21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道
7月8日，上坤地产（06900.HK）公告，公司正就美国境外非美国人士所持的最少1.89亿美元或2022年7月21日到期美元债（XS2363837258）的未偿还本金额的90%进行交换要约。
查询第三方债券工具可见，这笔美元债为票面利率12.25%的普通债，剩余债券本金总额为2.1亿美元。
与此同时，上坤地产也对2023年到期美元债（XS2417707374）做出同意征求，希望对该笔美元债作出若干建议修订。交换要约及同意征求时间从7月8日至7月14日伦敦时间下午4时正。交换要约成功的话，上坤地产将发行一笔364新票据，票面利率仍然为12.25%。
可以说，积极寻求债券展期或交换，以时间换空间已成为当前房企面对偿债压力的主流处理方式。上坤从去年开始便一直在努力偿还债务，此番发起美元债交换要约，旨在主动管理现金流水平。
既要偿债，也要保证公司日常运营、可持续发展，在房企流动性偏紧的大环境下，上坤地产也不得不先强化债务管理。
值得一提的是，此次债劵交换要约方案一旦顺利通过，上坤今年内再无境外债本金到期。
一名业内人士指出，寻求债券交换要约与修订债券相关条例，是房企当下最务实、对各利益相关方最负责任的选择。据统计，近一年内有20多家房企对旗下超35笔债券进行过交换或展期，涉及头部房企、大中型千亿房企，以及中小民营房企。
作为一家小型房企，上坤地产只发行过两笔美元债，存续规模共3.7亿美元。上坤地产的美元债存续规模相对来说并不大，只是受今年融资环境的变化叠加疫情影响，上海及周边城市在售项目成交量及客流大幅下滑，而上坤地产项目多集中于长三角区域，销售回款受到影响，偿债压力也随之上升。
如何化解偿债风险，已成为民企当下一大课题。业内人士分析指出，房企只有通过债务管理争取时间、保证公司现阶段经营稳定，后续才能在市场恢复时贡献新增经营性现金流反哺公司，从而实现企业良性发展和循环。
另一方面，外部环境也在逐渐改善。今年5月，包括龙湖、美的置业、碧桂园、新城控股在内的四家民营房企相继发行公司债，被业内认为具有强烈的破冰和示范意义。中指研究院分析称，或将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。
除融资环境有所破冰外，政策层面，包括南京、杭州等二线城市在内的全国各地接连出台优化调整政策，包括完善限购、限售、限价等，部分热点城市的房地产市场销售已有明显好转。
以上坤地产为例，尽管从今年前6月销售情况来看，这家房企销售规模排名在百强之外，但其业务布局集中于长三角强二线城市、环沪都市圈等，随着政策端利好不断释放，销售有望持续回暖，从而保证持续现金流。公开信息显示，上坤地产在2022年前6月房地产销售金额56.5亿元，其中5月单月销售额相比4月环比翻番；延续此态势，上坤地产6月单月销售12.5亿，环比增长28%，连续两个月实现环比正增长。
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