最近，很多人都在关注这个龙头房企：恒大。
“恒大破产”、“恒大债务危机”、“恒大股票下跌”......一时间，关于恒大危机的新闻铺天盖地，将恒大推在了风口浪尖。
曾经房企的龙头老大，真的要就此倒下了吗？
恒大，在中国百强房地产中，一直占据行业龙头位置，综合实力更是NO.1，前几年提到恒大，妥妥的大品牌，很多人也都是冲着恒大这块招牌去购买恒大的房子。
没有地产的时代，只有时代的地产。
恒大突然曝出生存危机给所有投机楼市的资本淋下一桶冰水，上半年高价拿下的土地现在变成了烫手山芋，而那些加杠杆投资房产的人们更是惶惶不可终日。
曾经疯狂的炒房客，疯狂拿地的房企，盲目入手的购房者，现在呢，炒房客的路断了，房企和购房者也都回归理性。
如今的房市调整，是发展过程中的必经阶段，
早几十年中国做房地产很容易的时候大家都不会把产品做的很好，产品做的好都是被市场和竞争逼出来的。
看看很多所谓大房企的品质就知道了，这有一定道理。我国城镇化率从 1982的20.9% 到 2018 年增加到 59.58%，接近三倍。如此之多的人口在国土上大范围迁移，必然带动房地产的繁荣发展和15万亿的超大市场。
这几十年的发展下，成百上千城市，排山倒海般崛起。中国城市化的速度还是规模，都超过了改革之初最大胆的想象。在人类历史上，这样的高速增长只能用奇迹来描述。政府能够迅速实现原始资本积累，基础设施建设（高铁、高速、机场等）不仅未受拖累，甚至还大幅超前，至关重要的制度基础，就是“土地财政”。
近二十年间，开发商作为一个群体，高调而强势地登上中国经济的舞台，浓缩了整个时代的风云际会。有人翻云覆雨，有人逐流随波，有人见风使舵，有人闪转腾挪。他们成为众矢之的，也走上财富之巅，他们富可敌国，却又如履薄冰，仿佛一叶浮萍，命运浮沉。
衣食住行，是一个人维持最基本的尊严与生活条件，其中住房问题的妥善解决，更是人类古今中外普遍的理想。、在以农耕为主的中国，”耕者有其田，居者有其屋。"成为一代代中国人的理想， “房”事，牵绊着所有人的喜怒哀乐，离合悲欢。纵观整部地产史，可以说是一部政府、开发商、购房者平衡与博弈，生产关系不断调整、适应和促进生产力发展的演进史。
1998-2007 年这“黄金十年”，房地产交出了完美的答卷：房地产投资平均增速 24%，拿地面积平均增速 21.1%，新开工面积平均增速 17%，商品房销售面积平均增速20%，而同期中国经济增速只有 12%。在这期间，无论是豪掷千金的专业炒房团，还是多供一套的老百姓，都获利丰厚。
这是一次史无前例的牛市，也是一场全民参与的游戏，房地产的崛起不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资房产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累的故事，成为“中国梦”的最好注脚。
但与此同时，有房与没房的人之间贫富差距迅速拉开：拥有房子的人躺在家里，财富也会自动增加；而没有房子的人，即使拼命工作，买房的机会也越来越渺茫。房价上涨越快，贫富差距越大。房地产会自动分配社会财富。这是这一功能，锁定了阶层流动的渠道，造就了绝望的底层。黄金十年内积累的不仅是财富，还有翻腾的泡沫。
2008 的金融风暴，注定成为中国经济发展的历史性转折点。这一年前后，两个命题成了政府、行业与社会的高度共识。
一是房地产黄金十年高速增长所导致了高度泡沫化，对城市、经济与公共生活的负面影响已经超越了中国社会的承受力；二是中国经济增长方式的转型，已经成为困扰国家，影响世界的核心问题。
随着次贷危机愈演愈烈，蔓延到中国，拿下地王的地产商骑虎难下，退地事件不断上演。全国土地招拍挂有接近一半都是以低价成交，流拍、流标都是常态，地产商们陷入了极其严重的资金链紧张。
热衷于拿地的恒大，正面临着成立以来最严峻的考验。
从 2006 年开始，许家印率领着恒大走出华南地区，开始全国扩展，先后在武汉、重庆、上海地区拍下地王。到 2008 年初，恒大地产的土储较2006 年增长了 7 倍，达到 4580 万平方米。
许家印的如意算盘打得好，靠着恒大充分的土储，2008 年上市融资手到擒来。然而人算不如天算，公布招股说明书一周后，金融危机不期而至，融资计划搁浅，这使得全国扩展的恒大陷入了资金短缺的困境。
随后大家都知道了，许家印奔赴香港寻求融资，2008 年 6 月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，斥资 5.06 亿美元入股恒大。趴在账上的五亿美金，给恒大留了一线生机，但真正让其完全度过难关的，不是郑裕彤。彤叔只是帮恒大等来了涅槃重生的“四万亿”。
对于大型开发商，解决“钱荒”无非两种方式：银行借贷和上市。然而时至金融危机，银行审批愈发严峻，撬开上市的大门更是举步维艰。不止恒大，整个中国楼市在 2008 年踩下了急刹车，先是万科在杭州因为降价被业主砸了售楼处，接着是好几家赴港 IPO 的房企接连折戟，同样遭殃的还有地产中介，单单在上海，中介门店就从 2006 年的 1.6 万家锐减到两三千家。
而史无前例的“四万亿”出台后，央行货币政策随之松绑，洪水漫灌之下，大批资金流进了房地产，整个行业如同被打了强心针一般快速复苏， 随着“四万亿”的强刺激，2009-2010年之间房价再次全面上涨，而手握巨量土地储备的恒大，打了场漂亮的翻身仗。
2010年，上市伊始，中国恒大将“深耕二线、拓展三线”作为其长期目标。当年，上市公司土储已达9600.3万㎡。
2013年，中国恒大开始注重住宅地产项目的区位布局。彼时，上市公司新获取项目66个，一二线城市项目占比51.5%。相较上年27.66%的权重，已是大幅上升。2014年，中国恒大明确“更好地平衡一、二及三线城市项目区域布局”战略。该年，上市公司土储为1.47亿㎡。
此后，中国恒大在拿地方面回归“一二线”城市，在总土储中占据绝对优势。 2016年、2017年，上市公司总土储相继突破2亿㎡和3亿㎡大关，相应数值为2.29亿㎡、3.12亿㎡。2019年上半年，中国恒大新购入79幅地块，新增土储4449万㎡，总土储增至3.19亿㎡。
从 2004 年到 2014 年，中国GDP从 16 万亿增长到 64 万亿，涨幅4倍，但大部分一二线城市的房价涨幅都远超这个水平。然而房地产的最后疯狂还没有到来。
2014 年下半年，央行再次降息，南方的深圳楼市率先开涨，并逐步蔓延到京沪。2015 年 9 月 30 号，央行降低首套房首付比例，4 个月后更是降低到 20%，去库存的号角吹响，楼市烈火烹油。到了 2017 年，一二线溢出的资金与棚改货币化一道，疯狂地涌入二三四线城市，全国呈现燎原之势。
中国恒大新一轮快速扩张始于2016年。与上一轮运用“永续债”进行疯狂地扩张不同之处是，上市公司开始了新的“玩法”，运用非控股权益在拿地上快速狂奔。
但，不论是永续债，还是非控股权益，中国恒大都将其使用得炉火纯青，而这两者又是房企在扩张时用来“隐藏负债”的利器。
终于，在2019年的全年业绩发布会上，许家印宣布，恒大从2020年开始转变发展方式，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。
根据许家印制定的降负债目标，2020到2022年期间，恒大有息负债要实现每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
但真的那么容易做到吗？截至2020年6月，恒大集团有息负债余额8355亿，荣登全球负债最多的地产开发商。
于是恒大资金链“紧”了，被动高息发债。
恒大继续地扩张，意味着需要充足的“现金流”。
迫于现金流和资金链的紧张，进入2020年后，中国恒大在加速大规模高息发债。
2020年1月21日，中国恒大间接全资附属公司景程有限公司以“现有债务再融资及用作一般公司用途”为由，相继发行两笔金额均为20亿美元的优先票据。其中，一笔于2022年到期，利率为11.5%；另一笔于2023年到期，利率为12%。
在这之前的5天，中国恒大以相同理由还相继发行了两笔金额均为10亿美元的优先票据。其中，一笔于2023年到期，利率为11.5%；另一笔于2024年到期，利率为12%。不难发现，上市公司在将债务“拉长”。
运用“杠杆”高手，莫不如中国恒大，这绝非“虚言”。
将时间推至2009年11月，中国恒大成功登陆资本市场。第二年，上市公司开始重仓三线城市。当年，中国恒大新增土地储备建筑面积5112.6万㎡，其中三线城市占比50.9%。值得一提的是，2010年，中国恒大实现合约销售504.2亿元，92.5%都是二三线城市贡献的。
虽然，2013年，中国恒大开始由三线向一二线城市回归，期内实现合约销售1004亿元。但，三线城市对于“千亿”销售额的贡献达到55.9%（二三线合计占比98.7%）。
一个清晰的事实已经显露，重仓三线，使得中国恒大仅用了5年便实现销售额“由百亿向千亿”的突破。
回归“一二线”，意味着拿地成本变高，需要更多的资金。中国恒大把手伸向“永续债”，开始了对“永续债”长达4年的迷恋，且“越陷越深”。
2013年，上市公司永续债规模为250.24亿元，此后连续3年增长。2016年，中国恒大的永续债高达1129.44亿元。该年，上市公司总土储2.29亿㎡，在量上完成了一次“跨越”。
在汇生国际融资总裁黄立冲看来，永续债在资产负债表里面属于权益类，房企可以把这个债务放到表外，进而使得净负债率降低。其实，永续债并不是一个便宜的债，实际上比较昂贵。中国恒大大举“永续债”，就是“隐藏负债”，进而让报表好看一些。
一般来说，房企很喜欢用表外的项目进行融资，主要原因是“债务过重”会影响到其“债券信用评级”，从而影响他们的发债成本。
尽管如此，在疯狂扩张之下，中国恒大的净负债率还是逐年呈现一定幅度的“上升”，由2013年的69.53%升至2016年的119.85%。若是将永续债也算进负债的话，上市公司的净负债率将发生“巨变”。单是2013年，这一数值将“攀升”至101.07%。2016年，将进一步增至178.51%。
果然，精明者如中国恒大。2017年，上市公司便清偿了千亿永续债。期内，中国恒大总土储实现再次“跨越”，数值达3.12亿㎡。此时，其净负债率在表面“现形”，达到历史峰值183.69%。于此，中国恒大在2018年开始走上“降负债”道路。
一年前，房地产行业流传着一个传说，恒大向广东省政府求援的红头文件。
中国的城镇化率正式迈入60%的大关，中国的房地产行业也正式进入下半场。
近20年的高速发展，从齐头并进到现在的八仙过海。 当时恒大不承认，我这么大，怎么可能不行呢？又是辟谣，又是报警，你懂的。现在看来，许老板和娱乐圈的手法也差不多。毕竟两个圈子本来就是相通的。 大而不倒，在西方，本是被至高无上道德风险理念所摒弃的一个概念。
可如今恒大财富暴雷，各处项目罢工停产，心累了圈里圈外的人..............
对于房地产市场走势的分析，无非都是拿着这样的路线去比照：短期市场看金融政策、中期市场看土地政策、长期市场看人口趋势。
所谓的短期市场看金融。主要是指货币和信贷政策对房价的短期走势影响比较大。这也是很好理解的，信贷政策会决定首付比例及贷款利率，也就是会影响潜在购房者的购买力，房价的走起走势会影响比较大。
中期市场看土地。土地作为建设房子的“面粉”，土地的供应量和供应政策理所当然会影响房子的供应情况。土地的供应量与容积率水平直接决定了房子的供应量；而土地价格对房价也起到一定的影响左右，尤其是在三线及以下城市影响会更大。只是由于从土地变成房子，存在一段较长时间的建设周期，因为土地对房地产中期市场影响会更明显一些。
长期市场看人口趋势。如同我上文说的，房价的最终支撑都是真实的需求，这个可以是刚需，也可以是改善型需求。因此归根结底，影响房地产市场的长期走势仍是人口发展趋势。在国内对房地产影响的人口特征主要有两方面——人口城镇化和人口的净流入或净流出。
在中国，房地产牵扯到无数敏感的神经，从微观角度而言，中国家庭财富的 60% 都在其中；从中观角度而言，房地产与庞大的资本和金融相伴，其兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起；从宏观角度而言，房地产的核心——土地问题，绝不仅仅关乎土地本身，它作为底层基础，与国家的上层建筑（经济、城市、人口、产业、政治等）之间密切相关。
改革开放 40 年间，中国经济蓬勃向上，居民收入不断增长，居住质量不断改善，由此带动整个房地产行业的大繁荣，造就一批举足轻重的世界500强企业，地产商纷纷跻身富豪榜。这背后，固然存在货币超发的因素，但归根结底，经济增长红利、人口红利和城镇化红利，是其持续繁荣的根本支撑。
在日本，五六十年代的婴儿潮，助推了上世纪 70 年代-80 年代的房地产大繁荣。回到中国，1970 年代到 1990 年代，人口出生井喷，这可以视作中国的“婴儿潮”一代。以 25-40 岁置业的黄金年龄来看，从 1998 年到 2018 年，刚好符合这一周期。
如果说人口红利着眼的是人口在时间上的大聚集，而城镇化红利着眼的是人口在空间上的大迁移。农村人口进城，年轻人口向大城市集中，高学历人口向一二线城市汇聚，这场最为宏大的人口迁移运动，显著改变中国城市的竞争格局，也更为深刻地影响到房地产的兴衰沉浮。
经济的快速发展为地产腾飞打下了坚实基础的同时，巨大的土地红利成为中国改革开放不可忽视的动力源，两者互为因果，土地之于经济的反作用力，就是“土地财政”。
土地进行商品化、资本化的作价和溢价，就好像一个历经千年积累形成的巨大压缩饼干，被资本之水浸泡后迅速膨胀，变得异常庞大不可想象。
然而，我们必须清楚的认识到，这股力量在改天换地的同时，也导致了危机的不断积累。今天的土地财政，被房价、腐败、泡沫等敏感的社会话题所绑架，成为众矢之的。
从某种意义上来说，“土地财政”这个词存在根本性的误导——土地收益是融资，而不是财政收入。“土地金融”或许是一个比“土地财政”更接近本质的描述。土地的高度金融化，是中国和平崛起的重要制度基础，也是当今中国众多严重问题的源头。
时代变了，房地产的业态和模式都需要跟着改变。就过去20年的发展看，简单地说，房地产就分两大业态板块，一个是住宅地产业态，另一个非住宅地产业态。为什么以住宅概念划分类别呢？
这是因为过去20年间，中国处于城市化的高峰期，每年一个百分点的增幅，也就是1000多万人口农转非，可谓波澜壮阔，而农民进城，首先是要有住房，反映在房地产上面，必然是住宅业务非常发达，加上“招拍挂”，加上楼市炒作，加上国家在M2货币发行中大量流动性盲目进入房地产，就让房地产的重心无可争议地归到了房产上面。
如果说房地产在变，最大的一个改变，就是以房产为核心的格局在改变，未来房地产的重心将向产业转移，房地产在更广更深的意义上，将成为各类产业发展的平台。那种拿地单纯盖房子卖房子的时代基本上过去了，房地产商仍然会拿地，但按照政府规划，所拿到的土地无论是盖房子，还是发展产业，都将有各种政策性约束，将以政策和产业发展约定土地使用权。
2014 年西南财经大学发布的一份关于调研报告。报告指出，我国有大量城镇住房处于闲置状态，整体空置率达 22.4％。据此估算，全国城镇空置房为 4898 万套，可供 1.5 亿人居住。
房地产这块增量型业态收缩的同时，存量型业态却开始大展拳脚了。这是因为，经过20多年的快速发展，全国的住宅存量已经非常庞大，据相关统计，目前中国房地产的市值约为400多万亿。这可以看做是房地产的巨大蓝海，向存量要产能，要机会，要效益，已成为业界的共识。
这个报告的准确性引发了房地产行业人士的强烈反驳，但谁也无法否认，房地产早就不再是当初小平口中简单由供求关系决定的产品了。在印钞机的推动下，土地逐渐金融工具化，老百姓买房也不仅仅是为了解决刚需，而是带有越来越强的投资性质，甚至投资成为了主导。
“土地财政”的本质是融资，这就决定了地产会无可避免地会变成投资手段。无论怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的投资品，资金就会继续流入不动产市场。
不仅政府、个人被房地产拖着越来越沉重，发展商也深套其中，在现有高周转、高地价行情下，开发商的利润其实就是在建的工程和囤积的土地，与其对应的，则是巨额开发贷和高度紧绷的资金链。
从宏观角度而言，房地产发展也走到了拐点，人口红利的快速退潮，货币超发和棚改所带来的政策效应也在不断衰减，高企的居民债务更需要漫长的时间来消化。
自从 16 年末中央经济工作会议上“房住不炒”提出以来，决策层的态度相当坚决，从中我们能够清晰的看到决策者对于房地产畸形发展所带来的金融风险、执政风险、社会风险有着深刻的理解，对于“稳”的把控与定调也越发强硬。
资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为高悬头顶的达摩克利斯之剑，而房地产就是这个蓄水池。
一方面，国家对于房地产现有的问题有清晰认识：很多城市把房价、地价做高的同时，基础设施与产业出现严重失位，导致了大批鬼城出现；征地时侵占农民利益的情况时有发生；土地的预抵押难以兑现，出现大量灰色负债；更严重的是在土地飙升到天价的背景下，地块归属的一字之差，关乎几十上百亿的利益，其中猫腻给权力的设租与寻租留下了广阔的空间。
经济、社会、金融、政治诸多要素被房地产所绑架。因此，控制已经成为决策层的共识。即使出现很多畸形现象，面粉比面包贵，一手二手倒挂等，也在所不惜。
另一方面，巨额的土地质押已经成为很多企业，特别是地方政府信用的基础。这些土地抵押品的价值，实际上都是通过房地产市场价格来定价的。一旦房价暴跌，或许对坐拥高首付的银行产生不了多少威胁，但对高达 6 万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。
如此规模的抵押资产一旦贬值，将导致难以想象的金融海啸。广泛的破产不仅会毁灭地方政府的信用，而且将会席卷每一个经济角落，规模之大根本无力拯救。
作为牵一发而动全身的行业，房地产不仅涉及地方经济和诸多产业，而且还波及千家万户。当细水汇聚成奔流，人们才能回溯着找到一切的源头。
回望上个世纪80年代，那时的中国人大都住在统一分配的单元楼里，只有极少数人能够预见如今排山倒海兴盛的楼市。一栋栋崛起的高楼，时代下围绕着房子的平衡与博弈、风口浪尖上纸醉金迷的财富神话，牵绊着每一个为生活奔波的人的酸甜苦辣、离合悲欢。
如同电视剧《蜗居所言》，房子就像是蜗牛身上背着的壳，即使再小，也是安身立命之所。小小"蜗牛壳"所背负的故事，实在太多。
白云苍狗，如今作为国民资金的蓄水池行业，房地产又该何去何从？
