文/李星河
这两天，地产圈平地又有个新消息。阿里旗下的天猫，联合国内最大房产代理机构易居，推出平台天猫好房。
有评价认为，天猫好房的成立，意味着阿里衣食住行最后一块商业拼图完成。
天猫好房是什么？
简单来讲，它能帮房企定制房产旗舰店，打造智能售楼处，让购房者可以在线上享受从看房、认购到金融服务的一条龙服务。
这么说来，以后看谁购物车豪华，大概不用看里面种草了多少包，得看车里有多少套房。
更准确来说，此次天猫好房推出意味着天猫将向更多领域开放数字化能力。一直以来最难被数字化的房产行业也是其中之一。
发布会上，天猫好房还承诺：将至少3年不赚钱，所有收入100%补贴开发商和购房者。
开放数字化能力、又大举让利，各路房产企业自然纷纷捧场。发布会上，包括万科郁亮、融创孙宏斌、碧桂园总裁莫斌等在内，全国上百家房企悉数汇聚杭州，Top 50的房企中，几乎全部到齐。
不过，也有不少人担心，房产这种商品，大宗、低频，人们到底会不会在线上交易？
在我看来，消费者是否愿意线上交易，和房产上述属性无关，真正核心点在于，交易平台是否帮消费者真正解决问题，省去麻烦。
本文，我们试图引入交易成本这个概念，对天猫好房做个分析。
1、什么是交易成本
交易成本的最早提出者，是诺贝尔经济学奖得主，著名经济学家科斯。他是这么定义交易成本的：
交易成本，是指为达成一笔交易所需要花费的全部时间和货币成本。
听上去有点抽象，我们就拿买房举例。如果你想买到心仪的房子，你得花时间去找房子吧？得花时间做对比吧？看好房子，得和开发商讨价还价要点优惠吧？还得去办贷款等各种手续吧？
这个过程，会消耗你大量的时间和金钱，其中的代价，就是所谓交易成本。
为什么引入交易成本这个概念？因为交易过程遇到的问题和麻烦，本质都是交易成本。
有时，由于交易成本太高，人感到劳心劳力，甚至会放弃交易，这将阻碍经济和社会的发展。
这时，如果有一种商业模式，比其他模式更能降低交易成本，就能创造巨大的社会价值和经济价值。
为什么滴滴当时创业3年就能挑战30年的出租车业？
那是因为滴滴的出现，减小了出租车司机和乘客的相遇阻力。同时，滴滴的忙时贵、闲时便宜，忙时车多、闲时车少的调节机制，降低了此前乘客和出租车公司不管多少钱，立刻给我派辆车的协商成本。
为什么支付宝能不断壮大？
那是因为支付宝的介入，使得买家和卖家并不需要彼此信任，就能完成交易，因此大大降低了电商交易的付款成本，并带动了移动支付的普及。
所以，商业世界里有这么一句话：一切商业进化的方向，就是交易成本不断降低的方向。
那么，天猫好房在降低交易成本方面做了哪些贡献呢？
要看清这个问题，我们可以从交易的三个时间段购前、购中、购后三方面来观察。
2、天猫好房的价值
对于天猫好房来讲，在购前阶段，它降低了两种成本，搜寻成本和比较成本。
在过去，你买房得去各个楼盘的售楼处了解情况，看沙盘、看样板房，预约看房。经历多个楼盘的了解后，才可能选中自己中意的楼盘。
中意了就脑袋一热立马付款？当然不是。之后，你还要去楼盘的售楼处多次了解更详细的情况、售楼政策、信贷政策等等。
在了解所有信息之后，你才可能做出购买决策。一般来说，购房的决策流程至少要6个月。
为什么决策时间这么长？正是因为搜寻成本和比较成本在作祟。
不过，技术进步下，这个成本将大大降低。
对天猫好房来讲，它可以通过淘宝"3D购"技术，把房子的整体结构，甚至窗外景观、噪音光照等等真实数据都结合进来，营造最真实的网上3D看房体验。此前天猫的3D购技术已经在618期间全面实现铺开应用，在家装等领域效果不错。
不只如此，天猫好房还可以带领购房者用直播的方式看房，讲解房子的真实空间、布局等。
此外，天猫好房会参考现在的淘宝评价体系，构建开发商评价体系。未来，哪些开发商房子质量好，服务靠谱，消费者将一目了然。
但买过房的都知道，选房只是第一步，后面还有一堆事情要做。
比如，去售楼处签约、交定金，凑首付办贷款。再比如，去房产交易中心网签、办理税务、办理产权证等等。不跑几趟根本办不下来。
因为这些都是购中环节，白花花的时间又没了。
这些问题怎么解决？发布会上，天猫和易居共同发布了不动产交易协作机制（ETC）。这个机制提供了新房、二手房、特价房和拍卖房四个主要场景，给房产交易各方提供各种服务。
简单理解就是，未来天猫将开放各项技术、商业能力，并结合易居此前的业务积累，与更多房企一起，打通线上看房、买房的整个交易链条。
最终达到的效果是，购房者各项购房需求都能在天猫上解决，最多只要跑一次。
至于购后，未来天猫好房会支持类似7天无理由退换货等服务，让整个交易形成闭环。
可以看出，天猫好房始终充当的是交易润滑剂的角色，这润滑剂浸入交易机器的每个零件，试图不让机器发出任何声响。
3、三赢局面
天猫好房横空出世，带来的是平台方、开发商、消费者三赢。
对天猫好房来讲，当下国内房产交易有20万亿规模，且行业规模还在保持两位数增长，这是一块巨大的蛋糕。即便当下让利，一旦线上购房行为培养成功，阿里的利润额将再推上一个台阶。目前这一领域的绝对龙头贝壳找房市值已经658亿美元，市值等于2个碧桂园，一个半万科。
对开发商来讲，与天猫好房合作能省不少钱。在目前天猫与各个楼盘进行的卖房尝试中，各个楼盘都能节约近一半的营销费用，并实现更精准地获客。验证了天猫卖房成本更低、转化更高的商业价值。而这些都能用于补贴购房者。
比如，今年2月淘宝直播云看房模式引发热议，500个楼盘、5000多位房地产置业顾问开起淘宝直播，引发200万人围观。有房产顾问坦言，以往在线下售楼处，每天接待一两组购房者已经是很不错的成绩了，但现在，通过淘宝直播卖房，一场直播下来就有几十人加他好友，了解更多的购房信息。效率呈现数十倍的爆发。
未来，随着3D购技术的进一步完善和应用、购房整个交易链路的打通，这一模式将创造更大的商业价值。
此外，阿里还有一系列包括天猫精灵、阿里云等等在内的IoT智能生态。现在天猫好房的推出，将成为天猫在家这个领域的又一步棋，将产生更大的化学反应。
当整个家的链路全部串起来之后，会带来巨大的生态协同效应。购房者买完房之后，家居家装领域的消费场景可以进一步接上。此外天猫未来的房产、家居流行趋势洞察都能帮房企更好地设计房子、提供更受购房者喜爱的产品。
要知道，目前房企要设计一个楼盘，需要大量的实地调研，又费力又不准确。未来和天猫好房一起，房企将大大简化这一流程，设计出更受购房者欢迎的房子。
对于消费者来讲，如前文所述，当前购房者的线下购房体验并不如意，需要反复地线下跑售楼处、看房，费时费力，还未必能获得最全面的信息。
未来通过天猫实现足不出户看房、买房的体验，将让购房者省去大量时间精力，获得更好的购房体验。
与此同时，天猫好房的数字化解决方案还能把为房企节约下来的成本，都变成购房者的优惠。让购房者真正获得实惠。而过去十年多年天猫淘宝积累的购房者保障能力、第三方担保交易模式、支付能力都将让购房变得更有保障。
最后的话
商业进化的方向，就是交易成本越来越低的方向。商业进化的方向，就是多方共赢的方向。
总体来看，天猫好房利用其云计算、人工智能、区块链等技术支持，以及海量的交易数据，不断降低交易成本，促进多方共赢。
但需要注意的是，线上售楼的大发展，线下售楼处就没有意义了？
并不是。
去线下，购房者对周边的感知会更深，比如房子周围的交通是否拥堵、环境是否
有污染、景观是否有遮挡。
天猫好房的最大意义，是减少购房者重复去现场的次数。
天猫好房这次发布会上有一句话：让房产的线上流程更重要，线下流程更智能。
此外，有观点认为，天猫好房要革了中介的命，这是一种误读。
在天猫好房，中介完全可以通过直接展示，或者驻点房企旗舰店的方式，为购房者提供各类咨询服务。
著名经济学家张五常曾经在一次演讲中说：
一个地区的交易成本越高，这里的人就越穷；交易成本降低一点点，人民生活就会快乐很多。
买房本就不易，愿每个购房者都能开心买到房。
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