目前来看，房地产市场是中国经济绕不开的话题。实际上是中国经济已经离不来房地产，曾经作为中国支柱产业的房地产对于拉动经济发展发挥到了不可磨灭的作用。但是最近几年，大家发展高房价已经开始成为了阻碍经济持续发展一个因素。政策的转向、市场的微妙变化，使得中国房地产市场发展有了新的逻辑。
中国房地产发展新逻辑
在当前时点上，仍然还有人认为房价会继续暴涨、投资房地产会获得暴利。房价会不会暴涨？这么多年过去，大家争论不休，似乎看涨派一支处于上峰。我觉得一个很重要的因素在于有很多投资者（不乏一些自诩为专业机构的）仍没有弄清楚房价上涨的核心逻辑。虽然我不止一次写文章向大家阐述过房价上涨的逻辑，但似乎这种普适性的投资者教育依然成效不佳。
长期来看，一样商品的价格是否会持续上涨，一方面取决于中长期供需关系，另一方面取决于货币的贬值速度。怎么讲？如果一样商品中长期的供不应求，价格上涨是必然；如果需求增长乏力，而供应依然增加，价格必然会下降。房地产市场就是这样，只是由于政策的外在干预，使得这个周期拉长了，但不改核心逻辑。
当然，如果货币的贬值速度很快，那么商品的名义价格继续上涨的是可能的，但对于投资者来说毫无意义，比如说货币每年贬值速度是8%，即便是房价年化涨幅是6%，那对于投资者来说还是亏损的。这用专业术语来讲是货币是具有时间价值的，用老百姓的话来说，就是钱不值钱了。
那回归了中国的房子上来，这两方面有怎样的变化？
首先，我们看房子的底层需求是什么？是人口居住需求，尤其是城镇人口，这也就是我们经常挂在嘴边的人口红利。那么说，城镇化的速度是决定城镇人口的数量，也可以说是决定房价的上涨速度的根本因素。那现在中国的城镇化进程如何？我们先来看一组数据：
图一、中国城镇化率
中国房地产发展新逻辑
应该说，中国的整个城市化率仍在不断增加，也许这对于现在还在投资房产的人来说是一个最大的利好。但是，我们需要进一步去挖掘数据，发现近些年来城市化的速度在慢慢放缓：
图二、2015-2017年中国城镇化率情况
数据来源：Choice
2017年中国的城镇化率是58.52%.根据发达国家的经验，城市化率的增长速度会逐渐进入缓慢阶段，所以不能用老眼光看新问题，以为以前是怎么样现在就是怎样！
关于人口问题，还有一件事情很容易被大家忽略，就是人口基数的问题。我们脑海中一直都认为中国的人口基础大，人口增长快。但最近些年，这些东西正在悄然改变，如果不及时阻止，还可能导致人口急剧减少。我们来看看两组数据：
图四、中国总人口增减情况
图五、中国出生人口情况
我们从总人口的增减数量来看，自从实行计划生育以后，中国人口增加的数量一直在直线下滑，2017年全国总人口增加仅737万人，对于这么大一个国家来说，这个数字并不是一个很庞大的数字。虽然在全面放开二胎后，人口增加的数量在2016年出现小幅反弹，但是在2017年又打回了原形。
这说明，中国人对待生育的态度正在发生悄然的改变。一向热衷生育的中华民族突然不想生了，这是一件很严重的事情。欧洲也出现过这样的情况，导致人口长期负增长，社会保障压力巨大，经济增长萎靡。从这个角度讲，不管是经济发展还是房价的增长，人都是第一位的。
我们再看看出生人口的数据，下滑的趋势明显。全面二胎放开后的2016年出现小幅反弹后又很快恢复低位水平，一定程度上说明新生代的夫妻主动选择只要一胎。2017年全国新出生的人口有1723万，而总人口实际增加仅为737万，说明当年的死亡人口是986万。虽然医疗水平的提高增加人的寿命，但挡不住人口老龄化的步伐，一旦死亡人口的数字继续上升，以目前生育水平，很有可能出现人口负增长。
人口都可能减少了，何来新增需求支撑房价的快速上涨？
我再来看看第二因素。货币是不是会出现大幅贬值？我认为以现在的金融管理制度，是很难出现这样的情况。每个国家的都有央行，正是在调控货币的供应，就是防止出现通货膨胀或是通货紧缩。这个时候，我相信一定会有人跑过来说，中国的货币供应量很大的，会继续放水啊，房价肯定要涨。
这里可能是个专业的问题，我也不苛责这些人。基础货币的发行到能支持房价，还有一道关卡——信贷政策。而信贷的宽松与否的选择权实际上不在央行手中（即便在央妈手中，我相信央妈也不会做傻事），而是在商业银行手中。最近的经济下行压力加大、违约事件的频频发生、刚性兑付逐渐打破、银行的坏账增加，这些因素都会促使银行改变风险偏好，改变信贷的偏好，预计前些的信贷扩张政策会逐步转变为信贷谨慎。我们还是继续用数据说话：
图六、M2同比增速
图七、月度信贷投放额
我们看到，M2供应的速度明显在放缓，同比增速一路下滑，未来会不会出现负增长，这个不好说。现在环境不怎么好，有可能会继续放水支持经济发展，但是可以预计的是不会走老路子，因为已经走不通了，靠投资基建和房地产，明显出现了投资效益边际递减的效应。未来即便是放水，也会有意识的去引水到一些有可能成为新的经济增长点的领域。
从信贷投放量的图来看，2015-2017年这波房价暴涨与信贷投放量加大真是完美吻合，这个也很容易理解，开发商买地建房子、消费者买房子都要去银行借钱，借着借着自然就会增加信贷额度的投放。但进入2018年，情形就并不一样了，虽然我们看到个别月份也很高，但整体相较于前面几年有收缩的迹象。
总之，人口增长和城镇化率都有可能放缓，而信贷明显会进入一个收缩的周期，房价再也难言上涨了。
文章来源:地产观点
