2022年，购房贷款利率到了6年的最低点，
130多个城市实施了给房地产松绑的刺激政策。
北京大学经济学副教授赵波
研究中国房地产的变化已有十多年。
2007年，他在美国读博期间
见证了美国房地产泡沫导致百万人失去工作；
同年，中国几乎所有城市都在大搞建设，
房地产市场如火如荼，
亲戚给他打电话：
大家都在攒钱买房子，
一开盘大家都冲过去，抢购一空，
丝毫没有人会担心有任何可能的风险。
▲
北大经济学副教授赵波，研究中国房地产市场长达10年
14年后的今天，
随着疫情的影响加剧，
他再去对话业内人士，
和10年前不同，我们认为中国房地产的好日子到头了；
以及一些咨询他的95后毕业生，
那疫情后，房子还值得我去买吗？
今年6月，
一条与赵波进行了长达4个小时的采访，
他畅谈了中国的房屋改革、购房新政、
租售同权、群众心理，
以及他对90后、00后的购房建议。
自述：赵波
编辑：陈薇沁
责编：陈子文
1983年生的赵波是北京大学经济学长聘副教授，负责的学生横跨了本科生、研究生和MBA学生。自2012年入职北大，今年是他教书的第10个年头。
研究中国的房地产市场，与他学生时期的经历息息相关。2007年，他跟随博士生导师Kjetil Storesletten（现欧洲经济学会会长），前往美国明尼苏达美联储研究访问学习3年，恰逢美国次贷危机（又称次级房贷危机），金融体系大规模崩盘，波及到法国、英国，甚至是爱尔兰、冰岛，追根溯源发现导火索是美国的房地产价格的大幅下降造成的房贷违约，平均下降了30%。
在那之前，美国的房地产市场已经红红火火了好多年，只涨不跌，其实跟中国现在的情况比较类似。
中国的利率很低，房价也高速增长，房价跑赢GDP；很多人买了房子不住就等着高价出手，曾经温州炒房团的房哥房姐买一个单元、买一栋楼；鄂尔多斯等个别地区出现了鬼城，就是整体的资金投入进去，但是没人住。
房地产泡沫是一个非常有意思的东西，就是它在不破灭之前，你永远不知道它会在哪天破灭。
▲
广东中山的圣贤山庄鬼城，占地10万平方米，上下20层，无人居住
根据2017年中国家庭金融调查——
我国的人均居住面积是：46平方米；
住房拥有率：83%；
房地产占居民财富的最大比重 ：44%，可以理解为平均每个中国人有近一半的资产，都是房产;
房产总值为GDP的2.3倍，总价值约在230万亿，人均持有房产的价值为16万元。
就连做宏观经济学的教授们也曾抵不住这样的诱惑，在北京还不限购的时候，很多外地学生会来找我们咨询买房。2012年，我的同事宋国青老师就跟我们说，‘有钱的买一套，没钱的（贷款）买两套’，言下之意就是当时买房子是个稳赚不赔的买卖。
▲
一条曾报道过的年轻夫妻和小家庭在北上广等大城市买小住宅生活
在采访的中段，我们也与赵波交流了一个有趣的话题：作为经济学教授的他，是否给自己的父母提供过任何购房或者投资建议？
我老家是在合肥，那段时间合肥发展很快，房价快速上升，再加上周围亲戚朋友的影响，父母也对买房投资有极大的兴趣，咨询我的意见，我就说：‘房地产买多了也会成为泡沫’，他们一听这话就不乐意了，后来的解释一句不愿意听。
他也反问了父母：我们一家就三口，买那么多房子干什么呢？
他们说现在养老金也不多，退休以后如果有房产，可以租出去，每个月能收一些租金；房子放着，也可以当你的婚房；而且钱放在银行里是真的不保值，买的房子房价天天在涨，这是‘看得见摸得着’的好处。
▲
即使赵波是经济学教授，他的不购房建议依然没有被父母采纳，他说：过去的12年，一线城市平均房价每年增长6.5%，二线城市5%，三线城市4%，我父母对房价的判断还是有一定道理的。
他们的话也给赵波的研究提供了一些思路——中国人买房子跟结婚、养老都有一定的关联，并且中国的储蓄率和首付比例相比欧美高出很多。
2022年，在遭受3年疫情的影响后，5月的数据显示中国二线城市的房子存销比已经有了明显的下降；而一线城市下降还是比较缓慢，可能与一线城市的抗疫压力更大和限购政策有关。
总之，相比于外国的房地产泡沫，中国的这是一个‘刚性泡沫’，不容易破。
以下是一条与赵波的采访问答。
Q：一条
A：赵波
Q：前段时间，北大教授劝年轻人30岁之前不要买房受到了很多人的关注，你是怎么理解这一反应的？
A：有一些记者也问过我，刚开始下意识的回答是不应该过早买房，因为房贷的压力的确会限制年轻人的发展。
但现在我更想说作为一个理财师的角度来给你一对一分析。你买房的动机是什么？如果你是刚需，那我今天跟你说不要买，你还是会买。
30岁之前该不该买房，这里考虑的条件主要是结婚以及是否有适龄的孩子要上学。
房产跟户籍制度捆绑在了一起，比如说孩子上户口需要住房，上学需要买学区房。虽然义务教育法规定就近上学（理论上租房也可以就近上学），但中国人口多，导致公立教育资源有限，所以在城市里会按照住房是租是买、户口是当地还是外地，这样的顺序来排序进小学。
撇开年龄，你还有两个要素要考虑。第一，你是否预期房价的长期增长会超过你收入的长期增长。第二，你是否预期房价的租金回报率高于存款/理财回报率。
如果这两个问题都是肯定的，那从理财的角度来看，当然应该买房。
Q：您自己的生活经验如何？
A：我来北京10年，搬了5次家，大部分时间一直在租房住，现在也还是。北京的房价，即便是对于北大的老师来说也太贵了。所以很多人就逃离北上广去二三线城市，然后把这个房子一卖，可以过非常平静的生活，挺令人向往的。
不过我觉得，你要享受这个城市给你带来的工作和机遇，你就需要去承受一部分高房价带来的成本。
Q：女孩子答应，丈母娘也不答应，为什么会这么说？
A：这个效应在经济学上叫做丈母娘效应，是由婚姻市场上的竞争造成的。比如说我曾经去过云南弥渡的一个对口扶贫村，那几年还没有完全脱贫，村里有好多个光棍，20岁找不起老婆，就只能慢慢攒钱买房，等到40岁的时候再去追求一位二婚的妇女。
当地的丈母娘们，通过房产来判断这家人是否靠谱，我的女儿嫁过去不能吃苦，逐渐地就变成了一种竞争，你盖两层，我就第二年攒钱盖三层。
▲
赵波调研的云南弥渡村
我作为一名老师，看到很多男孩高中甚至初中毕业就辍学，跟着父母去工地打工，赚到钱就回老家盖房子。我问他的父母：为什么让孩子这么早就辍学？他上完大学，收入水平会比现在更高。
他就回答说：孩子又考不上清华、北大，他如果考上了一个很普通的大学出来又能干什么，当一个老师都赚不到多少钱，还不如早点出来赚钱，说不定就能娶上媳妇了。
所以说，当地的人很理性，他们知道：房子是他们的优势。
Q：那在城市里呢？
A：在城市里，存在的就是中国式的家长主义。
你会看到一个很年轻的户主，可是出钱者未必是他。如果家长的收入很高，但子女刚毕业收入低，家长就拼命想办法给子女买房，让他压力小一些，少还点贷款，甚至于举全家之力来买房子，父母和岳父母都来凑钱。
从微观数据来看，和西方年轻人相比，中国18-35岁的年轻人的住房拥有率为54%，而美国同年龄段的年轻人住房拥有率仅仅为40%。
Q：为什么欧美国家的年轻人，反而不会早早买房？
A：为什么欧美不会有这么浓重的家长主义，经济也是很大的因素。
我的一个合作者法布里奇奥·齐利博蒂是耶鲁大学的教授，他的书《爱、金钱和孩子》中就分析了，为什么北欧的年轻人可以更自由地做选择？因为学习不是那么重要的因素，因为干哪一行都不会太差，工资差距小，一个水电工和一个大学教授的薪资差别没有那么大。
社会流动性高的国家，年轻人在买房、结婚、生育等等上面的选择自由度是更大的的。
我们的父母为什么强势？因为他们知道社会不会对他们的孩子那么包容，不是三百六十行都行得通，行差踏错的成本太高了。
▲
电影《国家破产之日》，讲述由房地产引发的日韩金融危机
Q：什么国家的人也是比较看重房子的？
A：意大利和日本其实跟中国是相似的。首先，这两个国家的国民私人储蓄率占总收入的30%以上，中国更高，甚至要到40%。
日本人将这些储蓄变成了房地产投资，直到80年代他们经历了一个房地产泡沫的破灭。
我也认识一些意大利的经济学家，聊起房地产作为避险资产，作为价值储藏的手段，他们就不会像美国人那么反对这个观点。
其中有一位说，美国跟我们是不一样的，美国是新大陆，新大陆没有世袭制的土地财产，大家踏上这块新大陆，谁都能当地主。可是欧洲国家经历了农业社会慢慢转型，知道土地有多么宝贵。
▲
全国130多个城市出台房地产松绑政策
Q：今年整体的房地产政策会出现松动吗？
A：从今年3月份开始，各地的楼市都出现了大松绑，包括北上广深这些一线城市，全国大约有130多个城市已经出台了相关政策。
最近甚至我和一个同事也在说，今年下半年可能是一个比较合适的机会，如果你正巧有刚需，想要结婚买房或者买学区房，那可能短期的确是一个窗口期，因为：
1）放宽的限购限售门槛；
2）已经降低的房贷首付比；
3）长期贷款的利率已经到了6年来的最低点，实际房贷利率可能只有2%左右
Q：中国最重要的房改分别发生在什么时候？经历了几个阶段？
A：最重要的一次改革其实是80年代，那时候中国真是一穷二白，国家想推动改革开放试点，怎么去推动？
首先，我们想跟海外做贸易，他们出技术我们出人力。但是地怎么办？土地是国有的，使用权归国家。
1987年，我们有了一些破冰，让土地的使用权和所有权分离，把使用权松一松给外国人用，来帮助我们发展经济，并收一些租金，这叫有偿转让。试点是我们熟悉的早期开发的城市——上海、天津、海南、深圳、厦门等等。这个举动对房地产的影响是巨大的。
第二次就是1998年的房屋改革，当时是朱镕基总理的推动，中央发文叫做加快住房建设市场化改革，开始停止住房实物分配，建立住房分配货币化。比如你是事业单位或者国企单位的员工，依据工龄你会得到一些补贴，让你用于买房。
在那之后，房地产市场就变得特别火爆。
▲
2002年，受到1998年房屋改革的进一步影响，人们纷纷前往售楼处选购房产，场面火爆
Q：什么是租售同权？我们将在什么时候迎来租售同权？
A：租售同权意味着在同一地区的租房者，可以享受购房者的权利，尤其是在孩子入学方面。
租售同权在孩子入学方面的问题，预计在00后这一代还解决不了。但是在未来，随着人口增长率的下降，公立的教育资源相对于人口的压力会减少，私立教育资源也会逐步上升，那10后或者20后，他们就会有迎来租售同权的入学机会。
Q：如何去理解即将实行的房产税？
A：房产税会是一笔很大的开支，如果按照0.6%来征收，它的规模相当于我们的消费税，会超过我们的个人所得税。
从老百姓的角度来说，骂房产税的一定是有房子的，赞成的人一定是没有房子的。但如果房产税能用于当地的基础设施改善，让房子升值呢？那肯定有更多人会愿意缴纳房产税；但如果国家想用这笔钱支援别的区域，那缴纳的人肯定又不愿意了，凭什么要征我的钱花在别人身上呢？
▲
如果房产税投入基础建设，也会带动当地房价的增长，对纳房产税之人有益处
那这么一大笔钱会怎样去使用？从地方政府来说，它会投入到基础建设中，新建公园、地铁、道路、公立学校等等，也会去还地方的债务；
从国家的角度，比如北京、上海这些城市的房产税会很高，但基础设施够好了，云南省房价很便宜，收不了太多房产税，因此国家它就会想挪一部分钱去欠发达地区，这个比例可能是中央和地方共同商议的。
▲
赵波在讲演
Q：对个人而言，为什么房子依旧是最好的投资品？
A：2008年-2011年，我在美联储研究访问的时候，曾经做过一次报告，试图去说服坐在下面的西方人对于中国人而言，房产是一种优质资源，或者说是一种避险资源。
其实我刚说出这个结论的时候，美国人是不相信的，因为对于他们来说，黄金和美元才是避险资源，甚至有人举手质疑房地产的风险可太大了。
所以我就慢慢展开去解释，中国作为一个发展中国家，它特有的问题就是优质资产不足，投资渠道单一。比如说我们的股票市场不够成熟，老百姓缺乏辨别能力。
我们中国老百姓的储蓄率也特别高。中国不找国外借钱，我们的钱主要来自自己的储蓄，老百姓存了一辈子的钱来买房子，尽可能少贷款，尤其是老一辈，他们怕欠别人的东西，所以房子对于他们来说就是一种抗通胀的资产。中国的家庭房贷违约的风险会比欧美小很多。
所以在这些综合因素的影响下，中国的房产泡沫是一个刚性泡沫，不容易破。且中国的优质投资资源不多，房产投资至今无可取代。
▲
长城脚下的北沟村，不少中产家庭搬来这里生活
Q：还有什么别的投资渠道吗？
A：要想摆脱房产的单一投资，首先我们要做的就是丰富投资渠道。
中国不乏有好的企业，但是你会发现很多优秀的民营企业，他们融资非常困难，企业想上市困难重重。当这些被完善，金融中介就可以把老百姓的钱投到有价值的企业，老百姓就不需要仅仅依赖房地产投资了。
第二个手段就是完善社会保障。中国婴儿潮的这群人在走向退休，他们有很多养老和医疗的需求，医保保障还没有做到全国统筹，导致你在哪缴费就只能在哪看病，如果我年轻的时候在安徽工作，晚年在北京生活，就有一些问题——无法用安徽的医保在北京的医院看门诊。
▲
这几年，养老话题引起极大关注，涉及方方面面
养老金是类似的，没有做到全国统筹，人口流入的省份有盈余，人口流出的省份有缺口，所以老年人才要买房，保证退休有足够的资产，来支付看病和养老的费用 （或者把房产留给子女，让子女负责养老）。
但如果我们完善国家基本养老金、企业年金和个人养老金，引入一些社会资本进来，让养老更有保障，就可以减少老年群体对房产的依赖。
第三就是如果我们能放开资本项目管制，更多居民就能去海外投资。海外投资当然有风险，但居民需要一个选择的机会。
Q：租房市场在未来是否会有更好的发展？
A：我们中国有一个特殊情况，会导致未来的租房需求会下降。我们起点太高了，在过去市场化的这么多年，我们建造了大量的房子，拥有83%的住房拥有率。长期来看，我们的人口是在下降的，所以对房子的需求就会下降。
再过几十年，人口可能就要负增长了。当我们的子女成长的时候，他们会从父母那继承很多套房产，这时候遗产渠道得到的房产数就会高于市场上购买的房产。等到大家都有多套房时，租房的需求就会减少了。
租房领域有两个群体值得被关注。
一个是低收入人群。政府可以针对低收入人群，补贴保障房或者长租房的租金，保证他们不流离失所。
▲
台湾住宅社区，大家抱团养老
第二个是老年群体，将来人均寿命越来越长了，老人的养老金可能只够负担一部分的支出。其中，看病就是最大的支出，比如说最新的抗癌药物的一个疗程，或者是一个长期的照护，都是很大一笔支出。但一旦卖了房子用于看病就没有住的地方了。
国外就发明了一种reverse mortgage（反向抵押贷款），你把你居住房子抵押给银行或者养老机构，比如说抵押1000万的房子获得500万的贷款，银行或者养老机构定期给你发放，你还可以住在你的房子里，用这500万来养老。怎么偿还贷款呢，等你想要搬家了或者去世了，就可以把房子卖给银行用于偿还贷款。这里本质上是把老人把房子卖给银行，再租用自己的房子。
关于房子，给所有人的建议
· 对于有一定储蓄、短期有购房刚需的家庭，今年是一个很好的窗口期，贷款利率是6年来的最低水平，通胀率也在上升，实际借款的成本并不高，且很多城市降低了限购、限贷的要求。
· 租售同权在00后这一代可能还解决不了。对于有经济压力的年轻夫妻来说，可以考虑买一个小的学区房，解决孩子落户和上学的问题，然后租一个大一些的地方居住。
· 未来人口增长率会下降，所以10后和20后的孩子有可能会继承更多来自父辈的房子，到时候购房需求会进一步下降，考虑长期投资房产的人要注意。
