在救市如火如荼的当下，起这么个题目，显得有些不合时宜，但我依然不得不告诉大家一个残酷的现实：这几年，赔钱的投资客越来越多了。
其实，这并不是什么新鲜事，我相信很多大V都心知肚明，只不过没人愿意把这句话讲出来，那就由我来说吧。
这当然不是凭空臆造的结论，而是有着大量的事实依据。
最近，我有一个非常强烈的体会：今年，找我卖房的粉丝越来越多了。
以往，大家多是以买房的名义咨询我，比如问我某某开发商有没有雷？某某项目有没有坑？某某楼盘值不值得购买。而今年，很多人找我，都是希望我能帮他们把房子卖掉。
在这些找我卖房的人里面，有不少已经亏得血本无归了，下面给大家分享几个最近的案例吧。
案例一：
这位网友手里有数套房源，前些年，他应该吃到了楼市的不少红利，但由于近几年乱操作，已经将前期吃到的红利全吐了出来，尤其是去年购入的一套大户型，预计亏损了70万。
案例二：
阳逻一位网友，2019年以8000多一平在阳逻之心投资了一套商品房，如今亏本也很难卖掉。
案例三：
盘龙城一位网友，2018年在宋家岗买了一套商品房，买的时候12500元/平，三、四年过去了，现在估计只能卖11000元/平左右。
可能有人会说，以上几个案例都是远城区，远城区本来就是投资魔窟，主城区会好很多。
这话说得很有道理，投资主城区显然要比投资远城区稳得多，但也有例外，比如汉阳的房子最近两年就几乎没有增长。
最近，汉阳的一位网友便向我吐槽了当地的房价。
这位网友2018年在汉阳墨水湖边投资了一套商品房，首付78万，成本接近180万。从2020年开始，他便将房源挂在了中介平台，一开始报价230万，之后便一路降价，如今已经降到了190万，依然没有卖出去。
有人会问：即便卖190万，他还赚了10万呀？
这么问的人显然犯了一个错误，没有考虑到房子的持有成本，比如失去的首付利息、每年付给银行的贷款利息、办证费用、物业费、维修基金、房屋折旧等。
如果算上这些费用，目前在一二线城市，持有房产的总成本约6%-9%（如果贷款利率低，那么就更接近6%；如果贷款利率高，那么就更接近9%）。而目前一二线城市的房子出租收益率仅在2%左右。这意味着，即便你能把房子顺利租出去，每年的持有成本也在4%-7%左右。
以2万/平的期房为例，购房后2年交房、交房后当年办证，办证后顺利出租，到房子满二出手需要约5年时间。持有成本取中间值（出租之前7.5%，出租之后5.5%），那么5年后，房价至少要涨到20000*（1+7.5%）2（1+5.5%）3=27100元/平才能保本；如果这期间你的房子并没有顺利租出去，那么房子至少要涨到20000*（1+7.5%）5=28700元/平才能保本。
按上面的计算公式，很多表面上看很赚钱的楼盘，其实仅仅是跟着大盘在跑而已，比如投资客最为集中的光谷东，最近五年真正赚到钱的人并不多？
我查了一下光谷东一些热门楼盘最近一个月的成交情况：成交量最多的是朗诗里程，一个月成交11套，均价19835元/平；其次是联投花山郡，成交7套，均价11203元/平；第三是碧桂园生态城左岸，成交6套，均价14813元/平；其他楼盘的月成交量没有超过5套的。
投资朗诗里程和碧桂园生态城肯定是赚钱的，不过这都是7年前的房子了，没什么参考价值。没想到的是，花山第一神盘——联投花山郡的投资客竟然是亏损的，因为房价跟买房时比起来几乎没涨。
我们再看一下过去三年光谷东最热门的几个楼盘：中建星光城，成交1套，20235元/平；中粮光谷祥云，成交4套，均价约2.1 /平；光谷创新天地，成交1套，22297元/平。
三年前，中建星光城和中粮光谷祥云的上手价约1.6-1.7万/平，考虑到持有成本，保本价为2.0-2.1元/平，基本上三年保本的水平。
但是，不要忘了，这两个楼盘当时限价太严，导致价格倒挂，因此茶水泛滥，中粮比中建更难买一些，因此茶水费也更高一些。对于那些交了茶水费的投资客来说，那就妥妥地赔了。
三年前，光谷创新天地上手价约1.85万/平，按上面的公式计算，保本价为18500*（1+7.5%）3=22982元/平，基本上也是三年保本的水平。
还有一个不得不提的楼盘是光谷188国际社区，这个楼盘是2016年10月武汉限购之后第一个入市销售的楼盘，当时正值光谷东楼市的癫狂期，备案价高达17000元/平，而同期销售的朗诗里程均价仅10000元/平，这个价格直接把光谷东的房价拔高了7000元/平。
该楼盘曾经站岗多年，如今解套了没有呢？可以用上面的公式算一下，如果房子没有租出去，那么保本价为17000*（1+7.5%）5=24405元/平=24405元/平。光谷188最近一个月成交两套房源，均价24147元/平，基本上也是6年保本的水平。
从以上分析可知，最近几年，在一些远城区，投资买房已经是亏本的买卖，在一些热门区域，也仅仅能保本而已。
当然，并不是说投资买房一定不赚钱，而是会两级分化，未来，能赚钱的好房子一定只属于少数派，投资买房也将变得更具专业性。
简单来说，如今的楼市已经是一个房住不炒的楼市，以前那种买房躺着赚钱的年代已经一去不复返。
过去的二十多年里，中国房价普遍呈现上涨趋势，而且还不是一般的上涨，而是大幅度的上涨。这带来的结果就是市场上凡是买了房子的人，不管房子好坏，最后都能获得房价上涨的红利。所以买房也就成为了普通居民能接触到的最安全、最稳定的投资渠道，不过现在楼市逻辑变了，再想闭着眼赚钱已经不现实了。
楼市调控下最明显的一个特点就是，炒房因素基本上被排除出楼市，房价走势受到经济和人口的影响越来越明显。因此现在只有那些人口和经济基础足够的城市，房价才会出现上涨，而那些缺乏人口和经济支撑的城市，房价根本不可能上涨。
对于那些仍然想要靠着投资买房赚钱的人来说，首先，最基本的一点就是要搞清楚哪些城市的人口和经济基础好，这样才不会亏本。
其次，由于很多城市过去都在摊大饼式发展，步子迈得太大，如今面临人口流入减缓的窘境，未来同一个城市不同板块之间也将是分化的。
再次，一定要明白，目前我们缺的不是房子，而是好房子，人们的生活水平越高，对好房子的需求也越大。未来，随着城市化的收尾，垃圾房子将无人问津，而好房子的需求永远存在。
好城市、好地段、好房子，做到以上三点，已经可以保证你不会亏本了，但还要注意一个问题：变现。
如果一个城市、一个板块、一个小区的二手房持续增加，那么在这种情况下，就算房价涨了，最后也很有可能卖不出去。
因此对于购房者来说，在买房的时候就必须要想到房产的变现问题，那么什么样的房子更好变现呢？这就要回到房子的本质问题了：房子归根结底是用来住的，不是用来炒的。
也就是说，未来适合居住的房子才更容易变现。
总之，在房住不炒的国策下，未来投资买房一定会变得更具专业性。专业的事情就要交给专业的人去做，像以前那种随随便便买房就能赚钱的日子已经过去了。
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