2021年回顾之政策篇：
从全面管控到适度纠偏“房住不炒”不变
2021年今年全国商品房成交量呈现先高后低走势，政策也随着市场热度以及阶段性问题而进行了调整。
一季度，为挤出房地产市场违规资金，多地出台严查房地产市场资金来源的政策，平稳市场量价涨幅。同时，多地首提“二手房参考价”，引导价格预期，抑制投资需求。
由于上半年商品房成交量价持续高位运行，二季度调控政策主要从限购、限价以及限售等方面入手，多为前期住建部约谈城市的政策落地及升级，强化“房住不炒”定位。
三季度开始，随着房企资金链断裂等问题的不断发酵，保障按时、按质交房受到广泛关注。这一时期的调控政策主要针对预售证发放标准、预售资金监管两方面，保在障购房人合法权权益的同时，也让融资渠道多元化、信贷良好的房企更利于市场生存。
四季度，市场购房预期迅速下滑、房企取地意愿进一步减弱，为保证合理的资金需求得到满足，融资、调控政策适度纠偏，信贷环境得到改善。
贝壳研究院预计，未来随着各项利好因素的逐渐传导，市场预期将平稳恢复，行业走向良性循环。
2021年回顾之土地篇：
市场高开低走成交三年最低
2021年1-11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15%；累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12%。从月度数据上看，7月份可视为土地市场从热情变为理性的分水岭。上半年累计成交金额同比增长10.3%，随着8月土拍新规实施，叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响，宗地溢价率与成交率从8月开始明显回落。
1-11月，一线城市累计成交金额与面积分别同比增长12.4%与17.4%，二线城市分别同比下滑6.6%与23.3%，三四线城市同比降幅为24.8%和34.5%。从宗地成交率来看，一二线城市的月度成交率始终高于三四线城市10至20个百分点。在市场下行的情况下，不同线级城市的分化现象明显，城市量级越靠前稳健度越高。
集中供地是今年土地市场的一大改变，截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，回顾今年各城市集中供地表现，可谓“先热后冷”。首批次的宗地成交率与综合溢价率均是年内高点，二批次集中供地在规则上明显升级，整体溢价率从首批次16.1%降至二批次的3.4%，整体成交率则从首批次的94.4%降为69.1%。三批次拍地规则在二批次基础上“严中有宽”，宗地成交率从二批次的68.8%提升至三批次的79.4%。
从房企拿地情况来看，表明在目前竞争压力较小的条件下，更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源。
2021年回顾之企业篇：
信用危机爆发是必然房企需做颠覆性转变
今年下半年，行业信用危机爆发，房企遭遇至暗时刻，这是2021年房地产行业最为关注的热点事件。贝壳研究院认为，此轮房企信用危机，是房企高负债模式与周转骤然降速的必然结果。
近十年来，在房地产行业快速发展中，房企对高负债的依赖程度愈演愈烈，为危机的爆发埋下潜在隐患。自2016年末中央提出“房住不炒”定位后，我国房地产行业进入调整期，一些抵御风险能力较差的房企陆续暴露出问题，2019年到2020年两年之间，两家百强房企爆发危机，千亿销售规模未能成为他们抵御风险的屏障。
与以往相比，2021年这一轮调控政策严格程度史无前例，是资金需求端和资金供应端的双重调控，是从单一金融渠道到相关金融渠道的多维监管。多渠道政策叠加实施，结合行业发展所处的下行周期，多种因素结合加速了房企信用危机暴露。
随着政府不断释放的积极信号提振市场信心，以及房企采用多种方式开展的自救行动，目前已经让降至冰点的行业预期初见修复。《报告》认为，此轮行业风险出清后，房企的经营逻辑将继续发生转变，而后房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。
贝壳研究院预测，房地产市场这一轮复苏路径为：政策金融预期市场房企。预计明年一季度房企融资额度恢复，从而提升行业预期，二季度开始新房市场逐渐回暖，房企资金流动性得到实质性缓解。
《报告》还认为，过去20多年房地产行业的快速发展周期已经不再，高负债高周转模式也已经走到末路。结合市场趋势与行业发展，未来房企需要从商业模式和业务结构两个方面着手，做颠覆性的转变。
2021年回顾之租赁市场：
租赁市场明显回暖VS租赁企业蓄势待发
虽然租赁市场在2021年明显回暖，但整体租金比疫情之前仍下跌9%，其中超过六成城市的租金低于疫情前，客源成交周期也仍高于疫情前。
从租金水平来看，今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米，同比微涨1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%；其中，超8成城市租金同比微涨，仍有超6成城市租金低于疫情前水平。
根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天，同比缩短2.4天，相比于2019年延长9.9天；客源成交周期为9.7天，同比基本持平，相比于2019年延长1.9天。
数据显示，2021年一线城市租赁成交房龄在21年及以上的房屋占比超过4成。全国重点40城中，上海、北京、天津租赁成交房屋的平均房龄最高，已经超过20年。由于高房龄租赁房屋大多交通便捷、配套完善，在疫情冲击后，套均月租金表现更稳。对比疫情前，各能级城市16-20年、21年及以上房龄的租赁房屋套均月租金都出现了微涨。
由于房价收入比较高或部分城市的限购、限贷政策，城市居民购房计划推迟。一线及多数新一线城市平均购房年龄走高，租客的租赁年限或超过10年。根据贝壳研究院数据，今年一线城市平均购房年龄在36-38岁，相比于2018年推迟2-3年，大部分新一线城市平均购房年龄为33-36岁，相比于2018年最高推迟3年。由于购房计划延迟，家庭型租赁群体增加，全国重点40城大户型成交占比增加3个百分点。
对比疫情前，市场还表现出小户型房屋套均月租金跌幅较小、地铁房套均月租金高出非地铁房超30%、精装房套均月租金高出简装及毛坯房超30%等几个特征。
此外，贝壳研究院报告还盘点了2021年租赁企业的数量、分布、融资、模式等方面的突出变化，并预判未来的行业趋势。
2021年住房租赁企业数量规模已经达到2万家左右，规模创历史新高。其中超过8成的成立时间集中在2020年和2021年。在区域分布上，超6成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区，企业数量TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津。
在经历了去年集中爆雷事件后，租赁企业融资难度加大。因此，租赁企业在经营模式上出现了分化，资金实力较弱的企业开始由包租转向轻资产模式，资金实力较强的企业从包租转向自持模式，从而转向重资产运营。
贝壳研究院认为，租赁市场发展将走向成熟化发展，租赁房源机构化比例继续提升。此外，报告还预计明年会有租赁REITs产品的推出，将有效解决重资产模式退出难题，租赁企业将再次迎来模式的创新。
