乐居财经 严明会10月14日，惠誉已授予总部位于中国香港地区的领展房地产投资信托基金（Link Real Estate Investment Trust，简称领展房产基金，00823.HK，A/稳定）8亿港元高级无抵押票据A评级。该票据由领展房产基金的全资子公司The Link Finance (Cayman) 2009 Limited发行，收益用于一般公司用途。
上述票据的评级与领展房产基金的高级无抵押评级持平，因其构成领展房产基金的直接和高级无抵押债务。该票据归属于The Link Finance (Cayman) 2009 Limited中期票据（MTN）计划，由领展房产基金提供无条件且不可撤销担保。
评级支撑因素包括领展房产基金地理位置分布优越的投资物业投资组合（主要位于中国香港地区大型城市住宅区）产生强劲的经常性收入。惠誉预计领展房产基金的财务状况将因疫情而减弱，但杠杆率和覆盖率应能与A评级保持一致。惠誉还预计该公司的财务管理将保持谨慎且流动性强劲。
关键评级驱动因素
中国香港地区市场具有韧性：领展房产基金在中国香港地区的零售投资组合——专注于大众市场的非自由支配零售——在疫情期间超过了当地整体零售市场。该公司的零售物业多元化，遍布中国香港地区城市住宅区，为居民提供日常必需品，而非严重依赖旅游业的零售商场。
尽管截至2021年3月底（2021财年）的租金复归率略有下降1.8%，但其入驻率仍高达96%左右。领展房产基金保持了98%的稳健回收率。惠誉预计尽管中国香港地区经济复苏可能放缓，但该公司在当地的零售投资组合表现将保持稳定。
中国内地市场复苏：该公司在中国内地的投资组合占其总投资物业的比例上升至16.8%，并且当地从疫情中恢复的速度更快。其投资物业主要分布在上海、北京、广州和深圳良好地区。入驻率超过96.3%，租金回收率达到98%，租户情况稳定。随着中国内地零售销售的复苏，其零售投资组合的租金复归率达到11.1%。
由于新办公楼供过于求，写字楼投资组合较弱，复归率为-8%。然而，领展房产基金将一家主要租户的租约延长了10年。惠誉预计其总体入驻率将保持在90%以上，零售投资组合在2021-2023财年后的租金复归率将达到10%，而其写字楼复归率将出现小幅负值。
多元化收购：领展房产基金继续在海外收购高质量的投资物业，以增加地域多元化，利用经济周期中合理的资产价格。举债收购推高了该公司的杠杆率，但管理层的财务谨慎和选择性做法应能降低风险。惠誉预计管理层将继续收购有吸引力的投资物业，尽管收购步伐不会很激进，因为领展房产基金打算将比率维持在其评级触发范围之内。
财务状况稳定：领展房产基金的杠杆率（以净债务/投资物业衡量）从2020财年的13.8%上升至2021财年的18.1%。惠誉预计该公司将保持目前的杠杆水平，因为该公司可能进行潜在收购。利息覆盖率从2020财年的9.0倍下降到2021财年的8.5倍，原因是利息支出增加， EBITDA生成速度因疫情而减慢。惠誉预计覆盖率将进一步降低，但仍将保持在6倍-8倍的水平。
评级推导摘要
领展房产基金的评级支持因素包括其投资物业具有韧性的租金收入以及运营和资产增值的良好过往记录。该公司的投资物业组合主要包括位于中国香港地区大型城市住宅区的购物商场和中国内地一线城市的购物中心和办公大楼。该公司还在澳大利亚和伦敦增加了两个A级写字楼，以改善投资组合的多元化。
领展房产基金的投资物业价值为257亿美元，EBITDA规模为10亿美元，与太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称太古地产，01972.HK，A/稳定)相似，但低于新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称新鸿基地产，00016.HK，A/稳定)。领展房产基金的贷款/价值比率上升至18.1%，高于太古地产，但仍低于新鸿基地产。其投资物业的EBITDA/总利息覆盖率约为8.5倍，仍然是A级评级公司中最高水平。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
-由于从疫情中恢复，2022财年总收入保持不变；
-2022财年预计EBITDA利润率约为73%；
-2022财年资本支出与收入的比例为12%；
-2022财年的并购支出为67亿港元；
-股息支付为可分配收入的100%（2021财年：100%）；
-单位回购纳入2021财年和2022财年考量，将保持每个单位持有人的分配稳定
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级/上调行动的因素包括：
-中国香港地区以外的租赁收入地域多元化增加
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级/下调行动的因素包括：
-净债务/投资物业资产保持在30%以上；
-投资物业EBITDA/现金利息支出持续低于3.5倍；
-扩张速度快于惠誉预期，导致执行和财务风险增加。
流动性和债务结构
流动性充足，财务灵活：领展房产基金截至2021年3月底持有的现金余额为25亿港元，足以覆盖其32亿港元的短期债务。领展房产基金还拥有99亿港元的未使用承诺授信额度，这加强了其流动性状况。
领展房产基金拥有多元化的资金来源，包括银行贷款、中期票据和可转换债券。该公司还延长了债务到期期限，只有14%的借款在未来24个月到期。领展房产基金的融资成本较低，为2.66%。
发行人简介
领展房产基金是中国香港地区最大的房地产投资信托公司，在中国香港地区、中国内地和海外经营投资物业。
文章来源:乐居财经
