21世纪经济报道孔海丽
“促进房地产业良性循环和健康发展”继续迎来重磅政策利好。
2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，致力于促进房地产市场盘活存量。
同日，中国证券投资基金业协会正式发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》），明确了不动产私募投资基金的投资范围、参与要求、信息披露等一系列细则，对该类基金业务进行了系统化规范。
按照要求，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
房地产分析人士认为，不动产私募投资基金正式启动试点，将有利于盘活房地产市场存量资产，为行业提供新的增量资金，促进行业良性循环和健康发展。
第一太平戴维斯华北区研究部负责人、董事李想告诉21世纪经济报道记者：“此举对房地产行业无异于是一场‘及时雨’，为盘活房地产存量资产、保交楼、商办不动产的收并购等带来了充沛的资金来源，丰富了房地产行业的融资渠道，将有效支持房地产行业、企业和项目的合理融资需求。”
从“私募投资基金投向地产行业”到“专门设立不动产私募投资基金”，高和资本执行合伙人周以升向21世纪经济报道记者表示：“这是不动产资产管理和房地产行业的里程碑事件，相信不动产私募基金行业将会成为房地产存量盘活的重要抓手，成为促进房地产行业转型的有力手段。”
据周以升预计，不动产私募投资基金的市场规模约在10万亿元级别。
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新设类别与差异化监管
证监会提到，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。
考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
“为稳妥推进不动产私募投资基金试点，监管层采取了提高投资者准入标准、严格监管、加强行业指导等审慎措施。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示，证监会以不动产私募投资基金推动房地产行业健康发展的同时也谨慎为之、严格监管并举。
证监会明确，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
“我们相信，私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资，将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。”中信证券分析师陈聪认为，不动产私募投资基金将与我国公募REITs市场相互促进，共同发展，补足我国不动产领域“投融管退”良性循环中的关键短板。
周以升也告诉21世纪经济报道记者，不动产私募投资基金和公募REITs一起，将构成一个完整的金融循环，为行业纾困、存量盘活以及行业高质量发展提供必不可缺的动力。
“房住不炒”与盘活存量
不动产私募投资基金试点的关键目标，在于支持房地产市场平稳健康发展，促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展。
相比过去私募基金投向地产行业，不动产私募投资基金的投资范围被限定为“特定居住用房”（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
易居研究院研究总监严跃进认为，这个提法强调了“房住不炒”的前提，并非所有商品房类型都包括在内，私募基金介入房企拿地建设的行为也被排除在外。
《指引》明确，“存量商品住宅”是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。
相关项目必须“五证齐全”，意味着房企如果希冀以私募基金补充“拿地建设”资金、继续扩大发展规模，是无法实现的。
“那些已经取得预售许可证、被购房者认购但因为种种原因无法交付的产品，也是当前‘保交楼’的重点关注对象。”严跃进说，除了银行专项贷款、四大资产管理公司等介入“保交楼”，本次试点也鼓励不动产私募投资基金参与“保交楼”工作，增强了多元化金融机构的导入，以更好地解决交付问题。
光大证券分析师何缅南也认为，不动产私募投资基金有利于盘活不动产存量资产，更好发挥其在保交楼相关项目建设、不良资产项目处置、企业转型发展等方面的积极作用。
近年来保障性住房的发展节奏明显加快，各类支持政策纷纷护航。本次不动产私募投资基金也被鼓励参与保障性住房的建设，是保障房行业金融支持政策的进一步加码，其“投融建管退”的闭环有望加速完善。
“市场化租赁住房”则是指，已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证，不以分拆产权销售为目的、长期对外进行市场化租赁运营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房。
业内人士分析，从市场的构成来讲，“市场化租赁住房”更多是指市场化机构运营的“长租公寓”，主要包括房企开发的各类长租房项目，也包括各类金融资本、互联网资本、酒店资本和中介资本运营的长租房项目。
过去几年间，长租公寓的发展逐渐去泡沫化，回归本质。严跃进指出，未来各地招商引资、积极扩大产业资源导入的速度将加快，持续增长的租赁需求使得长租房公寓市场的前景良好。
一位深耕市场化租赁住房多年的行业人士告诉21世纪经济报道记者，作为前期投入大、运营周期长的行业，非常欢迎专业资金的进入。“不动产私募投资基金进入行业，将有效扩充融资渠道，提升专业化运营能力，有力促进租赁住房的健康发展。”
值得注意的是，不动产私募投资基金投资商业经营用房包括写字楼、商场、酒店等，这被认为是推动商业不动产良性循环的重要措施。
据中指研究院企业研究总监刘水分析，房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，引进私募基金，将有助于这些资产的盘活、运营等，增强现金流能力。
何缅南预计，不动产私募投资基金的推出，将有效助力房企盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司的滚动投资能力，提升长期经营表现。
“房地产开发并不是一个成长性行业，但房地产业不止于房地产开发。”陈聪进一步指出，房地产是指不动产的营建、运营、管理、服务和相关交易的一系列内容，随着房地产定义的现代化，房地产企业的发展空间也显现出来，企业一旦持有具备稳定现金流入的不动产，则其存量资源可能会被加快盘活。
“第三支箭”与新发展模式
实际上，不动产私募投资基金的试点也是“第三支箭”的延续和细化。
2022年11月28日，证监会发布了优化调整房企股权融资“5项措施”（即“第三支箭”），除了备受瞩目的“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”措施，也提到了“积极发挥私募股权投资基金作用”，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
据光大证券梳理，当前“第三支箭”已在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信债权工具上进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。其中再融资方面受益房企范围较广，上市房企定增方案正加速落地，自2022年11月28日至2022年年末，已有31家上市房企公告股权融资事项，已披露的募资总额超360亿元。
此次不动产私募投资基金的试点，即是对“第三支箭”中提到的“允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施”的落实。
“不动产私募投资基金试点是房企股权融资渠道的重要补充，对于缓解房企债务压力，盘活存量，优化资产负债表，提升行业流动性有着重要意义。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，该试点有利于进一步解决房企资金难题，满足房地产领域合理融资需求。
而从更长远周期来看，房地产行业向新发展模式的迈进，也意味着从快速开发到重视运营的转变。
不动产私募投资基金的试点，或将帮助不动产进入以运营产生持续性现金流的发展模式，具备资产运营管理能力的企业，也将受益于这一改革。
何缅南表示，随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资、降低行业债务风险等具有重要意义。
据了解，不动产私募投资基金在境外成熟市场已经发展成为一个重要的投资品类，是一些养老基金、慈善基金的重要配置方向。
“不动产私募投资基金的推出，也为资本市场进一步丰富、健全资金配置，鼓励实力雄厚的投资者广泛参与不动产投资指明了方向、规范了渠道、建立了信心，甚至是未来不动产私募投资基金与现有的C-REITs之间可以形成相互补充、相互促进、共同发展的格局。”李想对21世纪经济报道记者补充说，“希望不动产私募投资基金试点工作，能成为房地产行业健康发展的助推剂和催化剂。”
