9月这个时间点来写二手市场，前不着村后不着店，为了什么
刚刚收到9月前3周成交数据
不瞒各位，还是蛮吃惊的
我们进行一个简单匡算
过去18天，日均成交562套
剩下12天，预估成交562✖12=6743套
加在一起，9月匡算会成交16858套
如果是这个数字的话，可就不太妙了
8月已经微跌了一点，9月还要接着跌么
这也是为什么要在今天这个时间点跟各位说这个问题
真叫卢俊认认真真聊地产，实实在在谈买房。3562篇原创内容
01
9月二手，凉凉了么
我们连着8月最后一周对比看
前后三周连一起，确实是连着3周走低
尤其9月5日-9月11日这一周，拖累了整月数据
满满的7天只成交了3409套，要知道6月以来，每周的成交量，平均在4246套
但是这能总结出9月市场要凉凉么
所有数字，都值得细看、细看、再细看，不然我们很容易就被一些数字蒙了
这周里的9月10日-11日，我们都在家过中秋呢，交易中心也是不上班的
也就是说，看起来“凉凉”的这一周，是被砍掉2天的一周
而且这2天，偏偏还是周六日
在我们统计这么多日日夜夜的二手数据中，二手成交的一大特色就是会周末翘尾
无论我周六日再怎么想找以前认识的中介朋友，我都会忍住，因为周六日正是TA拼业绩的时候
不是带看、就是签单
给各位找了下7月的每日成交量，标红的都是周末双休日
一周里，周末成交占比很高
具体看下来，每个周末成交，能占到本周成交的32%
带着这个32%，我们再看回那个9月第二周成交
它的真实购买力应该在3409✖（1+32%）
4500套
这个数字低不低
我统计了一下解封3个多月来的每一周的成交套数，何止不低，还很不错
所以目前的数据，并不能反映真实的9月
02
那9月的真实成色到底如何
9月的二手成交，最后到底会怎样，主要就看最后这些天了
我们按照更符合真实的日均成交数据，再来匡算一遍
9月1日-4日：2291套、9月5日-11日：4500套、9月12日-18日：4415套
日均成交622套，也就是说，最后12天大约会成交7464套
➔ 9月1日-4日：2291套
➔ 9月5日-11日：3409套
➔ 9月12日-18日：4415套
➔ 9月19日-30日：7464套
加在一起，9月二手成交应该在17579套，这差不多是真实成交的1.0版本
这个数字，跟7月的1.96万套、8月的1.95万套相比是少的
不过这个数字，只是起步数据，因为二手成交除了每周翘尾，它每到月底的时候也会月末成交
如果你细心留意中介的电话，他们每个周五给你打电话的频率显然高于平时，目的是想约你周末看房
而他们另一个高频联系你的时间，就是月末
这都是他们月底冲业绩的好时候
我的中介小伙伴跟我说，如果说平时给自己的积极性打90分的话，到了月末那就是100分、120分的冲业绩
跟房东聊总价、跟客户聊付款方式，或者催客户出来看房，总之月末要冲一波
所以每个月末数据都是这样的
从解封后近3个月每周的成交数据来看，每月最后一周成交占比不是四分之一的25%
而是27%，所以17579套，只是起步
更真实一点的数据，应该是跟7月、8月持平
如果说这些还只是真实2.0版的话，那么更真实的画像，我可以为各位提供一个思考模型
我们可以按周的维度，重新看回9月数据
不是1号到28号，或者1号到31号的月度成交，而是每7天一周、每28天一个周期
因为按照正常月度的成交来看，有些月份是"幸运”的，有31天，有些月份有5个周末
别小看这2-3天，就算日均500套成交来看，这就是妥妥比别的月份多出了1000-2000套
但你能说这就是成交火爆么，显然不能，这是时间硬拖出来的
所以我们用这种刻度切割的方式
就按照周的维度切割，每个周期就是4周、28天、4个周末
这样我们就能站在同一个时间跨度，同一个成交节奏里，看不同月份
那9月真实成交情况是怎样
如果我们用现有3409套成交计算，那么9月成交在15718套
如果我们用复原过周六日成交的4500套成交计算，那么9月成交应该在17988套
而这个数字，跟8月的17204套，基本持平
我更倾向这个数字
因为假期延误的成交，很难消失，大概率会被挤压推后
所以9月真实成色，真的没有大家想那么糟糕
你要相信这个二手市场是真的足够稳
虽然这个观点不利于我文章的波澜起伏，但真实情况确实如此
03
所以9月二手，真的不用过度解读
从复原过的数据看，9月第二周没那么差
就算这两天数据最后没有补回来，也不用觉得大惊小怪
因为9月的数据其实真的很被动
从6月到8月都没节假日，只有周六日
但是9月有两个，前有中秋、后有国庆
每月基本的4个成交周末，9月只有3个
所以这样的9月，即使我们最后看到的1.5w的数字，也实在没必要过度解读
从周的细分维度来看，是真的平稳
我知道大家还比较关注金九银十
这个古老的名词，历史上确实存在过
但是近几年它几乎消失了
我找了一下近5年的9-10月成交
连两个月最基本的16%的成交占比都很难达到
这个概念在2000-2010年的时候确实存在过
这十年里，供应和成交都很旺盛，于是就有了这个传统
但是这个旺盛背后更多是因为那时候全国各个城市喜欢在这个时候进行大促销
比如，老一辈地产人都知道的房展会
就是各开发商带着自己的楼书、然后在城市展览馆这样的地方，聚在一起集中推销自己的项目
而这两个月的成交量，也随着开发商的开盘热情、购房者的看盘看够多，而蹭蹭上涨，也就是大家说的金九银十
我在2014年-2015年参加过两届，这时候房展会已经没落了，但是依然人山人海
每个过来的客户都两手空空来，然后提着满满的楼书和小礼品往外走
现在各位可能都很少听过房展会这几个字，因为营销方式早就变了
这时候的金九银十也就没了出现理由
04
所以9月
无论你是刚需还是改善，也无需过度焦虑、或者过度纠结，市场是平稳的
只是说你有没有出去看房、自己中意的房子还在不在
你还打算为这件事继续花费多少时间跟精力
这笔账可能比揣测楼市要更重要
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