2017-12-16阿波惠湾购房
12月14日下午，盐城中院召开新闻发布会，通报近年来盐城法院房屋买卖合同纠纷案件审理情况，并发布12起涉房产纠纷典型案例。
据介绍，2012年1月至2017年11月，全市法院共受理房地产纠纷案件12781件，审结11912件，诉讼标的总金额达21.7亿余元。从对全市法院房地产审判大数据进行分析来看，案件多发类型主要集中在商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、二手房屋买卖合同纠纷和房屋租赁合同纠纷四类，合计达到90.37%。
同时，在案件审理中发现，市民守约和风险意识不强，有的当事人以侥幸心理购买不具备交易条件的房产，致使自身权益得不到有效保障；有的当事人不重视合同约定，特别是在二手房买卖领域，存在无故反悔违约甚至一房多卖等现象。
为妥善审理好此类纠纷，盐城法院牢固树立正确司法理念，建立房地产风险防范机制，强化重点工程司法保障，建立全市法院涉房产案例库，加强案件评查，优化业务指导。
盐城中院民四庭庭长丁益钧介绍房地产审判工作情况
盐城中院新闻处处长施兆军主持新闻发布会
盐城中院民四庭副庭长樊丽萍发布典型案例
房屋买卖合同纠纷典型案例案例一：建筑不合法，价低也莫买
【基本案情】皋某与周某夫妇签订了一份房屋买卖协议，约定周某夫妇将涉案建筑物（本为附属阁楼，无独立产权证书，周某违法改建成能独立使用）出售给皋某，合同并特别约定若此房屋在以后政策允许的情况下可办理产权证时，周某夫妇应协助皋某办理产权证及土地使用证并提供相关资料等，对于此房屋违章建筑部分，违章建筑拆除的风险由双方共同承担。合同签订后实际履行。皋某诉至法院主张房屋买卖协议无效，并要求返还购房款及装修款。【裁判结果】法院认为，因涉案建筑物系阁楼建筑，无合法产权证，不能独立进行交易，且经卖房者违章扩建，故双方签订的房屋买卖合同无效。因买卖双方均有同等过错，故因合同取得的财产依法相互返还，而为此所造成的房屋使用、房款利息等损失则由双方各自承担。【法官提醒】买房人在买房前一定要提高警惕，务必查看相关房产证、土地使用证等证件，并到相关部门检验真伪，同时对房屋是否属于违建也要做好相关了解，且不要盲目购买低价位的房屋，以避免草率成交引起不必要的纠纷。
案例二：房产已查封，买卖需谨慎
【基本案情】吴某某以其子吴某敏名义与某公司签订购房合同，合同签订后，所有付款手续均由吴某某以其子名义办理。后吴某某与其子签订购置房产协议书一份，约定涉案房产由双方共同购置，单方不得无故占住，吴某敏具有长久居住权，未经吴某某授权无权对该房抵押、转让、馈赠、拍卖、出租。2008年3月，法院判决确认涉案房产由吴某某夫妇及其子夫妇共有，吴某某夫妇拥有51.2%的份额。2007年至2013年期间，法院根据崔某某等人的申请对涉案房产多次进行查封。2008年6、7月份，吴某敏与商某某签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给商某某。吴某某夫妇向法院起诉要求确认其子与商某某签订的房屋买卖合同无效。【裁判结果】法院认为，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。涉案房屋在商某某与吴某敏签订买卖合同之前已被法院查封，商某某在签订合同时业已被告知查封事实，且商某某作为买房人应当与卖房人共同到房屋产权登记机关查询涉案房屋的权属及状态，其行为不构成善意无过失。因此，商某某与吴某敏在明知该房屋已被法院查封的情况下仍然签订买卖合同，从而违反了法律禁止性规定，依法认定为无效。【法官提醒】根据法律规定，被法院查封的房屋不能进行买卖。买房人在购买二手房时应当注意核对证照，并及时到相关部门查验，尽量了解买卖的二手房是否存在如房、地抵押、查封等权利瑕疵的问题，是否有他人对房屋有所有权上的主张，在签订购房合同前最好寻求专业人士的咨询服务，并注意将买卖双方的权利及违约责任在合同上注明清楚，以期纠纷发生时可以将自己的损失降到最低。
案例三：夫妻共有房，擅卖难支持
【基本案情】2010年周某的亲戚施某使用涉案房产经营家具城。2011年周某与施某签订房屋买卖合同，双方约定周某将涉案房屋出售给施某，过户税费由施某负担，周某配合提供相关手续。施某向周某支付了房款。2012年周某与王某某经法院调解离婚时将涉案房屋由王某某所有，王某某向周某补偿，如遇房产纠纷则由王某某负责处理。2013年3月周某与王某某办理了涉案房屋的产权证变更手续，所有权人系王某某。同月，王某某还办理了涉案房屋的土地使用权证。施某夫妇向法院起诉要求判令周某与王某某将涉案房产权属过户至其名下。【裁判结果】法院认为，涉案房屋在施某与周某签订买卖合同时为周某与王某某共同共有，施某在王某某否认在场的情况下不能提供王某某已知晓并同意周某卖房的事实，也不构成王某某对买卖合同的事后追认，买卖合同对王某某不发生法律拘束力，施某夫妇无权基于该买卖合同要求王某某协助办理过户手续。因涉案房屋的产权人已经依据生效法律文书变更为王某某一人所有，施某夫妇再要求周某协助办理过户手续已经客观上履行不能，故对施某夫妇要求王某某与周某协助办理产权过户手续的诉请不予支持。【法官提醒】根据法律规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。买房人在购买二手房时，一定要查明所买房产是否还有其他共有人，对于具有多个共有人的房产进行买卖时，应征得所有共有人的同意，签订合同时需所有共有人到场签字，若只与其中一个或者部分共有人签字，买卖合同可能构成无权处分，不能要求协助过户，从而不能取得产权证。
案例四：农村房买卖，内外应有别
【基本案情】 某村委会经当地政府相关部门批准领取了集体土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并用于建设农民公寓。后该村委会与某置业公司及王某某签订委托代建房屋协议，约定王某某委托村委会代建房屋等。协议签订后，王某某合计给付某置业公司购房款，后王某某得知因其身份非当地村居民，对涉案房屋不享有宅基地使用权，将无法取得房屋使用权证和土地使用权证。故王某某申请退房未果，遂向法院提起诉讼要求确认合同无效。【裁判结果】法院认为，我国法律规定农村集体所有土地的所有权、使用权归集体组织所有，不得出让、转让给本村集体组织之外的公民。涉案委托代建房屋协议名为委托代建房屋合同实为房屋买卖合同，而涉案房屋的土地性质为农村集体土地，但王某某非本村村民，且户口性质为非农业人口，应认定为无效，故判令某置业公司向王某返还房款，并承担利息。【法官提醒】村民宅基地建设应使用本集体经济组织所有的土地，农村的宅基地使用权只能在本集体经济组织成员内部流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，故同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖关系依法成立，反之合同无效。
案例五：质量小瑕疵，不能拒收房
【基本案情】沈某购买某公司开发的房屋一套并签订了商品房销售合同，约定了交房时间以及违约责任。某公司因验收等问题延期交房，后某公司在完善手续后向徐某发出交房通知，沈某则以房屋存在质量问题拒绝接受房屋。法院审理中查明，涉案房屋存在墙面个别细缝的现象。沈某诉至法院要求某公司承担约定交房期满之日起至起诉之日止延期交房的违约责任。【裁判结果】法院认为，双方的房屋买卖协议合法有效。某公司提供的房屋已经竣工验收完毕，若房屋瑕疵并非重大质量缺陷，不影响居住和使用，则不能作为认定逾期交房的事由。沈某主张的涉案房屋墙面局部细缝属于非主体结构问题，某公司已委托专业机构进行了维修施工，并出具了质量保证书，并未实质性影响到正常居住使用。因此，沈某在某公司向其发出《催办收房通知书》后，仍以房屋质量瑕疵问题拒绝收房的，法院不予支持。【法官提醒】卖房人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买房人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接受房屋，并要求卖房人承担逾期交房违约责任的，一般不应支持。买房人在卖房人交付房屋时发现存在一定瑕疵，但并不影响基本正常使用的情况下，其所享有的救济途径是要求卖房人采取修理、重做或更换等措施加以补救，而非拒绝接受房屋，因买房人拒绝接受房屋而导致的扩大损失应自负。
案例六：一房被二卖，索赔有依据
【基本案情】某公司与陈某夫妇订立《房屋拆迁协议书（产权调换）》，某公司将住宅楼房屋与陈某夫妇所有的被拆迁房屋进行产权调换。后某公司将安置房屋另行出卖给他人，陈某夫妇遂诉至法院，请求解除房屋拆迁协议书，返还拆迁款款并赔偿房屋相关损失。【裁判结果】法院认为，拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人有权请求优先取得补偿安置房屋。如被拆迁人请求解除协议的，则按商品房买卖司法解释第八条处理。本案的某公司与陈某夫妇订立的房屋拆迁协议书属有效合同，但某公司却将确定补偿安置给陈某夫妇的门市擅自出售给他人，导致产权调换无法履行，其自身存在过错，应负法律责任。法院判令解除涉案拆迁协议书，某公司返还陈某夫妇购房款，并承担利息，赔偿相应经济损失。【法官提醒】商品房买卖合同订立后，卖房人又将该房屋出卖或未告知买房人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房人可以按照法律规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。拆迁安置协议中对拆迁安置房位置、用途等有具体明确约定的，符合上述情形的，亦可适用惩罚性赔偿。
案例七：主张违约金，维权须及时
【基本案情】钱某某夫妇等买受人购买由某公司出售的商住房，买受人已付清房款。双方所签订的商品房买卖合同中对可延期交房的情形及逾期交房的责任承担进行了约定。涉案房屋于2016年1月取得竣工验收备案证明。某公司在部分案件中已为买受人办理权属证书，并进行备案登记。现钱某某诉至法院，请求判令某公司协助办证，或承担逾期交房违约金。某公司则主张因政府行为导致逾期交房，属于情势变更，故其未违约。【裁判结果】法院认为，钱某某夫妇与某公司签订的商品房买卖合同合法有效，钱某某夫妇已按约履行给付购房款义务，但某公司未能按约将具备验收合格条件的商品房交付钱某某夫妇，其辩称延期交房系情势变更的主张亦不能成立，应当承担违约责任，钱某某夫妇有权要求某公司承担逾期交房违约金，故法院支持自钱某某夫妇向法院起诉之日起向前推算两年计算该违约金，而在此期间之前的逾期交房违约金则不予保护。【法官提醒】开发商应该按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应当承担逾期交付的违约责任。买房人在签订商品房买卖合同时，就房屋交付时间一定要约定明确，开发商一旦产生逾期交房，则应当尽量选择自交房期限届满日起两年内主张自己的权利。
案例八：逾期不交房，合同可解除
【基本案情】景某某购买某公司的两套商业用房，双方签订了商品房买卖合同，其中，双方约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人不仅要返还已付购房款，还要承担违约金。合同签订后，景某某向某公司支付了首付款，并以向第三人贷款方式向某公司支付了其余购房款。后因某公司未能交房，景某某遂请求法院判令解除两份商品房买卖合同，并退还购房款。【裁判结果】法院认为，景某某与某公司签订的商品房买卖合同合法有效，景某某于签订合同当日支付了购房首付款，并以贷款方式支付了其余购房款，履行了房款交付义务。某公司应当按照合同约定的期限交付房屋，因其未能按期交付经验收合格的商品房，按照合同约定，景某某有权解除商品房买卖合同。因合同解除造成景某某损失，某公司亦需赔偿，故法院判决解除景某某与某公司签订的商品房买卖合同，由某公司返还景某某购房款，并承担违约金和赔偿损失。【法官提醒】开发商逾期交房的，买房人可以根据逾期情况及合同约定来选择解除合同或者要求支付逾期交房违约金。在签订房屋买卖合同时，买房人应对合同约定的解除条件及期间予以重点审查，尤其解除权行使期间约定较短的，买房人应注意及时行使，否则解除权会丧失。
案例九：办证莫迟疑，懈怠有风险
【基本案情】周某在其与A公司签订三份定房协议之后，通过本人或委托其子向A公司支付了购房款，并与A公司办理了房屋流转确认单，且装修入住。B公司在其诉A公司等人借款合同纠纷中提出财产保全申请，法院对A公司开发的涉案房屋的所有权进行了预查封。周某得知后对上述三套房屋被预查封向法院提出异议，法院作出了中止执行预查封的裁定。后B公司向法院提起所有权确认之诉，要求确认A公司对涉案房屋享有所有权、周某与A公司转移涉案房产的行为无效、请求对涉案房产许可强制执行。B公司诉A公司的借款合同纠纷案件已经判决生效并进入执行程序。【裁判结果】法院认为，周某与A公司签订了定房协议，但未签订书面的商品房买卖合同，房屋虽已实际交付，A公司亦称房款已全部支付，但在法院对房屋实行预查封前相当长的时间内，周某未积极与A公司签订商品房买卖合同，故未办理涉案房屋的过户登记，也未能举证证明不签订书面合同是由于办理登记存在客观障碍，而其所说的常年在外劳务、存在子女家庭矛盾难以决定过户给谁等理由，并不构成法律上所谓主观意志以外的客观原因导致未能办理过户登记的事由，不属于第三人无过错的情形。因此，周某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。【法官提醒】购买二手房时，买房人在支付房款后应当及时前往房地产行政主管部门办理房屋过户手续，以避免发生权利障碍，降低交易风险，减少经济损失。如果确实因为种种原因暂时还不能办理过户手续，也应到公证部门公证，以防因房价波动或其他原因发生纠纷。
案例十：购房不开票，权益受影响
【基本案情】2011年5月，A公司与B公司签订合作协议，将楼房及配套设施委托B公司以其名义进行投资、开发建设及销售。李某某系B公司的负责人之一，为投资该项目而多次对外举债。2012年10月，A公司向王某某出售商品房一套，双方签订了商品房买卖合同，约定王某某在签订合同当日一次性付清房款，A公司于2013年3月前将具备验收条件并符合合同约定的商品房向王某某交付等。后王某某向法院起诉，要求A公司向其交付房屋，并办理产权登记手续，并赔偿逾期交房违约金。诉讼中，王某某持加盖有A公司工程二部印章的收款收据用以证明其已按约缴纳全部购房款。【裁判结果】法院认为，王某某与A公司签订的商品房买卖合同合法有效，但王某某提供的收款收据并非统一的销售不动产专用发票，该收据加盖的A公司工程二部印章，并非A公司的公章、财务专用章或发票专用章，王某某未能举证证明所谓的A公司工程二部与A公司之间的关系，且王某某陈述的购房款项来源亦存在不合理之处，故王某某提供的证据尚不能证明其已向A公司履行了付款义务。法院遂驳回了王某某的全部诉请。【法官提醒】开发商在收取定金或购房款时，应向买房人开具《销售不动产统一发票》。买房人自身也要有维权意识，及时向开发商索要发票，并注意发票开具项目是否填写齐全、正确，尤其购买包工头或者建筑公司提供的抵债房时，更需注意前往开发商的销售中心签订合同，并要求开具正规发票。若不及时索要发票，将会在纠纷处理时给自己带来不便和经济损失。
案例十一：危房不办证，责任需自负
【基本案情】某浴室产权为某供销公司所有，无房屋产权证，但具有土地使用权证。2007年该浴室的男浴室等房屋经鉴定为局部危房，女浴室经鉴定为整栋危房，要求立即停止使用，建议拆除重建。2008年某估价公司受某供销公司委托作出房地产估价报告，并委托某拍卖行公司对外公开拍卖涉案房屋，在拍卖行《特别约定》中载明该房按现状拍卖（属危房，详见评估报告）。后该房屋由陈某某拍卖所得。某供销公司向陈某某出具了收到陈某某购房款的收据，陈某某亦出具了收产的收条。陈某某在办理涉案房屋产权证书时，缴纳了滞纳金47585元。后陈某某诉至法院，要求某供销公司支付房屋过户税款滞纳金47585元及处理房屋遗留矛盾支付的费用。【裁判结果】法院认为，某供销公司将浴室委托拍卖行进行拍卖，陈某某通过拍卖买受房屋，双方形成的房屋买卖合同合法有效。陈某某对拍卖房屋为危房知情并接受。虽然因危房不能过户造成滞纳金，但因陈某某知情，且拍卖成交确认书中约定房屋过户所需所有税、费、出让金等均由陈某某承担，故因未能按期缴纳相关税费而被行政部门征收的逾期滞纳金应由陈某某自行承担。在某供销公司完成交付标的物的义务之后，陈某某自行与他人形成对房屋内部装修补偿协议，并支付相应价款的行为均系陈某某个人行为。因此，法院驳回了陈某某的全部诉请。【法官提醒】在二手房买卖过程中，卖房人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要考察卖房人是否故意隐瞒和买房人是否明知质量瑕疵。如果卖房人已经如实告知房屋质量瑕疵，或有证据证明买房人明知该瑕疵的，卖房人则不承担担保责任。作为房屋的买受人，在签订合同时应当全面仔细阅读合同文本，了解合同的权利义务，并承担可能存在的风险。
案例十二：办证系己责，房企应协助
【基本案情】某公司与莫某某夫妇签订商品房买卖合同，约定某公司在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案。后某公司在将房屋交付给莫某某夫妇时就通知二人办理房产证与土地使用权证，并将办理权属登记的资料报产权登记机关进行了备案。因莫某某夫妇在装修房屋时发现质量问题，为此双方发生争执，后某公司将房屋维修完毕。莫某某夫妇向法院起诉要求判令某公司为莫某某夫妇办理双证，并支付逾期办证违约金。【裁判结果】法院认为，某公司与莫某某夫妇签订的商品房买卖合同合法有效。某公司在约定时间内已将办理权属登记需由卖房人提供的资料报产权登记机关备案并通知莫某某夫妇，履行了应尽的协助办证义务，而办理房屋所有权证和土地使用权证是莫某某夫妇的义务，莫某某夫妇应当自己向产权登记机关报送相关资料，便于办理房屋产权证和土地使用权证。因此，莫某某夫妇主张按照合同约定要求某公司承担违约责任无事实和法律依据。【法官提醒】除房屋买卖双方明确约定由开发商代为办理产权证之外，买房人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。由于办理房屋产权证所需要的许多证明文件均需要开发商提供，且如果开发商欠缺该类文件导致没能办理初始登记，买房人的房屋产权证根本无法办理，故开发商负有协助办证义务。
