一、中国房地产市场现状分析
伴随着人民经济水平的提升，买房成为人们生活的刚需，房屋需求旺盛，从而带动房地产行业的发展，越来越多的人和企业开始从事相关领域，并且逐渐从建筑房屋发展为城市运营。截止二零二零年底，我国房地产开发企业个数已经达到103262家，从业人数290.13万人。近年来，中国房地产市场呈现稳中有升的态势，新项目的增长率有所下降，土地交易价格和土地收购价格将继续下跌。
坚持房住不炒的大政策下，40个主要城市中，19个城市的营业额有所下降。比如重庆商业住宅45.64万平方米的销售面积，紧跟着郑州和成都。销售区前十名是苏州、西安、宁夏、宁波、昆明、南昌。12个城市的销售额下降了49.9%。上海超过重庆成为商业住宅的最高营业额和城市。苏州、深圳、杭州、成都、郑州、北京是销售额前十位的城市之一。
（一）基于新开工面积的分析
房屋新开工面积是指房地产开发企业本年新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象。不包括在上年开工跨入本年继续施工的房屋建筑面积和上年停缓建而在本年恢复施工的房屋建筑面积。
房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。它预期会成为未来市场的潜在供应量，也是房地产开发投资种最重要的先行指标，它在一定程度上反映了未来房屋施工面积是否增长。
从二零零五年至二零一一年开发面积呈现出增长的趋势，其中二零一零年的年增速达到最大值38.65%，这主要是因为在二零一零年国家出台了一系列政策来增加住房供给，比如：严格土地竞买人资格审查、加大房地产贷款窗口指导等。二零一二年出现了短暂的下降后，二零一三年出现一定幅度的提高，并在二零一五年达到近十年以来的最低值，而二零一五年后房地产住宅新开工面积逐步回升。
二零一一-二零二零年这10年期间，我国房地产住宅的新开工面积呈现波动性，其中二零一三年至二零一五年连续三年下降，二零一六至二零一九年又连续增长，二零二零年略有下降，但是销售面积呈现长期增长趋势，特别是二零一五年至二零一八年连续增长，之后三年基本持平，销售面积保持稳定水平。另外，住宅销售面积也反映了各年人们的实际购买力。
二零零八年住宅销售面积出现了低谷，年增速为-15.48%，主要是因为二零零八年出现了席卷全球的经济危机，此次经济危机威胁了各种行业，房地产就是其中之一。二零零九年房地产销售在经济企稳计划的推动下迅速复苏，实现极速增长，二零零九年住宅销售面积总额达到16亿平方米以上，是二零零八年的八倍以上，且年增速为45.39%，足以看出我国应对经济危机反应十分迅速。近五年来看，二零一六年有较大的增长，年增速为22.35%，而二零一七年至二零二零年较平稳，基本稳定在6亿平方米。
（二）基于住宅竣工面积的分析
住宅竣工面积代表已建成投入市场的有效供应量。是指房屋已经按照相关设计要求施工完成，达到入住和使用条件，相关机构也已经验收完成，可正式移交投入使用的房屋建筑面积总和。从各年总量来看，二零零五年至二零一四年持续上升，二零一四年至今有下降趋势。从年增速来看，二零一一年年增速最高，同时二零一五年、二零一七年、二零一八年以及二零二零的年年增速出现负增长。
二零一一-二零二零年这10年期间，我国房地产住宅的竣工套数保持稳定水平，但是自二零一七年以来连续下降，二零二零年达到最低值。但同时销售套数却走势恰好相反，呈现连年上升的趋势，同时二零一六年较前一年有较大提升，之后连续5年保持水平稳定，但是销售套数都大于当年的竣工套数，且这一差值越来越大，反映出房地产住宅在一定程度的供不应求。
二、房价差异分析
从传统观念上来看，我国“住有所居”的观念深入人心，在这种观念的影响下，使得我国房地产内需不断扩大，加之自一九九八年以来，我国的商品房市场不断的完善促使商品房屋销售逐步走上轨道，房屋逐渐形成具有居住和消费投资的双重属性，逐步加剧房价的攀升。可以看出，我国房价在二零零五年至二零二零年一直呈现上涨的趋势。二零二零年的房价甚至为二零零三年房价的4.08倍。
在二零零五-二零零七年期间，我国经济的快速发展进使其房价涨幅明显加快；由于二零零八年美国次贷危机带来的不良影响，引起了我国房价出现一定幅度的下跌。为了应对此次影响，我国出台了相关政策用来加速经济回暖，房价也从二零零九年以来呈现不断上涨的趋势。房价的过快上涨容易导致市场供需的失衡从而影响社会稳定和市场经济平稳发展。这也在价格方面反映出供需关系的矛盾，当供小于求时，房价就出现了大幅的增长。
一二三线城市一手房成交走势基本相似，自二零一九年初大幅增长120%之后，开始波动时下降，二零一九年中旬更是连续出现负增长情况。而在二零二零年初，一手房开始成交逐步回升。分析其走势形成可以看出，消费者对于商品房的需求在二零一九年初达到最旺，由于缺乏有效的调控政策，需求释放达到顶峰。之后由于各种调控政策，导致需求逐步理性，非理性消费开始被逐步挤出市场。
（一）同时期各地区房价差异
房价是市场经济的重要组成部分，因此它也发挥着调节房地产的供需平衡。作用机理为房价的上涨会吸引更多的投资商与开发商增加房屋供给，但房价的上涨会使消费者的购买需求减少导致供大于求，反之房价低会吸引消费者的购买需求增加导致供小于求。但随着城市发展水平的不同，房价及增速也存在较大差异。
同时期各地区表现出较大的差异性。其中北京、上海属于一线城市，作为政治与经济中心，在二零零五-二零二零年间房价一直保持着最高的水平，且随着时间的变化，价格逐年上涨。第二梯队的地区有天津、浙江、广东和海南，其中前三个地区经济发展水平较高，导致其房价也较高，而海南作为旅游省份，由于其良好的空气质量等因素，使得在全国各地区中显示出房价优势。
江苏和福建作为第三梯队，由于其制造业等发展较好，房价也保持着中等水平。其余地区为第四梯队，处于房价较低水平。总体来看。在同一时期，各区域房价显示出较大的差异性，且房价的波动趋势都是呈上升状态，大都在二零二零年达到其历史房价最高水平，但各区域的房价涨幅在二零一七年以后逐渐放缓。
因此，总体上来说，各区域房价差异突出，但随着相关政策的出台，很多区域保持了其房地产市场调控政策的连续性和稳定性。
（二）同时期分区域房价差异
为了更深入地探究影响房价的因素，本研究从我国东部、中部和西部出发，分区域做了对比分析。二零零五年我国东部与中部和西部房价差异较大，差异超过20000元，并且差异出现持续上涨的趋势。截止二零二零年每平方米房价差异超过10万元，东部区域从二零零五年的价格上涨到二零二零年的191686元，且东部区域的平均房价比西部区域的平均房价高出了数十万。
但中部区域房价一直在各区域中保持最低状态，最高值在二零二零年达到66008元/平方米。由此可以看出我国各区域房价差异显著，且差距在进一步扩大，内部各省市差异也属东部最大。其中，东部区域主要包括上海、北京等一线城市，显而易见的是自二零一五年以后这些城市的涨幅越来越突出。
二零一五-二零一七年，三年间我国城市个人住房需求的热度体现由东部地区向中西部地区蔓延的趋势，不仅是一线城市，三四线城市的房屋销售量也出现较大增长，商品房成交量更是创下历史新高。蔓延趋势从二零一八年其不仅从区域、城市等级扩散，继续向下蔓延，与此同时房价增速也呈现出放缓趋势。整体房地产市场在二零二零年趋于平稳冷静，一线城市均价部分地区有所回落，二三线城市虽有局部上涨，但是总体收紧，保持平稳态势。
