重磅！证监会又放出大招。
2月20日，证监会宣布，近日启动了不动产私募投资基金试点工作，支持不动产市场平稳健康发展。
（图源：中国证监会网站）
当天，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。
（图源：中国证券投资基金业协会）
今天，结合证监会最新大招，我们具体阐述不动产私募投资基金试点有何看点？对于不动产投资有什么影响？
启动不动产私募投资基金试点
去年11月28日，为了促进房地产行业融资，中国证监会出台了调整优化房企股权融资5项措施，也就是所谓的“第三支箭”。
其中，第5条措施指出，要积极发挥私募股权投资基金作用。
开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
（图源：中国证监会网站）
易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次政策源于“第三支箭”，为盘活房地产存量资产等工作注入了新资金。
根据证监会2月20日的公告内容，此次启动不动产私募投资基金试点工作，是落实促进房地产业良性循环和健康发展的决策部署。
证监会称，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，促进房地产市场盘活存量，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。
证监会还表示，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。
（图源：觅知网）
实际上，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。
近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。
由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
当天，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，并自2023年3月1日起施行。
《不动产试点指引》共二十一条，明确不动产投资范围及试点管理人要求，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行规范。
中基协表示，下一步，将认真落实《不动产试点指引》，稳妥推进不动产私募投资基金试点工作，积极发挥私募股权投资基金作用，有力支持房地产市场平稳健康发展。
不动产私募投资基金试点有何看点？
此次不动产私募投资基金试点工作具有诸多亮点，例如：
上文提到的新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策；
投资范围将特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）纳入在内；
对股债比的限制方面进行差异化安排；
提高了对投资者准入门槛，投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。
住宅纳入投资范围
不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
首轮出资不低于千万
试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。
此外，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在符合一定要求前提下可以扩募。
鼓励境外投资者投资不动产私募投资基金
鼓励境外投资者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。
合理设置不动产私募投资基金杠杆比例
私募股权投资基金管理人可以结合实际业务情况，对不动产私募投资基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益，不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%。
适度放宽股债比
为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。
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另外，为加强不动产投资领域的风险防控，证监会还在公告中还明确不动产私募投资基金应强制托管，严禁管理人使用基金财产投向其实际控制人控制的企业或项目等。
证监会表示，符合试点要求的私募股权投资基金管理人可在开展基金募集、管理等业务活动前，向中基协报送相关材料，开展不动产私募投资基金试点，并依照规定进行产品备案。
《中国房地产报》称，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，在积极推进不动产私募股权基金试点扩大范围到特定商品房，促进房地产融资和推动房地产行业复苏与市场回暖的同时，为稳妥推进不动产私募股权投资基金试点而采取了提高投资者准入标准、严格监管、加强行业指导等审慎措施，可见证监会积极推进与谨慎为之、间隔监管并举的审慎态度。
对不动产投资有何影响？
过去，私募基金也可以投资住宅市场，且一度充当了房地产企业投融资金的重要来源。
不过，在2017年中国证券投资基金业协会出台《备案管理规范第4号》后，私募基金在涉及住宅市场投资方面基本已被限制。
去年11月，证监会表示，在支持房地产企业股权融资方面，将积极发挥私募股权投资基金作用。
现在，不动产私募投资基金试点应运而生。
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《中国房地产报》称，一位地产证券人士表示，允许符合条件的私募机构设立不动产私募投资基金，一方面是解决“保交楼”资金来源问题，通过一部分高信用级别资金，撬动社会资金参与；另一方面也可以为当前住宅与商业地产引入新资金，盘活房企存量经营性不动产，缓解房企资金压力。
《中国房地产报》还指出，对于私募机构及境内外机构投资者而言，或意味着房地产“抄底”机会来临。
从国际经验来看，一些大型且较为成功的私募机构往往有相当比例的不动产投资项目。
数据显示，自2016年以来，黑石地产基金业务的募集资金规模约占黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体的近一半。
随着不动产私募投资基金试点工作的启动，国际金融地产联盟常务理事、BOMA中国研究委员会主席张平预期，今年不动产投资交易活跃度和大宗交易投资额会显著上升，不动产投资市场将非常活跃。
《中国房地产报》援引一位私募基金人士的话称，利用私募基金盘活经营性不动产，将是房地产新发展模式重要方向，投资者也可通过房地产基金来配置房地产。
结 语
中信证券在最新研报中称，私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。
（图源：觅知网）
易居研究院研究总监严跃进称，对于房地产市场来说，2022年受疫情的干扰，很多政策的出台，往往在实际效应中打了折扣，效果不明显。
但是2023年不一样，从疫情影响经济的角度看，房地产发展的外部环境从“不确定性”转入到“确定性”环节，这是最大的利好点。
在这个利好点下，房地产行业的复苏态势将会明显增强，各类金融机构对房地产市场的信心也在恢复，新的投资机会也明显增加。
业内人士指出，在政策组合拳的作用下，房地产企业融资渠道进一步拓宽，优质房企资产负债表将继续改善，进一步助力稳定经济大盘。
