政策从严信号释放，预计下半年楼市政策偏紧。房地产行业去杠杆化和流动性前景，将继续影响市场情绪。
中房报记者 曾冬梅丨广州报道
7月26日，A股、港股全线下挫，地产板块、物业管理板块跌幅居前，其中万科A、保利地产跌幅超6%，融创中国、中国恒大跌超7%，物业股也迎来了一次深度回调，世茂服务的跌幅达到了19.55%，碧桂园服务、旭辉永升服务分别重挫16.6%、17.47%。
主要是政策利空，上周末出台的新政策提到要整治规范房地产市场秩序，覆盖了地产和物业两个行业。在一定程度上，规范化就意味着成本增加，利润减少。一位机构分析师是如此看待今日的股市震动。
7月23日，住房和城乡建设部等8部委联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称通知），指出要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
行业整治政策发布 地产个股应声下跌
地产股、物业股遭遇了一次重大挑战，7月26日开盘，两个板块内的龙头股便一路下探，午后跌幅进一步扩大，板块内的个股几乎全线飘绿。最终，同花顺房地产开发指数录得了今年以来的最大跌幅——2.74%。
万科A报收21.36元，下跌7.57%，也创下年内最大跌幅，保利地产紧随其后，跌6.64%至10.41元。内房股同样惨淡，中国恒大、融创中国分别下跌7.58%、7.82%，跌幅超过7%的还有新城发展、合景泰富、合生创展等。
近两年，地产股越来越不受资本市场待见已经是不争的事实，但一向备受资本宠爱的物业股却也出现了罕见的全线暴跌，跌幅超过10%的个股不在少数。物业管理行业龙头碧桂园服务跌了16.6%，报收59.55港元，回到今年3月份的水平。世茂服务一度深跌30.42%，午后跌幅逐渐收窄，最终报收17.82港元，下跌19.55%，据了解，高盛在7月19日刚刚将该公司的目标价由27港元调高37%至37港元。旭辉永升服务的跌幅也达到了17.47%，报收15.02港元，截至目前，已经回吐了近7个月的涨幅。
据业内人士分析，引发这两个板块巨震的正是上周末出台的通知，其中关于房地产开发、房屋买卖及物业管理的相关内容对行业影响较大。
通知中涉及房地产开发的整治内容包括：房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。
房屋买卖的整治重点则是：布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取经营贷消费贷等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、茶水费等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。
物业服务也在整治范围，包括：未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。
中指研究院判断，这释放了一种政策从严的信号。该机构认为，通知不但明确了整治规范房地产市场的重点工作内容，同时给出了明确的工作时间表，并对落地方案给出了具体指导。预计接下来各部门、各城市将有序推进房地产整治规范工作，结合22号韩正副总理的讲话，下半年楼市政策将维持偏紧的状态。
下跌中的看空声浪
物业中期业绩预计惊多于喜
对于通知对地产行业的影响，国泰君安分析师谢皓宇看得更为细致。他认为，通知的核心看点在于房屋买卖，房地产开发、住房租赁和物业管理主要是规范化行业运营行为，而房屋买卖在于规范化金融介入，从力度上看，是这次政策里面最可能带来行业不仅仅是规范化发展、而是较大调控压力的一条。他将通知里提到的整治监管交易资金，视为自2018年以来最大的金融调控，认为其影响能级远大于资管新规和三道红线。
谢皓宇在7月26日发布的报告中表示，房企最大的负债是预收账款，三道红线主要针对开发融资，但给房企提供最大杠杆的，其实是销售融资，占比超过总负债的50%。按照规定，这笔资金应该放在第三方监管账户，但在实际操作中，存在普遍的挪用现象。一旦监管，则销售回款只能用于本项目的资金置换和后续项目开发，那么，以加快推盘、促进回款、来进行债务偿还这条链就断了，销售回款被冻结在第三方账户，则可能发生较为严重的兑付危机。
跟调控力度不断加码的地产开发行业不同，物业管理行业此前一直在享受政策红利，通知的出台是整个行业始料未及的。在7月26日之前，物业股还没有遭受过覆盖面如此之广的打击，即便不少个股都经历了波动，但龙头物业上市公司——碧桂园服务的股价始终坚挺，还在6月底创出了85.2元的新高，此后虽也有调整，但并未跌破70港元。然而，这种坚挺的走势在今天被打破了，碧桂园服务一早便以67.8港元、5%的跌幅开盘，此后跌幅不断加深，当天的成交额高达27.66亿港元，是前一个交易日的6倍。
从盘面上看，7月26日有大量资金在卖出物业股，资本市场的风向此前已有所转变，利空政策的发布进一步坚定了投资者的获利了结决心。摩根士丹利在最新的研报中将内地物管股行业看法由原来的吸引降至符预期，理由是内地房地产行业去杠杆化和流动性前景，将继续影响市场情绪。美银证券也在7月23日表示，随着内地物管股即将公布中期业绩，市场将持续作价值重估，但预期在众多潜在负面因素下，中期业绩将是惊多于喜，对于物管公司是否可达成进取的增长目标存疑。该行预期有部分物管公司上半年毛利率下跌，加上增值服务业务发展受制于内地消费复苏较预期慢，预计仍会对股价造成影响。
