2022年上半年，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。同时，我国经济运行的外部环境仍严峻复杂，经济下行压力加大，稳地产对稳经济十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，5月以来重点城市销售面积环比转增，市场底部回升。
下半年，预计有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台，房地产市场将逐步企稳恢复，但全年难改下行态势，商品房销售面积同比降幅或超10%。面对新的市场环境，企业该如何应对？
2022年上半年中国房地产市场形势总结
(一)价格水平：上半年新房与二手房价格累计均微幅上涨，房价呈现企稳横盘态势
图：2020年1月至2022年6月百城新建住宅均价及环比变化
百城新建住宅方面，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，房价现底部企稳迹象。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。4月以来，在持续性的稳楼市政策助力下，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳迹象。
图：2020年1月以来主要城市群新建住宅均价环比变化
分梯队来看，一线城市新建住宅价格持续横盘，上半年累计上涨0.21%，累计涨幅处近五年同期较低水平；二线城市新房价格有所恢复，累计上涨0.33%；三四线代表城市新房价格持续低迷，上半年各月价格环比均下跌。分城市群来看，长三角上半年价格累计上涨0.24%，新房市场稳步恢复，嘉兴、宁波等城市房价累计涨幅均超1%；珠三角价格累计涨幅较2021年同期收窄幅度最大，房价低位盘整，肇庆、中山等城市新建住宅价格累计跌幅居百城前列；京津冀新房市场分化，价格恢复动力不足；山东半岛新房市场仍显低迷，价格累计变化由涨转跌。
百城二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点，较2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反复冲击，市场信心有所走弱，5月、6月价格环比再次下跌，但跌幅有限，房价整体呈横盘态势。
(二)成交规模：上半年重点城市住宅销售面积同比下降超四成，5月起环比转增，市场底部回升
2022年1-5月，全国商品房销售面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房销售额为4.8万亿元，同比下降31.5%。5月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较4月分别收窄7.2和8.9个百分点，市场边际有所修复。
图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积
上半年，重点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成，购房者置业信心不足，成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。根据中指数据，2022年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%（受部分安置房项目集中网签等因素影响，6月广州、青岛和苏州等城市商品住宅成交规模环比明显增长，若剔除安置房数据，重点100城成交面积同比下降44%），与2019-2021年同期均值相比下降31%，较2019年同期下降28%，市场情绪整体偏低。
5-6月，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长，据初步统计，6月环比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%（若剔除安置房，6月环比增长近四成，同比下降约34%）。
图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势
从周度数据来看，5月以来，重点50城商品住宅周度成交面积整体呈回升态势，第26周(6月20-26日)，重点50城商品住宅总成交面积796.2万平米，同比下降14.1%。市场成交规模的环比提升，一方面，因政策效果初显，市场情绪有所修复；另一方面，部分城市项目集中网签，一定程度亦带动交易数据回升（受部分安置房项目集中网签等因素影响，广州、青岛、苏州、温州等城市近期周度成交规模显著增长，若剔除安置房数据，重点50城第26周成交面积同比下降27%）。
不同梯队城市来看，2022年上半年，在部分地区疫情反复、政策效果不及预期等影响下，一线城市商品住宅成交面积同比下降32.9%，二线代表城市同比下降42.0%，三四线代表城市同比下降43.8%。6月，各线代表城市新建商品住宅成交面积环比均增长，但同比仍延续下降趋势，其中一线城市同比下降8.1%，降幅明显收窄，市场信心有所改善，三四线城市同比降幅超三成。
二手住宅方面，1-5月重点城市成交规模明显下行，5月中下旬起市场情绪有所修复。2022年1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积为3015万平方米，同比下降49.6%，较2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情反复和市场预期偏弱等因素影响，市场成交延续低温态势，5月中下旬以来，部分热点城市市场情绪有所修复。
(三)需求结构：短期刚需观望情绪浓，改善性需求韧性强，多数城市90平以下住宅占比回落
图：2022年1-5月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图
2022年以来，宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素，对刚需置业群体的影响更加明显，购房者观望情绪更重，特别是房价较高的热点一二线城市，低总价段产品的刚需客户买房意愿下降明显，需求释放动力不足，而较高总价段产品的改善性群体入市积极性相对较好，改善型产品体现出一定韧性。
受此影响，30个代表城市中超半数城市平均套总价延续上涨趋势，深圳、南京、无锡、芜湖等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，沈阳、福州、苏州、廊坊、佛山等城市楼盘成交套总价均值与中位数均较2021年有所下跌。
市场主流需求仍聚焦90-120平方米产品，代表城市90-120平方米住宅成交套数占比普遍在四成以上。从成交套数占比变化来看，多数城市90平以下产品占比下降，改善性产品占比有所提升。与2021年相比，30个代表城市中，19个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需户型表现整体偏弱。19个城市120-144平方米成交套数占比有所提升；21个城市144-200平方米和21个城市200平方米以上大户型成交套数占比小幅提升，改善类产品表现相对较好。
(四)供求关系：供应明显走弱，库存维持高位，短期库存出清周期延长
今年以来，企业资金压力不减叠加市场调整态势延续，房企新开工积极性不足。2022年1-5月，全国房屋新开工面积为5.2亿平方米，同比下降30.6%。全国房屋施工面积为83.2亿平方米，同比下降1.0%。房屋竣工面积为2.3亿平方米，同比下降15.3%。
图：2019年以来50个代表城市商品住宅月度供应面积走势
上半年重点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企推盘意愿提升。2022年上半年，受购房者观望情绪浓厚、疫情管控和市场销售低迷等因素影响，房企推盘积极性不足，供应节奏明显放缓。据初步统计，2022年上半年，重点50城商品住宅月均新批上市面积1675万平方米，同比下降44%，与2019-2021年同期均值相比下降39%，较2019年同期亦下降39%。6月，企业推盘节奏有所加快，50个代表城市商品住宅月均供应规模同比下降近四成，降幅较5月收窄约10个百分点，环比增长42%，市场供应端有所修复。
重点城市短期库存稳定在相对高位，出清周期有所延长。截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积处于2017年以来的相对高位，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.3个月，较2021年末延长3.3个月；若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为18.9个月，较2021年末延长5.0个月。
图：2020年以来各线代表城市商品住宅短期库存出清周期（按近6个月月均销售面积计算）
分梯队来看，截至2022年5月底，按近6个月月均销售面积计算，一线城市短期库存出清周期13.9个月；二线代表城市出清周期18.3个月，较2021年末延长4.9个月，短期库存面临一定压力；三四线代表城市出清周期23.4个月，较2021年末延长6.1个月，市场库存去化压力较大。
(五)土地供求：300城住宅用地供需规模同比大幅缩量，市场低温态势未改
图：2009年以来上半年全国300城各类用地和住宅用地成交面积
2022年上半年，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，政府供地力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。
住宅用地楼面价保持平稳，溢价率继续下探。2022年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为6133元/平方米，同比上涨1.4%，平均溢价率为4.3%，保持在低位。
图：2022年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化
注：一线城市成交楼面价同比数据剔除了上海动迁安置房、租赁住房用地数据。
上半年各线城市住宅用地供求规模均下降，成交规模降幅均在四成以上。其中，一线城市推出面积同比降幅超两成，二线、三四线城市土地市场整体表现仍较低迷，推出面积同比降幅均超四成，成交面积降幅均在50%以上。多城市供地量虽然缩减，但为了提高企业拿地积极性，地方政府提高供地质量，优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨，而三四线城市受市场下行影响较大，成交楼面价同比下跌超两成。
图：2016-2022年半年度全国住宅用地流拍和撤牌情况
注：流拍撤牌率=（流拍宗数+撤牌宗数）/（流拍宗数+撤牌宗数+成交宗数）。
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
流拍和撤牌方面，2022年上半年土拍情绪延续去年下半年的低温态势，房企拓储投资力度偏弱，全国住宅用地流拍撤牌率仍居高位。根据中指数据，2022年上半年，全国流拍和撤牌数量合计1995宗，在土地供地力度减弱的影响下，流拍和撤牌地块数量同比分别下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率达23.4%，较去年同期提升5.1个百分点，较去年下半年下降3.1个百分点。
(六)开发投资：房地产开发投资额同比负增长，房企到位资金同比大幅下降
受市场成交恢复不及预期、企业资金压力大等因素影响，房地产开发投资同比下降。2022年1-5月，全国房地产开发投资额为5.2万亿元，同比下降4.0%。5月，房地产开发投资额为1.3万亿元，同比下降7.8%，单月降幅较4月收窄2.3个百分点。
1-5月房企到位资金同比下降超25%，降幅继续扩大。除利用外资外，各项资金来源同比均下降，企业资金压力不减。2022年1-5月，房地产开发企业到位资金为6.0万亿元，同比下降25.8%。其中，国内贷款为0.8万亿元，同比下降26.0%；定金及预收款为1.9万亿元，同比下降39.7%；个人按揭贷款为1.0万亿元，同比下降27.0%。
2022年下半年中国房地产市场趋势展望
(一)宏观环境：稳增长政策加快发力，经济运行有望逐步回归正轨
今年二季度，受国内多地疫情暴发等超预期因素影响，实体经济短期受到的冲击较大，就业压力增加，加剧我国经济下行压力。短期看，国内经济运行的内外部环境仍存在较大不确定性，稳就业保民生压力仍在。
伴随着稳经济一揽子政策的落地见效以及疫情影响的逐步减弱，国内生产恢复有望进一步加快，除个别疫情防控仍较严格的城市外，受压制的消费需求有望逐渐改善，同时地方专项债加快发行带动基建项目开工建设加速，基建投资的支撑力度有望进一步提升。货币政策继续从总量上发力稳定宏观经济大盘，下半年不排除继续非对称降息，房贷利率短期仍有一定下降空间。
(二)调控政策：有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台
2022年以来，各地积极结合自身情况出台相关调控措施，上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。
图：2022年上半年各月政策发布次数
图：2022年上半年各月各线城市政策发布次数
2022年上半年，宏观经济下行压力加大，稳地产对稳经济重要性有所提升，中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。但目前部分城市调控政策力度仍保持相对克制，在市场销售继续下行的情况下，政策力度有望进一步加强。短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。
具体来看，需求端，一是，预计住房政策与人口、人才、租赁政策结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向，跟进城市的范围有望继续扩大；
二是，优化认贷认房标准、降低首付比例和房贷利率、降低交易税费等政策或持续，降低购房者的置业成本；
三是，热点城市有望继续优化限购政策，允许补缴社保或个税成为样板，企业、法拍房等限购政策均存在优化空间；
四是，各地政策或更加精细化，因城施策、因区施策，出台更加精细化、针对性强的政策促进刚性和改善性住房需求释放；
五是，预计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。
供给端，一是，预计将继续优化调整预售资金监管政策，更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率。二是，降低企业税费支出，减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。
(三)市场趋势：下半年市场企稳恢复，全年商品房销售面积降幅或超10%，全年投资或微降
表：2022年全国房地产市场主要指标预测结果
图：2011年以来全国商品房半年度销售面积及同比增速（乐观、中性和悲观情形）
预计全年市场规模同比回落，悲观情形下，商品房销售面积同比降幅或超13%。短期来看，三季度全国市场有望进入企稳恢复通道，但恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果、政策优化力度等方面。乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房销售面积与去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲观情形下，下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降，全年商品房销售面积同比降幅或超13%。
图：各线城市购房者置业意愿变化
分梯队来看，根据中指调查数据，2022年6月，各线城市置业意愿均有所提升，一线置业意愿强烈，二线持续改善。
一线城市市场有望继续恢复。6月以来北京、上海市场呈现复苏态势，商品住宅周度成交规模上行，在房贷利率下行、引才政策发力等因素影响下，北京、上海市场或将进一步恢复。广州、深圳当前市场情绪整体不高，但6月以来广州楼市政策有所松动，政策效果有待进一步显现。
预计二线和三四线城市分化将加剧，热点二线及东部核心城市群内部三四线城市市场或将率先企稳回暖。二线城市中，城市基本面较好，经济韧性强、人口流入量大，突出的住房需求对房地产市场形成有力支撑的城市，在政策的持续显效下，市场或将继续好转，如杭州、成都、苏州等城市。而太原、天津、贵阳、南宁等城市购房者置业情绪未见明显好转，市场活跃度不高，短期市场调整压力仍在。
三四线城市中，佛山、东莞、昆山、湖州等城市市场活跃度有所好转，购房者置业意愿提升，市场信心有所修复。但对于大多数三四线城市来说，当前市场仍处于深度调整阶段，短期继续优化政策的空间和力度均较弱，市场修复动力不足，预计短期市场规模继续探底，市场恢复仍需时间。
图：2021年以来部分省商品房销售面积占比变化情况
价格方面，优势地区市场份额有望提升，如江苏、广东、浙江、安徽等地，对下半年全国房价形成结构性带动，全年商品房销售均价或处于横盘状态。
新开工方面，短期来看，在市场销售未出现明显复苏及房企融资端得到改善之前，开工或仍面临较大下行压力，但随着房地产市场的逐渐企稳恢复，企业新开工积极性或将有所修复，特别是热点城市新开工节奏有望加快。另外，土地规模的缩量或成为下半年新开工修复的主要拖累项之一。全年来看，新开工面积难改下降趋势，悲观情形下，全年新开工面积同比降幅或超20%。
投资方面，下半年竣工或逐渐修复带动投资好转，但全年仍面临调整压力。2022年下半年，随着交易市场的进一步好转，企业投资积极性有望提升，特别是地方政府保交付要求下，在施工程建设或逐渐修复，竣工或将对投资形成一定支撑。另外，今年以来土地出让金大幅度下滑，下半年土地购置费或难有明显改观。乐观情形下，下半年开发投资小幅增长，带动全年投资额微增。悲观情形下，若交易市场修复不及预期，企业资金面压力未得到更好改善，企业投资端或仍面临调整压力。
(四)关注点
上半年，22城已全部完成首批次集中供地出让，北京、广州、上海、杭州、苏州、合肥、成都等18城公布二批次，其中北京、福州、厦门、青岛、武汉、宁波、杭州、合肥、苏州9城已完成竞拍。
1. 优质地块放量，部分核心城市主城区推地规模占比提升，多宗回炉地块下调起始价
图：部分两集中城市首批集中供地区域分布变化（市本级）
注：按推出规划建面统计。
2022年22城首批次推出面积较去年首批次下降58.7%，其中，仅合肥、厦门、深圳增长，其余19城推出面积较去年首批次均下降。多数城市首批集中供地主城区推出规模占比较去年首批次提升，武汉、长沙、福州、郑州、南京主城区地块面积占比均超六成。在土地市场热度较低情况下，多城市优化供地结构、提高核心区优质土地占比，以期提升房企参拍积极性。
表：部分重点城市2022年首批次下调地价情况
推出地价上看，2022年首批次22城中有18城推出楼面价较2021年首批次提升，但对于具体地块来说，多个地块下调起始价，特别是回炉地块。如厦门集美区中亚城、后溪回炉地块，下调起始楼面价幅度近5000元/㎡；宁波江北区CC09-06回炉地块起始楼面价由6404元/㎡降至5700元/㎡；杭州一宗地块降低起拍价，同时取消无偿移交保障性租赁住房面积。
整体来看，为提高企业拿地意愿，带动土地市场活跃度，今年以来，地方政府一方面拿出核心区优质地块，同时减少竞配建降企业成本，并有多宗回炉地块已实质性降地价。这些优质项目未来入市后区位及成本优势明显，或将对早期拿地的项目产生直接冲击。
2. 核心城市土地缩量或导致新房阶段性供应不足，下半年市场重启过程中，房价面临上涨压力
22城首批次整体成交面积较去年首批次下降62%，出让金较去年首批次下降53%。22城中仅深圳、厦门、上海成交面积较去年首批次增长，其余19城均下降，其中广州、苏州、郑州、济南、青岛降幅均超六成，天津、武汉、沈阳、长春降幅超九成。
二批次中，上半年北京、厦门、福州、青岛、苏州、合肥等9城已完成竞拍，成交面积较首批次继续下降6.0%，其中杭州、北京、宁波等热点一二线城市成交面积较首批次降幅超10%。核心城市土地缩量将限制未来新房市场供应量，或导致这部分城市新房市场阶段性供应不足，市场重启后，核心城市或面临房价上涨压力。
除此之外，拿地企业仍以国央企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显，民企拿地态度整体偏谨慎。据统计，2022年首批次国央企及地方平台拿地宗数占比达75%，民企仅为25%。国央企和地方平台拿地规模占比持续在高位，未来企业格局亦将发生新的变化。
房企应对策略
2022年1-6月，TOP100房企累计销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%，较上月收窄2.1个百分点；其中销售额超千亿房企9家，较去年同期减少10家；超百亿房企85家，较去年同期减少47家。业绩目标方面，2022年上半年，15家代表房企目标完成率均值为32.0%，明显低于去年同期的50.5%。拿地方面，2022年1-6月，TOP100企业拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%，降幅比上月收窄4.7个百分点。
整体来看，2022年以来中央及地方房地产供求两端政策虽然持续调整，但购房者置业预期不足，叠加疫情反复影响下，房地产市场仍延续低温态势。对于房地产企业来说，新时期，企业更需科学决策，甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，修炼内功，提升产品力与服务力，实现稳健发展。当前，随着各地调控政策的持续发力，部分城市市场已现企稳恢复迹象，企业应紧跟政策变动，及时把握市场周期变化，调整营销策略促进销售回款。
对于不同类型的企业来说：
国央企继续发挥担当作用。在房地产行业运行不畅的当下，国央企仍需发挥担当作用，促进房地产市场平稳发展。投资方面，建议聚焦优势地区和优势板块，运用数据工具科学决策，不盲目拿地，从投资端把握风险。
经营稳健的民企在防控风险前提下，积极作为，把握机遇。房地产行业市场空间仍较大，稳健性民营企业仍需积极作为，抓住新一轮市场重启机遇，实现稳健发展。
出险企业切实解决自身问题，化解风险。一方面，可从公司层面引入国企进行混改，为企业增信，促进融资畅通，助力企业恢复正常经营。另一方面，收并购是目前房企风险化解的重要手段之一，其中项目层面收并购是现行收并购的主要形式，其优势是可以快速回笼资金、实现资产负债表瘦身等，但当前由于种种原因，收并购成交效率不高，出险企业在此过程中应更加主动作为。此外，经过多年经营发展，企业普遍拥有专业化优秀团队，在行业调整过程中，更应保留核心团队，探索发展代建等新的业务发展模式。
