6月8日，历经5天的角逐，上海首批集中供地宣告结束。据中指研究院统计数据显示，上海首批集中供地共推出36宗涉宅用地，全部成交，获得土地出让金834.7亿元。其中，19宗地块底价成交，占比超过一半。
对此，上海中原地产资深分析师卢文曦表示：这次土地出让的背景是上海刚刚恢复正常工作节奏，市场预期产生扭转。在这样的前提下，上海土地能全部顺利成交已经是不错的结果。这也说明上海土地市场经受住了考验，大家对上海未来前景的看好没有发生根本变动。
对于上海首轮土拍的特征，同策研究院研究总监宋红卫总结称：上海首轮土拍具有六个特征，包括参拍门槛降低、拍地监管资金额度下降、溢价率仍然以10%为上限、国企和央企仍然是拿地主力、中小房企有拿地机会、每个地块都有利润空间。
国企、央企仍为拿地主力
在上海持续5日的土拍争夺战中，国企、央企仍是拿地主力。其中，招商蛇口接连拿下4宗地块，涉资169.45亿元。
在6月8日的土拍中，招商蛇口以19.19亿元竞得青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块，溢价率9%，成交楼面价37088元/平方米，该地块房地联动价63000元/平方米。这是招商蛇口在本次集中供地中拿下的第4宗地块。
此前，招商蛇口以底价62.5亿元摘得普陀区中山北社区C060202 单元B3-16地块。招商蛇口联合象屿以40.43亿元竞得闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块，溢价率5.07%。招商蛇口又与香港置地、徐汇城投组成联合体，以47.33亿元竞得徐汇区斜土街道xh128D-06地块，溢价率9.57%。
招商蛇口最近几年在上海发力，每年都拿了地，这次也有不少收获。此外，中建八局，建发、华发等企业也斩获多宗地块。卢文曦表示，除了财大气粗外，房企连续参与拿地，可以延续扩张节奏，保持竞争力。另一方面，上海拍地属于技术活，尤其最后一次性报价阶段，需要临场应变核算价格的技巧。所以拍地也是熟练工种，多拍就能获得经验，越有经验越容易拍中。
从拿地房企来看，其中不乏外来房企和生面孔。比如，浙系房企中的大家房产与浙江钱江房产联合体获得浦东新区惠南地块，成交价12.23亿元，楼面价16657元/平方米，溢价率8.66%；港资房企香港兴业国际集团以8.304亿竞得松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块；另有上海本土的一些名不见经传的小房企上海恒都置业、上海佳运置业有限公司也借此机会扩储。
对此，宋红卫总结称：从企业规模来看，部分中小房企拿地更为积极，这不仅跟上海降低拍地的门槛有直接关系，更重要的是还跟上海整个楼市的健康基本面有更为紧密的关系。
房地差比较合理，房企利润空间充足
事实上，在上海首批集中供地开拍前，上海临时调整了土拍规则，取消了招挂复合。此外，考虑到房企资金压力，房企拍地前的冻资比例由1.3倍降至1.1倍。
在中指研究院土地事业部负责人张凯看来，上海在土拍前取消打分入围，以及将土地监管资金由原来最高的130%下调至110%的措施，为参拍企业减轻了不小的参拍压力，同时在参拍企业的数量和广度上也产生了积极作用。
降低准入门槛可以让更多对上海土地感兴趣的房企参与。卢文曦认为，大部分土地起拍楼面价到房地联动价格之间留出了足够的价差，也给房企留出了足够的利润空间。
宋红卫做了测算后表示：从利润空间来讲，今年利润空间要优于去年，地价、房价比平均在50%以下，而去年地价房价比平均值超过50%。从房价地价差的角度来看，因楼面价的差异，该值介于1.7万元-4.5万元之间，因此，拍地的房企基本都有一定的利润空间。
此外，地块之间的利润差异也比较明显。上海市区内地块地价房价比整体偏高，基本在60%左右，外环区域五个新城房价比基本在50%左右，外围非核心区域房价比基本在40%左右。房价地价差也从核心区域位置的4.5万元逐渐下降1.7万元左右。宋红卫表示。
超一半地块底价成交，上海土拍正在恢复元气
值得一提的是，在上海疫情得到控制后复工的首日，上海首批集中供地开拍，并且持续5日，实属不易。此次土拍的冷热情况反映了房企对于上海楼市的看法。
对此，卢文曦表示，一方面，此次土地出让的背景是上海刚刚恢复正常工作节奏，在此情况下，土地全部成交说明房企对于上海楼市前景看法乐观；另一方面，土地市场的顺利交易有助于楼市的快速回归。房企敢拿地至少说明未来1-2年市场没有问题。
从过程和结果上看，疫情和土拍延期并未对房企的参拍热情造成很大影响，解封后的上海所表现出的经济活力也逐步对此次的土拍产生了积极的影响。 中指研究院土地事业部负责人张凯如是说。
虽然此次上海土拍中36宗地块得以全部出让，但其中19宗地块是底价成交，这相比于曾经炙手可热的上海土拍盛况还是降温不少。在卢文曦看来，这和上海最近2个月处于基本停滞的状态有关，市场预期产生变化。叠加市场本身就处于调整期，不少房企基于各种压力，可能对于拍地有心无力。
目前，随着上海复工复产，超六成售楼部已经恢复线下开放。据克而瑞上海公司最新调研发现，在上海宣布正式复工复产之后，大部分总部在上海或上海有分公司的房企，在6月1日当日已陆续复工。而随着上海复工复产的推进，上海第二批次新房也将在6月开始入市，受疫情影响，第二批次新房房源总数将会比2021年同批次要多。
对于上海楼市的走势，宋红卫表示：预计上海楼市会在今年8月份以后明显反弹，全年商品住宅成交规模在790万-840万平方米左右。
新京报记者 徐倩 图/中指研究院
编辑 武新 校对 柳宝庆
