央行、银保监会联合召开了“主要银行信贷工作座谈会”，并且发布了相关的专题新闻通稿。
根据通稿内容，这次会议对房地产行业的最新表态内容如下：
会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
其中最引人注目的，是对“改善优质房企资产负债表”的最新表述。也就是下面这句：开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
这里分别从行动的逻辑，为大家解释一下：
资产激活，就是把沉睡的、不容易变现的资产唤醒，增加其流动性。
比如土地储备早日开发；房企持有的资产通过发行REITs流动起来；加大收购兼并融资支持力度，让房企可以卖出股权或者资产，去购买新的股权和资产等等。
对于企业来说，资产失去流动性是最可怕的，这会加剧债务风险。所以激活资产非常重要。
负债接续，就是给企业续贷或者贷款展期，这也是挽救房企的关键招数。2021年下半年之所以大量房企暴雷，就是因为银行“雨天收伞”造成的。
权益补充，是指允许上市房企再融资，或者借壳上市。通过定向增发等方式，房企可以补充资本金，而资本金的增加可以带来杠杆效应，让融资更便利。
预期提升，就是给房企信心。有了政策支持，钱就可以流动起来，房企就可以去拿地，土地财政就可以运转。
值得注意的是，这次会议通稿也同时明确了符合资格的房企标准：
“聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企”。
系统重要性，是一个金融概念。
比如在全球和全国，金融监管机构每隔一段时间就会评选公布“系统重要性银行”、“系统重要性保险公司”。
入选的银行、保险公司，基本都属于“大而不能倒”的企业，如果倒闭可能引发金融风险。
在50天之前，央行、银保监会上一次联合召开信贷工作座谈会主题为“研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作”。
元旦之后，两部门再次联合召开信贷工作座谈会，主题为“研究部署落实金融支持稳增长有关工作”。
这次会议的几大关键和亮点在于：
1.此次会议最大的亮点在于，提出了资产负债表优化的四项行动，这也说明，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。
2.此次资产负债表的优化是针对聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。
这就说明，优质房企其实是四优房企，即销售业绩优、管理水平优好、财务状况优好、行业地位优。这也要求各类企业主动对标此类标准，主动改善企业经营状况，以积极争取政策支持。
3.改善优质房企资产负债表，防范化解优质头部房企风险，将是新一年房地产金融工作的重中之重。
4.会议重点强调的是对优质房企、稳健经营的房企的纾困，资金链缓解。这也意味着，政策不再允许风险继续蔓延，冲击到这些房企，这是未来行业的基本盘。而且，在扶持这些企业的过程中，不仅预期和信心开始稳定，而且也间接促进了向新模式转型。
对其他房企，就像住建部部长所言——“慢撒气”，即不发生重大风险的前提下，让存量风险有序释放。去腐生肌，这也是旧模式向新模式过渡，必须要承担的成本。
简单给大家总结一下，其实四大行动的提法，核心还是对于房地产行业中的民营房企的风险管理，如果说真的值得关注，那么就是原本的意向性政策，口号式表达，进入了一个实质性推进的阶段信号。
维系行业稳定，保证不出现重大风险，这样的利好，实际上更偏向于行业。
实际上，硬是要去咬文嚼字，分析这样的国家会议，带着功利态度和在利益关联引导下去挖掘所谓的利好，没有多少意义。
说话听音，看清主线，更有意义。
这里就对本次会议和通稿内容中的态度和主线，为大家进行直接梳理：
1，房地产经济的重要性，从中央到金融部门的会议都有所体现。
实际上这并不是什么好事，因为对房地产的重视，说明了当前中国经济缺乏新的增长动力和具备规模效应的经济拉动支柱产业。
能够直接关联绝大多数民众，关联上下游多个产业和行业，并且具备成熟市场化运营经验的，在中国经济结构中，就算没有官方承认，事实上房地产的地位依然坚挺。
卫星上天，科技突破，产业升级，能源创新……很重要，但是放到宏观经济体系里面，和绝大多数普通人，以及经济运行，没有多少现实当下的意义。
2，“房住不炒”总定位还是在，底线清晰。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
任何分析这个利好信息，不谈“房住不炒”的主线，都是掩耳盗铃，自欺欺人的做法。
2023年要全力支持房地产（房企、购房），但是一切政策利好的前提，是“房住不炒”的这条主线，不仅是主线，更是一条底线。
房住不炒当然不等同房价不变，但是局中炒作，价差套利的躁动，还是省省吧。
3，调子拔的很高，说明相关的效率和推进，在2023年将得到实质性落实。
此次央行高规格会议，把对房地产融资的重要性，提到了全面建设社会主义现代化国家开好局起好步的层次。
通稿原文是这样说的：
保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步提供有力的金融支持。
这是很值得关注和重视的一个态度表达，一般来说，按照中国经济管理的风格和经验来看，一般拔高调子的表现，对应的就是推进落实，要求效率，追求结果的意思。
拔调子，扣帽子，都是行动信号，这个可能对于体制内的朋友们而言，会有更好的理解和共鸣。
2023年，中国国家层面对于房地产行业的相关动作，会有实质性落实的明确预期。
总的来说，态度到位，方向明确，利好信号，但是，底线，红线，边界，依然存在。
事情就是这么一个事情，该说清楚的逻辑，该分析的主线和态度，也基本到位了。
这个环节，基于现实，尊重规律，谈一谈对2023年的行业走向分析。
不绕圈子，不卖关子，直入主题：
1.行业维稳，时间换空间的主线，将贯穿2023年。
这就意味着，2023年中国房地产整体行业的规模和发展，相对于2022年可能会有所恢复，但是谈不上什么反弹和全面回暖，消化过往风险，解决债务压力的大背景下，2023年，对于房地产行业，最多可以说是一个修生养息的年份。
2021以来出险的52家房企，2021年销售额占行业的比重达28%。这部分出险房企的中期库存短期内难以快速形成有效供给。多重因素叠加之下，供给端的修复异常困难，将对销售形成拖累。
2.对供给端的支持力度越大，对需求端的政策刺激就会相应下降。
2022年，包括2023年第一季度，可能将成为中国楼市调控政策和规则环境最友好的窗口期。
时间换空间的逻辑看清楚，一旦结构性问题和系统性风险可控，那么刺激需求端的动力就没有了。
3.中长期依然有支持，但是短期依然需要谨慎。
这是从资本市场的角度来看的逻辑分析。
根据历史数据，人均住房面积与人均GDP和人均可支配收入呈正相关，随着人均GDP和人均可支配收入的提升，未来人均住房面积也会进一步提升。
当然，生活条件的提升，居住品质的追求，需要建立在收入增长的前提之上，而收入问题，短期内是经济结构性问题，也是国家要实现整体经济复苏的核心课题。
短期来看，无论是行业还是市场，出现实质性的反转，并不具备条件。
不要指望3年的冲击和政策力量，能够在短短一年时间里面就能实现逆转。
对于2008年是这样，对于2016年，也是这样。
不管是楼市还是股市，想要实现抄底，基本上运气和实力缺一不可。
总的来说，2023年，求稳，时间换空间是对于行业而言的主线。
而在这样的主线引导之下，对于楼市的表现，实际上没有多少争执的意义。当然，就和刚刚过去的2022年一样，永远不会缺乏见风是雨，浮躁功利的群体喧嚣炒作。
道理没人听，现实教做人，一次不够，再来一次，一次复一次，总是能学会的。
实际上，2022年，特别是下半年以来，中国国家层面对于房地产行业和楼市的各种利好表达，市场已经用真金白银，用脚投票的结果给出了回应。
很现实，别说直接效果，连边际效果都不敢说差强人意吧？
中国经济整体来看，任何行业的问题，都需要最终放到市场维度去解决。
楼市不激活，房子不流动，就无法实现资金的撬动，债务的消化和转移。
经济环境，失去流动性的结果，就是风险集中爆发，不仅仅局限于房地产这个行业，实际上对于所有行业都是一样。
明眼人都知道，只要中国的楼市不复苏，流动性不回归，那么债务危机的盖子迟早要出问题，这就是国家当下提出时间换空间的方法的核心逻辑所在。
但是2023年，楼市的激活，早已不是行业和市场的管理问题了，而是更复杂，维度更高的中国经济结构性问题：
一方面，2022即使放水很猛，但是因为没有房产这个扩张渠道，都在金融系统里面。
另一方面，2022全年，中国居民更倾向于存款，反映了未来的预期。
结构性问题，需要结构性方法。
关注所谓行业利好，市场局部动向，那就是管窥蠡测，而且很容易被带有目的性的一些观点和内容带节奏。
实际上，2023年，国家关键是要稳住房地产的市场主体（开发商群体）风险，解决生存的问题，而不可能指望刺激市场来完成转移。
房价上涨，想想就好，2023年中国楼市最大的难点不是价格，而是流动性，这个其实我已经说过很多次了。
一方面，是消化风险，维系稳定；
另一方面，还有房地产新模式的推进：要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
最后一方面，是市场信心和预期的托底，也就是解决烂尾楼，保交楼。
2023年，中国经济的启动点，肯定不会以房地产作为核心，因为要解决楼市闭环的问题，已经不是想不想，而是能不能的问题了。
收入提升，恢复信心，才有改善，投资的动力。
这才是关键。不然就算全面放开，利率到0，也是对为行业换来的空间的一种浪费。
没有流动性的行情变化，没有任何预判的意义。#房企#
