原标题：上海楼市：买房的体用术！
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号沪叔说房的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好， 合肥的老破小学区房转换到上海的老破小，值不值得，200万总价怎么选择，在上海没有社保，有个税，但是为0
沪叔：你好，沪叔说一个火车的故事：三个人坐火车去面试，一个人花了两天，一个人花了1天，一个人半天就到了。他们都到了目的后，面试官问他们，你们是怎么来这里的？
一个说我是坐绿皮火车的，一个说我是坐动车来的，一个说我是坐高铁来的。火车就是中国宏观经济的例子， 而它也是你所在的城市的能级，有的是普普通通绿皮火车，有的是时速创新高的高铁。毫无疑问的是，上海这座竞争强和资源顶尖会带给你更多起飞的势能。
像合肥你房子的位置这边不清楚，不过如果版块近3年内没有遇到楼市或者楼市期涨幅低于30%，学区需求结束后抛掉是有必要的，上海这样的地段和位置，加上疫情期间这类老破小的表现极差，所以未来的楼市里面这类产品的不抗打，很容易跟不上大盘，另外这个预算买到产品附带学区的比较困难，需要250-300w，二套资金需要220w+首付成本，最易选择普陀的学区老破小，靠近长征这一片，200w如果上海打新能选择的崇明金山嘉定宝山靠近昆山的这些位置。
我们说买房其实也有逻辑，有自己内在的打法，即体用术。买房的体就是上车的城市要买对，选对城市，资产增值上限高，用就是你买什么类型的产品，老破小还是远郊新房？大平层还是洋房？术就是涉及到买房实操，首付不够怎么上车，买笋盘，裂变，凤变冰。更多买房实操体用术详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，请问南郊花园，海通花苑那边的别墅，考虑自住，是否值得购买？那边价格如何
沪叔：你好，南郊花园，2005年小区，有别墅和住宅，两者之间有隔断，别墅主要以类独栋为主；周边配套齐全，海通花苑1998-2000年小区，主要以联排和独栋为主，产品更纯粹，更清净，面积和南郊花园比大一点，两种产品的总价差不多，单价差了一点：南郊6.9万，海通6.5万；配套方面，南郊花园更好一点，如果考虑纯别墅，海通更有优势；周浦目前属于张江科学园南拓区域-国际医疗园区，有产业支撑，并且整体资源还是不错的：虽然目前有城乡结合部即视感，但也意味着未来有发展空间，未来随着产业不断完善，能够达到产城融合，资源越完善也更适宜居住。
疫情后市场上对别墅的需求明显增加，特别是独栋别墅需求更是超过联排和叠加。从去年全国楼市看，50万以下的房子，逐年贬值度最高，50-500万房子，年贬值概率降低，500-1000万房子，逐渐升值概率增大，1000万以上，估计涨幅有10%以上。
今年上海豪宅走出独立行情，主要以下几个方面：
1.货币贬值的压力，全球通胀仍在磨顶，俄乌冲突导致恐慌情绪，大宗商品价格仍在高位，宽松放水环境下，接到水顺序顶端富豪→中上层→中产→普通人。
2.别墅供应量少，近几年限墅令，供应量太少，屈指可数，让别墅尤其是独栋这种低密度的产品稀缺的。
3豪宅和刚需是两个不同市场，市场是分化的，zf对刚需产品一直强调房住不炒，普罗大众的产品价格是要稳住，豪宅价格受限制不大。
4.别墅≠豪宅，上海有很多伪别墅，跟农民的房子差不多，最严重在佘山和马桥旗忠。我们统计上海投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，地铁浦江线延伸线那里的2010年左右的一房有投资价值吗？考虑未来五年到八年要卖掉。一房是否今后会很难卖出？是否一定要投资两房才安全？是否必须电梯房？谢谢，浦江线汇臻路站那里2008年的电梯房还行吗？预算只有这些，谢谢
沪叔：你好，投资的话，最重要的还是地段，地段好的一房也是很抢手的，另外5-8年出手，肯定电梯房相对于楼梯房更有市场，当然价格也不一样。主要还是看预算来定。这边还是可以入手的，整体发展比较完善，承接的前滩这一片的人群，未来地铁开通更加便利你选择浦江线延长线也是看中这边会有轨交，目前这一片主要动迁为主，这个板块发展有的，但是建议尽量往北面去靠。
买房就是进行资产增值，地段对于房子的升值空间占80%，高净值人群聚集和高新产业区域，房价的支撑和购买力往往都很强。很多人都会身有感触，把老家四五线房子卖掉，只够买上海一个厕所，地段背后是附加各种资源，是红利。
2020-2021年楼市上海大盘涨幅在20%-30%，近三年上海楼市轮动行情：学区→改善次新→豪宅，这三年行情几乎不涨的房子慎重选择，比如没有地铁远郊房，老破大。上海不缺房子，市场上15%是老破小，近80%房子不带电梯，缺的是好房子，选筹是关键，产品不同，产品力表现也会不同，决定楼市下个周期涨幅自然相差大。我们统计上海过去五年不同区域涨幅，详见见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，广州买房，总价在450万，已婚有孩子，不考虑学区，请问现在买番禺东，会不会站岗呢？
沪叔：你好，番禺东目前开发度还是比较低的，通勤交通主要依赖4号线，相比番禺其他比较热门的板块万博、番禺广场来说，配套、产业、交通各方面都逊色不少，但是也不能说番禺东未来没有升值潜力，番禺新阶段全面发展，势必番禺东也会进入下个规划开发阶段，前有番禺科技创新走廊概念，远期有莲花湾片区概念，不过这些规划建设需要长时间区落地兑现，想在番禺东买房，一定要密切关注产业发展和配套建设。
提问：沪叔，你好，现在做什么投资收益比较大呢？本人现在做小生意，感觉有点难做下去。
沪叔：你好，无论你是做那种生意，大部分人的想法就是为了让家人自己过上体面更好的生活，普通生意追求的是看得见利润，每年能有个几十万，几百万的利润，这种未来成长性比较低，比如楼下早餐店；另一种资本生意逻辑，短期内可能亏损（比如以前美团，特斯拉），但是未来预期成长性高，资本喜欢。比如你现在做的小生意，后面越做越多，形成连锁经营，然后有资本看上你，觉得你有上市的可能，这个时候你的生意就从赚利润的生意逻辑变成了赚估值（股权升值）的资本逻辑。还有种玩法，从小企业做到估值有几亿，在一定阶段打包卖给，头部企业腾讯、阿里、字节。作为创始人，可以继续在被兼并后做高管，也可以卖出股权套现走人。这种模式是：to 头部，创业开始的目标就很明确，不做百年老店，把种子培养成小树苗，我就卖出去。普通人能把小生意、垂直生意做明白，持续做下去，已经非常不错了。返回搜狐，查看更多
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