导 读
8月市场继续下滑，百强整体保持平稳，TOP30中11家房企单月业绩环比下滑，预计9月房企销售将随着供应上升而回暖。
☉文／克而瑞研究中心
榜单改版说明
今年是克而瑞编制中国房地产企业销售排行榜的第11个年头，从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再从单一的销售榜，到推出代表操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜，我们一直真实、严谨、公正地记录着10年来的行业变化、格局演变和模式创新。
自2019年1月起，在原有的销售流量榜和权益榜的基础上，我们新增了销售全口径榜。销售全口径，是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为，在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。
操盘榜是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力，企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。
权益榜是以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。（注：权益口径数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分）
鉴于目前绝大多数的上市房企已经将业绩公告的口径从并表改为了全口径，需要与上市公司发布数据进行对照的读者，可以参考全口径榜单。
榜单解读
2019年8月，TOP100房企单月业绩表现相对平稳，8月单月权益口径的业绩规模较7月环比微降1.7%，略低于1-7月均值。企业表现来看，8月TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降，多数企业8月业绩仍表现为环比上升。这主要是由于今年8月份企业加大供货力度，但我们认为市场并不如总量数据体现的这么好，项目总体去化率并不佳。
另外，截止目前多数规模上市房企均已披露了2019年上半年的经营业绩。相较于2018年同期行业利润规模的大幅增长，今年上半年房企整体的利润增速显著放缓，仅同比增长不到20%。同时，2019年上半年规模房企的盈利能力经历了前两年的快速增长，已经进入平稳期。
市场层面，8月房地产市场持续转冷，重点监测城市累计成交量持续走低，同、环比跌幅分别为-4%和-6%。其中，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%。二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为-3%和-6%。但其中也有近半数二三线城市成交量企稳回升，成都、无锡和厦门等城市环比涨幅皆超30%。预计随着传统金九银十销售旺季的到来，9月份供应量有望大幅反弹。企业也势必进一步加大营销力度，市场整体成交量有望企稳回升。
01 整体业绩
百强房企8月业绩环比基本持平
2019年8月，百强房企单月业绩表现相对平稳，单月权益金额同比增长2%。相比7月，8月单月权益口径的业绩规模较7月环比微降1.7%，略低于1-7月的均值。1-8月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。我们认为，为实现全年业绩目标，8、9月特别是第四季度之后房企将提高货量供应，加大推案及营销力度。相比去年金九银十的爽约，今年百强房企的整体销售或将会有一定幅度的提升。
02 上榜门槛
TOP50房企权益金额门槛提升11.7%
2019年1-8月，除TOP30房企外，TOP100各梯队房企的权益金额门槛较去年同期都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1033.3亿元，同比提升6.5%。TOP20和TOP100房企的权益金额门槛分别为642.1亿元和115.4亿元，均同比提升近3%。TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期大幅提升11.7%至324.2亿元。
03 企业表现
11家TOP30房企单月业绩环比下滑
从企业业绩表现来看，2019年8月，TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降。TOP3房企中，万科8月单月实现全口径业绩规模451.3亿元，较7月环比降低6.3%，相比去年同期降幅收窄。另外，旭辉和招商蛇口8月实现单月销售金额137.4亿元和180.9亿元，分别环比下降5.6%和6.4%。
同时，也有不少规模房企销售业绩环比提升，这与企业推案节奏和城市布局有很大关系。比如，融创8月单月销售金额502.9亿元，环比上升22.2%。保利发展和华润置地8月实现单月销售金额298.4亿元和207.3亿元，分别环比增长10.4%和63.9%。我们认为，虽然多数企业8月业绩仍表现为环比上升，但市场并不如数据体现的这么好。业绩上升的原因主要是由于今年下半年企业加大供货力度，项目总体去化率并不佳。
04 半年报
规模房企利润增速放缓整体盈利能力进入平稳期
截止目前，大部分规模上市房企均已披露了2019年上半年的经营业绩。通过分析64家典型上市房企1的业绩，我们发现相较于2018年同期行业利润规模的大幅增长，今年上半年房企整体的利润增速放缓显著，仅同比增长不到20%。另一方面，2019年上半年规模房企的盈利能力经历了前两年的增长，也已经进入平稳期。而在目前行业利润空间受到挤压的背景下，未来房企的盈利能力将更取决于企业自身的精细化运营管控及产品力的打造。
[1]64家典型上市房企:万科地产、大悦城、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、中南建设、招商蛇口、荣盛发展、滨江集团、保利地产、建发股份、北京城建、华发股份、华夏幸福、首开股份、金地集团、蓝光发展、绿地控股、信达地产、光明地产、新城控股、北辰实业、金隅股份、朗诗集团、保利置业、越秀地产、瑞安房地产、北大资源、中海地产、合生创展、世茂房地产、中国金茂、建业地产、旭辉控股、龙湖地产、路劲基建、当代置业、华润置地、时代地产、宝龙地产、禹洲地产、佳兆业、合景泰富、景瑞控股、融创中国、中骏集团、弘阳地产、碧桂园、富力地产、首创置业、融信中国、中国恒大、远洋集团、龙光地产、雅居乐、中国奥园、绿城中国、正荣地产、仁恒置地、美的置业、大发地产、德信中国、力高集团。
05 市场预判
市场持续转冷成交量同环比双降，9月或将出现变局
8月份，房地产市场持续转冷，重点监测城市累计成交量持续走低，同、环比跌幅分别为-4%和-6%，长沙、济南、徐州等市成交显著缩量。
具体而言，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%。除上海环比有所回升之外，北京、广州和深圳成交量环比皆回调，北京成交遇冷，环比跌幅多达-42%。二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为-3%和-6%。其中，近半二三线城市成交量企稳回升，环比均实现一定比例的增长，成都、无锡和厦门等环比涨幅皆超30%。反观，西安、常州等成交量依旧缓步下行，徐州、南京和济南等显著缩量，环比跌幅都在-50%附近。
分区域来看，中西部地区整体成交表现尚可，武汉、成都成交量仍处高位，重庆、郑州环比皆增，仅长沙市场寒潮来袭，成交量环比腰斩。长三角市场明显分化，仅上海、合肥、无锡等成交量环比有所回升，多数城市成交明显放缓。徐州、南京等更是显著回落，显示市场观望情绪愈加浓重。粤港澳核心城市房地产市场略有降温，广州、深圳成交量环比均小幅回落，周边三四线城市市场热度犹存，佛山、东莞等成交量环比皆升。
展望未来，相较去年同期，当下房企依旧面临较大的供货压力，但8月份供应层面已有改善的迹象，重点城市累计供应量企稳回升，6成以上城市环比均有不同程度的增长。随着金九银十销售旺季的到来，房企势必进一步加大新推案以及营销力度，届时市场或将出现变局，持续下滑的指标或将企稳并回升。相较而言，我们更为看好中西部地区房地产市场，尤其是武汉、成都这类中西部地区核心二线城市，市场热度有望惯性延续。
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