01.2021上海楼市开年魔幻剧高调登台，逼得8部门紧急联合发布楼市新政泼冷水降温，其中信贷方面提及对房贷的限制：严格执行差别化住房信贷政策。建行积极响应号召，紧接着25号又出来澄清：“只是放款时间延长”，透露出信息是银行信贷正在逐渐收紧。城门失火殃及池鱼，卡住房贷口子，抑制了炒房，但同时也掐住的是刚需购房者的“脖子”，尤其是对于刚需贷款买房的人群来讲。上海的房子本身就贵，购买资质又太过于苛刻，买房计划难道又要搁浅？有没有环沪同城又政策相对宽松的地方呢？02.你还别说，真有这样的地方，嘉兴平湖的新埭镇就跟上海暧昧程度很高。早在2016年上海市人民政府委托中国城市规划设计研究院上海分院编制的上海市总体规划（2016-2040）中划定的24个城镇圈中。枫泾-新浜-嘉善-新埭城镇圈首次涉及到了平湖的新埭镇，这也是3个跨省市域城镇圈当中浙江的唯一一个。枫泾镇隶属上海市金山区，曾位列江南四大名镇之一。新浜镇是上海松江区的，上海市新农村建设9个试点镇之一。嘉善县隶属浙江省嘉兴市，“长江三角洲区域一体化发展上升为国家战略”背景下，嘉善做为示范区更为大家所认识。平湖新埭镇与三地交界，箱包城和中国进口食品城比其地名要更响亮些，镇东拥有可通航300吨级船舶的上海塘。照理共饮浦江水应该陌生，但是航运已比不了公路铁路，所以相对默默无闻。03.说到接轨上海第一镇平湖新埭镇，就不得不提全国首个跨省的产业互融张江长三角科技城(以下简称科技城)。打破传统地方行政区划格局，总规划面积87平方公里（相当于12000个标准足球场大小），其中上海枫泾镇境内42平方公里，浙江平湖市境内45平方公里。科技城一期启动我们驱车从亭枫高速S36下来南侧就是的，地跨上海枫泾与浙江新埭两地。由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建而成。目前金山园区集聚了200余家企业，2.5万人，平湖园区内，现有企业40余家，年产值50亿元左右，产业工人近万人。已签约的高新科技产业有临沪盘古数据产业园，新松机器人，中意直升机等。这里我们重点讲下2019年11月份奠基的中意直升机项目，项目将同时配套建设区域型通用机场 。总投资128亿元，是亚太地区唯一的直升机生产基地，预计投产后，可年生产直升飞机150架，年产值160亿元。2020年11月，平湖组装试飞的首架直升机下线交付；2020年12月，完成临时起降点建设，研发中心主体工程形象进度已达到50%。一架直升机的诞生背后凝聚着大量高科技人才和高水平产业工人投入，同时包含1万多零部件的直升机生产，也意味着项目的投资与建设将会形成示范效应。带动航空发动机，航空电子系统等一批通航装备及零部件供应商落户平湖，推动产业升级，助力长三角更高质量一体化发展。04.2020年10月，上海乐高乐园度假区项目确认落户张江长三角科技城枫泾园，项目由乐高主题乐园和一座不少于250个房间的全场景式乐高主题酒店构成。通常国际大型乐园选址条件比较苛刻，一般选择的地区，人流量和经济发展水平都较高，那么地价快速上涨是必然的现象。乐园建成后，大批游客前来游玩，随着游客数量的激增，会逐渐暴露当地交通，商业等相关配套不足的问题。最终这些配套不足的问题，会倒逼当地政府和民间资本对周边的进一步的开发。配套的完善，生活的便利，将会直接体现在周边的房价上。以上海迪斯尼为例：2011年上海迪士尼刚启动时，周边房价年成交均价约在11000元/㎡。2016年迪士尼乐园正式开门迎客，而周边房价年成交均价已达到32000元/㎡左右；随着迪士尼乐园的成功运营。其周边房价如今已上涨至6-8万元/㎡，暴涨近6倍，远高于所在地川沙房价均值。05.说配套就得讲交通，我们看上海大型乐园都有公共交通——地铁，金山区当下只有一条城际铁路向南至金山卫，成了上海唯一没通地铁的区域。虽然区域内有轨道交通，沪杭高铁经金山北站往返的从早到晚有近二十多个班次，到虹桥非常便捷。但是高铁毕竟没有实现公交化运营，而且园区距离高铁金山北站还有4公里，地铁还是有必要接轨的。我们从平湖的轨交规划当中发现了一条从金山北纵向至平湖九龙山的线路，在平湖主城接通沪平盐（规划）城际后，可实现上海南站通行。但是如果这样不仅绕行，而且耗时，比较经济可行的方法是9号线从松江西延，这个跨省城镇圈的地铁线路还是有望实现的。06.新埭镇自古就有“江南十八镇，就有新埭一个镇；东乡十八镇，不及新埭一个镇”的说法，独特区位优势、新兴产业崛起势必带来人口聚集。同时带来了大量的住房需求，吸引了融创、金地、鼎仁、鸿翔等大型房企加入开发，商品房均价15000元/㎡，仅次于平湖主城。平湖的购房政策相对还是比较友好的。2017年4月平湖开启限购，暂停向非平湖户籍居民家庭拥有一套及以上住房的出售住房，包括新建商品住房和二手住房。目前，浙江建行已发出首付50%要求，但是大多数银行执行的限贷政策非平湖户籍家庭首付比例依旧还是不低于30%，所以应该是建行额度紧张的个例现象。
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