众所周知，闭着眼睛买房的时代已经过去，选对一套房子越来越困难。
对于普通购房者来讲，能不踩坑已经成功了一半。
环二盘点了一下近5年上市新房中几个明显的神坑，希望对大家选房有所启发。
01
国贸天悦
国贸天悦位于松江，却深入青浦腹地。这样的地段纵深不大，自然不会受到区里关怀。
所以区里大手一挥，这里建设了上海最大的动迁基地之一——佘北动迁基地。
在这里开发一个刚需小区，简直是神来之笔。
两区交界，动迁基地，自然避开了地铁干线，9号线、17号线都绕道而行。
东临赵巷别墅区、南抵佘山别墅区、西靠工业区，商业配套几近于零。
最近的现代化商场是松江万达，直线距离8公里。奥特莱斯倒是4公里以内，却没人拿它当商场。
既然是动迁基地，自然与广大动迁居民共用学区，质量怎么样大家心里清楚。
前不着村后不着店，不存在综合性医院选址可能，最近的医疗机构需要开车15分钟以上到泗泾。
这样一个四无片区建设别墅还则罢了，总有人为了别墅牺牲配套，建设刚需商品房实在是看不懂。
唯一的优势是靠近沪渝高速，沪渝-延安高架天天堵成停车场，进出市区唯一的希望又破灭不少。
这一切的弊端都反映在房价，2016年到2020年，该小区房价纹丝不动。
即使后面房东上调报价也会有价无市，没了开发商营销，谁会千里迢迢来这里买套刚需房。
02
南山雨果
与国贸天悦同样宿命的是南山雨果：承接着别墅区的弊端，却并未享受到别墅区的舒适。
南山雨果位于徐泾。90年代以来徐泾就以别墅定位为主，是虹桥别墅的延伸。
后来限墅令当下，后期项目南山雨果、虹桥正荣府调整为普通住宅。
低密度社区决定了这里不会有便捷的配套，17号线够不到、大虹桥的核心商业够不到。
更让人想不到的是，20多年徐泾没有落地优质公办学校，至今仍以徐泾小学为主。
别墅区环境固然不错，不过南山雨果业主回家不经过别墅区，更多的是走沪青平公路：水泥罐车、重型集卡分分钟让你承认徐泾物流基地的地位。
沪青平公路下来是一个待施工的巷子，大家等了四五年也没有正式道路建成。
项目畅销时就有远大健康城规划，入住四五年却一直没有交付，直到2021年一期才投入使用。
算是漆黑的夜晚中的一颗明星。
这几年徐泾大火，部分项目二手房冲击8万、9万，南山雨果只能在6万这里徘徊。
现在徐泾利好几乎出尽，大虹桥发展中心转向前湾，南山雨果进一步沉寂。
03
新华联奥莱乐府
这个项目位于17号线嘉松中路站，标准地铁房。
2017年开盘价5万上下，现在三房单价已经突破6万。当然只是挂牌价。
清一色13层小高层+别墅社区，品质不错。
这样的小区不至于砸手里，问题是周边发展太滞缓了。
项目2018年交付，业主苦熬了三年，周边仍旧一片农田。
除了一个奥特莱斯和地铁站，其他配套几近于无。
通常置换周期7年左右，接下来这4年周边很难有向好趋势。
500万买套房子，在农田包围下住了7年，是种什么感受？
04
金地艺境
金地艺境最后一次登上头条是大理石脱落砸死业主，后来在二手市场渐渐的沉寂下去。
没办法，这里实在是乏善可陈。
项目位于宝山、嘉定交界处，一直是低端工业区面貌，双方都没有开发的动力。
10多年前，南大的概念提出，破天荒的在这里拍出一块宅地。
概念提出后先用外围土地套现符合逻辑，可怜的是不明真相的群众。
入住近10年，周边环境没有任何质的提升。
污染性工厂还在运营，集卡、货车依旧满世界乱跑，生活性配套却迟迟不肯落地。
其他地区还能盼盼地铁规划，商业规划，这里的业主估计这点希望都不敢有。
唯一让大家值得期待的是南大，南大开发了宝山起飞，我们一定也会喝点汤。
不过这个希望大概率会落空，即使南大导入了精英客群，他们也不想跑到3公里以外的城乡结合部买套房吧。
05
首创旭辉城
嘉定北曾经百花齐放，其中代表性项目就是首创旭辉城——2016年嘉定区销售套数、面积双料冠军。
项目位于嘉定高新产业园，号称花700亿打造，对标张江高科。
环二犹记得销售信誓旦旦的讲：张江高科2011年房价只有2万，现在（2017年）已经高达7万，我们未来翻三倍也不是问题。
行文时特意去查了一下，现在挂牌房价与当初售价分文不差。
说好的三倍呢？
大概能猜得到房东的心理：但求卖掉，不亏就行。
实质上2016年就是嘉定北的高光时刻，此后片区变化极小。
嘉闵线即将被大家盼来，却也不经过项目。
嘉定自身经济乏力，给到这里的资源就更匮乏，5年后这里依旧没有多少生活配套。
项目距离嘉定北站依旧有5公里，接驳依旧是一个大问题，当睡城都不太及格。
唯一的优势就是低至三万的单价，不过嘉定唯一不缺的就是便宜的房子。
06
上海长滩
这次盘点的所有项目中，没有比上海长滩规划更高了。
上海长滩规划面积约高达146万平方米，涵盖国际邮轮城综合配套、游艇码头、高层滨江景观住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观光塔、幼儿园等十数种业态。
简直就是再造一座城市。
宝山的客户自然心潮澎湃，外区客户也源源不断的导入进来，项目一期爆火。
然而二期之后就开始门前冷落，销售乏力。
时至今日项目仍在销售，售价与2017年首开价保持一致，又一个纹丝不动。
没办法，规划过于宏伟，落地尚需周期，目前能落地的只是密密麻麻的住宅。
宝山又是一个面积大区、人口大区，副中心需要建设、南大需要建设、新顾城需要建设、北郊需要建设、美兰西湖需要建设，不可能把资源全砸向这一个片区。
另外一个推进困难的地方是，这里太内生了，与外界几乎形成隔阂。仅凭宝山城区居民，是否能够撑起这样大的项目估计大家都没底。
项目规划迟迟不能落地，周边配套就显得单薄起来，毕竟这里距离真正的淞南核心还有一定距离。
唯一具备吸引力的是对口宝山实验小学，而且仅对宝山居民有吸引力。
07
公元2040
公元2040已经有不少二手房挂出来，单价高达5.8万。
想想当初买入价只有4万5，业主都要笑醒了。如果想笑更开心一些，不妨挂到7万试试？
在地图上也能看出来，项目地段比徐泾差不少，甚至比新华联奥莱乐府都差。
至少新华联还有条地铁。
商业配套需要到祝桥老镇，大约1公里左右，乡镇级定位。
离开祝桥镇只能看到大片大片的空地。
两个因素支撑了大家信心：祝桥东站与进才东校。
东站落地时间尚不确定，落地到区域成熟周期尚不确定，参考其他片区：有得等。
极有可能业主置换时，当地依旧是熟悉的模样。
学校当然是杀手锏，开发商交赞助费的案例不在少数，你们愿意相信这是名校谁也拦不住。
这两年浦东供地集中于临港，局部供需失衡，房价或许还能再撑一段时间。
一旦浦东腹地供需关系得到缓解，分分钟就知道谁在裸泳。
08
紫竹半岛
另一个房东信心爆棚的是紫竹半岛。
华二学区、品质小区，紫竹半岛在南闵行无往不胜，以至于曾经创下单价10万的纪录。
不过后来数据证明，华二的地段班成绩一塌糊涂，端的是一个伪学区。
不过不重要，上海近2500万人，总有一些不明真相的群众，总有一些家长不看成绩看校名，手握重金扫房源。
其实单就地段而言，紫竹这里还算不错。这里有紫竹高新区，区内有微软、甲骨文、可口可乐等一众世界500强企业。
不远处还有两所大学，有地铁5号线，后来又挖了一个兰香湖。
不过这些东西实在是支撑不起10万的单价，尤其是学区梦破碎后。
当兰香湖壹号上市后，真正的地段价值得到体现：7万多的单价就陷入滞销。
不少媒体分析是因为户型大、总价高，其实真正可以支撑起大户型的单价才是没有水分的价格。
大家还知道哪些坑盘，可以留言讨论哟～
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