大的获益来源，也是把控力最强的节点。
风起于青萍之末，浪成于微澜之间！
解析2022年的上海一二批次供地，对于上海下半年和明年楼市，也许会有一些不一样的启示！
01
一批次土拍：信心与希望
毋庸置疑，能来上海盖房子的，几乎都是品牌开发商。
而品牌房企，基本上都已经在房地产市场摸爬滚打20年有余了！
对于产品的打造和社区的运营几乎也差不到哪儿去，各种大风浪也都见过，吃点小亏和伏低做小也是常有的事儿！
但去年的2020年，确实是房企的凛冬，负债的三条红线和银行的两条红线勒了脖子，还不能降价和卖项目。今年能不能缓一缓，未来能不能赚点钱，土拍很重要！
在6月初刚刚完成的上海首轮集中供地中，上海合计出让了40幅涉宅用地，总出让面积约210.5万平方米，成交总金额约878.9亿元。平均溢价率约3.5%。
除了0溢价的4幅旧改地块，还有36幅涉及用地成功出让，区域分布如下：
就拍地结果来看，
国企依然占大头！
招商蛇口不仅一举拿下了4宗地，而且几乎都是徐汇、闵行、大虹桥这样的大热地块；
中国铁建和建发也各自摘得3幅地块，收获颇丰；
央企、国企依旧是拿地的主力军，参拍国企占比72%，民企占比17%，地方平台占比11%，特别是中建八局，总计报名9宗地块，参拍积极性非常高。
02
民企的春天来了？
这个结果，说好不好，说不好也挺好，毕竟没有流拍，还有溢价，但民企参与率较低是不争的事实！
国企占大头主导房地产不好么？
不能说不好，只能说民企多些会更好，国企和央企的房地产业绩贡献率并不高，销售上比起民企更是差了不少，而且管理上也有诸多不便。
房地产真正的回暖，要看土地市场要回暖，土地市场回暖，要有部分民企愿意参与土拍。而民企是否参与土拍，关键看他们的资金状况。民企的资金状况又取决于销售情况的改善。
上海虽然民企参与率不高，但毕竟还有，不像其他一些城市，甚至有土地流拍的状况。
但民企参与还是低了，所以一批次土拍也给足了诚意。
主要体现在三点：
一是起拍楼板价没有涨。
与2021年第三批次同板块起始楼板价比较，2022年首批次土地的起始楼板价，和去年相比持平。
比如奉贤新城地块，两次的起始价都是19500元/㎡，但是这一次上文提到的奉贤新城地块的房地联动价涨了1000元/㎡，开发商能赚的钱就更多了。
二是房地联动价略微调升。
有9宗地块的房地联动价上升了，占了全部地块的 25%，这就给了房企更多的利润空间。
同时土拍楼面价和房地联动价之间之间的比例一般也都在40-60%之间，平均值为49.85%，也保证了房企的利润空间。
三是对于房企资金上有所宽松。
5月26日发布的《关于恢复上海市国有建设用地使用权出让沪告字2022第016号公告出让活动的通知》中取消招挂复合打分入围的传统方式，全部采用挂牌方式出让，同时监管账户的冻结资金比例也降低了20%；
5月29日上海市政府发布的复工方案中，也提出允许开发商延期交付或分期交付土地出让金、将优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商办自持比例等。
诚意给到了，结果也自然不错！
在成交的36宗涉宅地块方面，有17宗地块溢价成交，且13宗地触顶进入了一次书面报价环节，闵行七宝、松江泗泾、松江新城、青浦赵巷4宗地块，并青浦西虹桥2宗地，更是触发了随机值。
而在具体地块上，有几幅宅地是其中的佼佼者：
普陀长风地块，宸嘉发展以63.7亿元竞得了该地块；
徐汇滨江地块，招商、香港置地和徐汇城投联合体夺下了三连冠：楼面价最高，为86285元/㎡；新房指导价最高，13.1万/㎡；溢价率最高，为9.57%。
而杨浦平凉社区地块，房地联动价格仅次于徐汇滨江地块，指导价格为123920元/㎡！
而房企也不负所望，行动迅速！
速度！一批次土拍已有6盘公示规划，大虹桥、松江新城新盘又要来了！
而此次一批次开个了好头，也会让接下来的二三批次土拍可以按图索骥！
03
二批次供地：更好更优更美丽！
距离首轮土拍结束不到一个月后，6月27日午间，上海土地市场官网公布了今年第二轮集中出让公告。
根据上海土地市场公布的地块信息，二批次将要出让的34幅涉宅地块总面积约119.66万平方米，总起始价达746.46亿元。
除2幅城中村改造地块外，另外32宗涉宅地块分布于上海12个地区，以青浦区、嘉定区为此次供应大户，均供地5宗；此外还有闵行区出让4宗，杨浦区、普陀区、浦东新区以及奉贤区各出让3宗，松江区推出2宗地块，而长宁区、静安区、宝山区和金山区也各有1宗。
从中我们不难发现，相较前期，同一板块新拍宅地，联动价几乎没有上涨，明年的新房价格透明且稳健。
这是对一批次土拍策略的延续，此次竞拍采用挂牌竟价、现场竞价和一次报价的竞拍程序。竞拍政策使用房地价联动、限地价、一次报价的出让方式，随机值"等设定未做调整。
此外，此次供地整体需配建的保障房比例有所下降，除1宗地块需配建8%保障房以外，其余维持在5%保障房的比例。
此外，二批次土拍也更美好和贴心！
特点一：中心城区供应增加
上海今年的第二轮供地在减量后要以质取胜。尤其是市中心地块数量的增多，共有8幅地块，其中杨浦3幅、普陀3幅、长宁1幅和静安1幅，均为优质地块，起始总价超过204亿元。
其中房地联动价10万+地块有5幅，包括静安天目地块、长宁新泾地块、普陀中山北地块及杨浦江浦2幅地块。
其中，最吸引眼球的莫属长宁纯宅地。
长年断供的长宁这次一上来就是王炸。房地联动价16.3万/㎡，刷新了上海土拍指导价记录！
长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块↓
四至范围：东至:夏都花园，西至:剑河路，南至:夏都花园，北至:青溪路
用地性质：居住用地
出让面积（㎡）：23047.8
容积率：1.2
起始价（万元）：251890
起始楼面价（元/㎡）：91073
房地联动价（元/㎡）：163000
地块位于中外环间的西郊板块，周边是夏都花园、明苑别墅、西郊清溪花园、檀宫等塔尖别墅区，更有赫赫有名的上海西郊宾馆。距10号线上海动物园站直线距离约650米。
容积率1.2，套数下限80套，100%全装修，中小套型0%，妥妥的西郊别墅盘。对于擅长做豪宅的港资房企或内地精品房企，实属难得的机会。
房地联动价达16.3万每平方米，地块起始楼板价约9.1万每平方米，亦为本轮之最。
除中心城区外外，浦东张江土地也极为稀缺，这次也有核心地块入市，还有唐镇中心镇地块，张江人有福利了；
特点二：五大新城，临港缺席
至于郊区方面，则数热点区域青浦和嘉定供应最多，分别有5幅。近郊的宝山和闵行有多幅宅地入市，将诞生众多地铁盘；
而近两年上海的土地供应大户临港新城，在这一轮供地中缺席了。
临港可以说是近年来上海宅地供应大热门，例如 2021 年上海三批次宅地集中出让期间，临港出让高达 16 幅涉宅地块，土地成交总价超 285 亿元。但其中 14 幅都是 0 溢价成交，另外 2 幅的成交溢价率不到 9%，整体维持低溢价水平。
而拿地的基本上都是国企央企，比如中建二局、光明地产、金桥集团、港城集团等等。
临港确实要加紧建设，但宅地短期内供应太多也给房企相当压力，以至于相当多的楼盘要卖上好一段时间。去年初很多临港楼盘还需要人才资格，甚至二手房一度挂牌单价超过7万，而今年，大部分楼盘不需要人才资格都可以购买了。
尽管临港产业的未来持续向好，但节奏把控也相当重要。
可以说，本轮上海土拍政府诚意度较高，一二批次延续了对于房企的善意和对刚需购房者的体贴。
随着土拍的持续进行，可预期的是，上海的新房市场将更为稳定向好发展。
如果有意买中心城区房源的朋友，可以多关注二批次土拍项目情况。对于刚需而言，宝山、闵行也都是不错的选择。
而如果有意临港，现在则是上车的好时机，毕竟，很多项目已经不需要积分了。
虽然之后一两年，上海的新房价格会较为平稳，但买房还是要赶早不赶晚，在疫情后的下半年，房企尚有压力，银行放款也快，未来诸多项目即将入场，积分也不会过高，可能是上海购房者难得的惬意时光。
第三批次预测
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