2020年11月25日下午，由复旦大学管理学院主办，上海市发展和改革委员会指导，上海市宏观经济学会和国家金融与发展实验室大力支持的国顺论坛·2020复旦不动产金融高峰研讨会在上海复旦国际学术交流中心顺利举办。作为不动产资管领域的研究者和实践者，喆安投资也以行业专家的身份受邀参与了本次活动，总经理车阳主持了国内大循环之下不动产的价值管理与商业模式创新的圆桌讨论，和另外四位来自国内外知名企业的专家分享了观点。作为首届论坛，除了复旦大学的顶级学者教授以外，主办方还特别邀请了来自政府监管和标杆企业等嘉宾，他们从各自的专业领域，紧紧围绕大资管、新循环的主题，与在座以及线上观看直播的朋友分享了自己的学术观点和实战经验，打造了一场不动产资管专业的智慧盛宴。
陆雄文 复旦大学管理学院院长、教授复旦大学管理学院院长
陆雄文教授作为主办方致辞，管理学院作为复旦大学的二级学院，是上接理论，下接实践产学研交流的重要平台。过去30多年，管理学院培养了大批的高级管理人员、企业家、政府官员，同时嫁接国际上最新理论，把中国原创研究与全球分享，做出重要贡献。无论是从学术地位还是历史使命与责任，复旦管院都应在当下百年未遇之变局中，顺势而为，承担起国之使命，让中国和全球最好的学者与行业专家，在国顺论坛平台上分享研究成果，把全球最好的商业实践与中国实践充分碰撞、交流，把中国的商业经验传播到全球去，这是一个大学，一个管理学院的社会责任。
上海市宏观经济学会副会长，原上海市发展和改革委员会巡视员颜莹舫在发言中指出，8月份中央政治局会议提出了双循环的发展新格局，以国内循环为主体，国际国内双循环互相促进，通过扩大内需来消化内部投资产生的差异，承接之前的出口，形成自我循环的新格局，其深度逻辑应该以产业升级为主体，进入消费升级。疫情以来，国家开始发力基础设施建设，包括新基建和老基建。同时又考虑到地方政府债务风险的防控，要争取在不增加债务杠杆力的前提下，加大基础设施建设投资。因此，资产证券化成为非债务融资一个首选。而复旦大学管理学院在这样一个大背景下，发起了不动产金融高峰论坛，具有更加突出的现实意义，希望通过这次论坛的思想碰撞和脑力激荡，能够为我国不动产资产证券化进程写上浓墨重彩的一笔。
复旦大学世界经济研究所教授华民老师围绕世界经济面临的挑战与中国经济展望进行了主题演讲。
华民 复旦大学世界经济研究所教授
没有创新的世界将会面临生产率边界收紧，真正的创新是一个财富创造的过程，必须是内生的、本土的创新，它的基本内涵包括新的创意，对资本与劳动要素进行新的组合，形成构思和生产新的产品，最终完成生产和销售的过程。同时，华老师也提出了中国创新需要注意的问题，中国今天大量的创新是消费技术创新，相对生产技术创新比较匮乏。消费技术创新会带来非理性消费，对经济增长没有太大意义，反而会产生巨大的社会成本。大数据时代的到来，并不表示算法可以解决所有问题，配置资源最好的工具仍然是价格。最后华老师建议通过大力发展工业，发挥其稳定器效应。这不仅可以防止金融危机的发生，而且即使因为某些不可控因素导致了金融危机，只要有强大制造业存在，危机并不会导致整个经济体系的崩溃，原因在于：当金融危机导致本币贬值的时候，这对促进制造业出口反而是有利的，这就是工业制造在经济运行中的稳定器作用。此外，通过分析1997年金融危机后的泰国、韩国以及日本的经验，我们可以得出：实业才能带来稳定的金融，实业才能带来稳定的社会。
钱世政 复旦大学管理学院教授
复旦大学管理学院教授钱世政老师通过领展房产基金案例深入浅出、抽丝剥茧引发大家对全球REITs市场发展进行了思考。钱老师总结，香港经验为国内发展带来的四个启示：第一，可免双重征税并且无最低投资资金要求，一般中小投资者没有大量资本也可以有很少的资本参与房地产投资；第二，REITs按规定将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第三，REITs的收益一是租金，二是物业重组，三是重估增值；第四，由于公募REITs都在各大证券交易所上市，这与最传统的以产权为目的的房地产投资相比，具有较高的流动性。另外，钱老师也提到了REITs的作用。首先，REITs有利于完善房地产金融架构。REITs是通过资产证券化，直接融资把市场融通到房地产企业，是对以银行为主的间接融资的重要补充，是房地产产业走向成熟的必然选择。其次，引入REITs有助于分散和降低系统性风险，可以避免单一融通体系下相关政策对房地产市场硬冲击，提高房地产业化解当期的系统风险能力，提高金融体系的安全性。而从不动产企业的角度来看，REITs是实体资产证券化的手段，有助于加快重资产企业的资金循环。最后，与发达国家和地区的REITs相比，中国公募的REITs制度还有改良的空间。吸引投资者投资，才是金融产品真正的魅力所在。
崔春 华泰证券（上海）资产管理有限公司董事长
华泰证券（上海）资产管理有限公司董事长崔春在论坛上表示，当前我国的不动产行业随着规模不断提升，已经从增量时代正式步入存量时代。做到提升不动产的质量的突破点在于资产管理，权益属性的公募REITs将会成为未来主流的发展方向之一。我国公募REITs试点高度关注项目质量，在监管部门优中选优的筛选标准下，试点项目的落地可以形成良好的示范效应。后续在顺利推进的前提下，公募REITs的市场规模会不断扩大。公募REITs的推出，在传统的不动产运营模式中，引入了资产管理人以及会计师、律师、资产评估机构等专业中介机构。一方面，依托于资产管理人的主动管理能力，公募REITs的发行可以提升不动产的运营表现，提高不动产的价值，实现长期稳定回报。另一方面，通过各专业机构的参与和市场化的监督，公募REITs的发行可以完善不动产运营的信息披露机制，改善运营管理制度和治理结构，提升不动产的运营效率。最后崔春也指出我国不动产资管创新格局的建立刚刚起步，在完善市场建设方面，建议融资通畅，退出可行。首先是融资方能够通过REITs发行顺利获得融资。这要求我国加快金融行业的市场化进程，在不动产行业建立起资产导向的融资方式。其次是提升REITs市场的流动性，给投资人通畅的退出渠道。公募REITs投资中，投资人最关心的问题除了收益率外，就是退出的可行性。
在论坛的后半部分，进入到了圆桌讨论环节。首先由第一财经尹凡作为主持人，包括国家金融与发展实验室副主任曾刚、上海证券交易所债券业务中心总经理佘力、上海市发展和改革委员会财政金融综合协调处副处长张岑、上海城创投资管理股份有限公司董事兼总经理滕国纬、市北高新（集团）有限公司党组书记兼董事长、上海市北高新股份有限公司董事长罗岚在内的六位嘉宾，围绕城市更新下基础设施建设与REITs探索实践议题，展开了热烈的讨论。
国内大循环之下不动产的价值管理与商业模式创新圆桌对话论坛最后，由喆安（上海）投资管理有限公司总经理作为主持人，上海九百（集团）有限公司党委书记兼董事长、上海九百股份有限公司党委书记兼董事长许骍、上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长郁敏珺、罗森（中国）投资有限公司董事兼副总裁张晟、中海发展集团商业商业公司华东区域总经理陆凤存共同就国内大循环之下不动产的价值管理与商业模式创新进行了互动交流。
车阳 喆安（上海）投资管理有限公司总经理
许骍：不动产运营需要不断用新业态、新模式赋能
九百集团在不动产方面，既是持有者，也是经营者、管理者，同时还是使用者。旗下产业布局比较合理，业绩较好的情况下，拥有的不动产每年的自身价值都在调整。此外，内循环这块做的也比较好。比如，我们在南京西路沿线地区的一块不动产，自用比例大概在15%左右，其他就是用于合作、租赁。目前来讲，运行比较健康，整体收益在合理的范围。九百百货转型过程中，一直致力于精彩和丰富人们的生活。商业其实很难做，很多新的业态在不断涌现，一年以后又消失了。九百从原来的百货公司，不断合并各类业务，最后变成现在的九百集团。在不动产这块业务上，如果想要进一步体现其价值，我认为一定要有新的商业运行给它新的赋能。
郁敏珺：资产价值管理的核心是运营能力资产价值回归本质，资管公司面临较大机遇。
国内轻资产，无论是物业还是资管公司都比较少，我们算第一股。紧随其后，很多大的开发商也要进行分拆，因为有资产的人突然觉得轻资产的估值比他们高很多。虽然地产物业股兴起、现在的重新估值很快，但大多数都依赖于大股东。物业本身是有比较长期的一个稳定的收益，但是很大的增长其实是一个问号，这个是它的属性决定。到底能否作为一个独立专业机构经受住考验，在市场上有能力独立存在，都是任重道远的。轻资产管理公司需要具备三个能力：除了发现价值、提升价值，更重要的是通过设计、运营、招商能力，持续的提升价值。资产价值取决于运营能力，未来要重视资产运营能力，重资产管理公司将会面临较大机遇。REITs也是如此，最后考验的还是商业物业运营能力。未来做资产投资，关键在流通性制度。从重资产投资角度来讲，之所以很多大宗交易都是外资交易，关键在于是否有流通性制度。从资产投资来讲，一定需要便宜和长期的钱。目前国内资金还是比较贵，外资利率很低，REITs资产收益率这块竞争力有限；从资产管理来看，房地产下半场是存量资产和城市更新。很多产业资本开始对标黑石，涉足不动产。所以各方合力之后，一定会推动资管行业的发展。
张晟：价廉物美永远是租户的第一选择资管与开发可以是共生共赢关系。
在日本经历了泡沫经济以后，基本上零售业不敢自持物业。我们可以看到中国和日本有很大区别：中国城市改造速度、规模和政府的力度与其他国家是不一样的。我们这种小业态周围商业变化很快，一个商圈3-5年就会发生巨大变化。因此，小业态对自持物业的态度一定是观望。不过，我们不排除以后和开发商更多的合作，他们自持，我们做得更长久。另外，今天从我们的角度更看重低价高频里面招商环境比较好的。如果内循环开始，国内很多产能都是富余甚至过剩，产品会回到90年代打价格战，商业利润越来越薄。我们在预测这个风险的基础上，开始考察优质物业，重新进行分类。因此，同样选择与商业地产的合作，当前我们更看重低价高频里面招商环境比较好的。
陆凤存：通过战略上的协同和具体项目的差异化，保持市场竞争力
从宏观角度来讲，我们和当地城市规划、社区的发展方向协同，在不同城市、不同区位的基础上，对产品和目标客户进行分类，形成不同的产品系列。因为与区域产业规划、产业导入，产业集聚相切合，结合公司跨区域的资源整合能力，能够使项目保持良好的经营水平。从公司内部来讲，和公司投资方向战略协同，配合主业拿地，因此，我们的业务范围和地域分布很广，拥有多业态跨地域的操盘能力，根据具体项目的需求导入相应的业态和资源，从而构建自己的生态链。从商业板块来讲，我们有成熟的产品线对应不同的城市、不同的客群，不同的体量，分布足够广，既有标准的统一性，又保持各项目的差异化。此外，具体到项目的经营，我们也有差异化经营策略。通过具体项目的经营差异化，一直保持着中海商业项目强大的竞争力。
本次论坛还邀请到了上海国际集团资产管理有限公司党委书记兼董事长邓伟利、上海东航投资有限公司副总经理王晓颖、上海市城市建设设计研究总院（集团）有限公司总经理助理沈捷等各方企业嘉宾参会交流。
