引言
对房地产需求调控政策效应的研究也是学者们非常关注的课题，我国对于房地产宏观调控政策的运用走在了国际前列，房地产需求端管理的实践也非常丰富。而通过采用不同的数据以及不同的切入角度，研究者们有着截然相反的结果。同时单独研究某一特定政策的文献较多，如限购、首付约束等，也有一些文献将多种楼市房地产调控政策包括在研究中，也有学者以福利损失、金融稳定等目标为衡量标准，对政策进行相应的评估，但看法不一。
关于房地产市场的区域异质性，国内外学者都认为不同地区的房地产市场存在很大的不同，宏观政策在房地产市场的传导中也存在明显的区域差异。通过对房地产市场的区制划分以及由此进行宏观政策影响的考察，也是当前学者讨论的重点。现有研究对于区域的划分一般是基于省际或城市层面，按照东部、中部、西部的地理位置、基于8大经济区或选取房地产价格单一指标进行划分，由于各学者采用国家和地区的样本数据不同，区制划分的依据不同，导致实证结果存在一定的差异性目前，我国正处于经济发展与产业结构转型升级的关键时期，在着力构建双支柱调控体系的背景下，关于房地产调控政策与货币政策协调调控房价的的实证研究仍然不足。
通过文献梳理也可以看到，在数据选取方面，更多的从全国层面或省际层面出发进行研究，较少从城市层面进行研究，同时对区域研究的时效性不够。因此，本文根据经典理论，从实体经济和房地产价格动态变化角度出发，运用自回归分布滞后模型，采用裴沙连等提出的的混合组群均值估计法，选取2009-2020年全国35大中城市的月度面板数据，分析金融危机后我国大中城市的需求限制政策和货币调控政策对房价的协调影响。同时采用层次聚类分析方法，选取和房地产市场、城市经济发展相关的指标，将35个大中城市分类，探讨宏观政策工具对各区域房地产价格影响的差异效应。
房地产及其价格相关理论：房地产价格及其影因素。房地产市场既有物理特征也有商业特征，从物理特征上看，房地产具有二元性永久性、固定性、差异性等特点，从商业特征上看，房地产同时具有消费属性和投资属性两种性质。房地产市场的特点决定了房地产价格主要受需求拉动价格上涨且区域分化明显。房地产开发建立在土储的基础上，而土地稀缺性决定了供给的弹性较小，供给量与需求量之间存在差异。
前期房地产市场的火爆会带动供给量的增加，而后期随着土储减少，供给收紧，房价则会随着需求量的增加进一步飙升。区域分化性是指房地产的二元性和固定性决定了房地产市场的区域差异性，在经济发展程度不同的城市，房屋本身所具有的交通、教育、医疗属性使房价自然有极大差距，房产的附加价值较大，同时人口众多，房价有较强需求支撑，所以价格升高,进而引发投资和投机资金流入，导致价格持续升高。相比较之下二三线城市，甚至更偏远城市人口净流入，房地产需求量减少，因而房地产价格呈现回落趋势。
根据房地产市场及其价格的特点可以看到，房地产价格的影响因素也很多，主要有政策、经济、社会、市场、人口、区域因素等。其中，政策性因素属于强制和主动行为，是政府调控房价、影响房价的重要手段，其余影响因素基于房地产市场和房地产价格的特点对房价产生影响，同时这些要素在不同区域又有很大差异，因此，需要结合区域特点，有针对性的制定政策，对房地产市场进行调控。
我国房地产市场特点：我国房地产市场有自己的一些特点，这里与美国市场进行相应的比较，在美国GDP总量是中国的1.35倍的情况下，中国的住房总市值达到了61.9万亿美元，是美国的1.84倍，而股票总市值只占美国股票总市值的25.6%，由此可以看出，我国房地产市场过于庞大，相比较下资本市场的规模和体量较小。据2020年4月的央行报告，中国家庭财产中房地产占比约为70%，金融资产不足30%，其中大多数金融资产为存款类型：美国的家庭财产情况与中国相反，房地产约占30%，金融资产约占70%，其中包含股票、基金、保险、信托等。可见，过往一段时间中国的民间财富主要固化在房地产当中，而家庭金融资产占总资产的比重偏低。我国房地产市场在我国经济中的地位非常重要，房地产价格的变动对经济产生的影响会非常巨大。
同时我国财政收入非常依赖房地产市场，这也是房地产市场的一个重要支撑，而且是更为根本的支撑。2020年全国城市卖地收入达到8.41万亿元，全国财政总收入为18.28万亿，卖地收入占比达到46%。土地出让金额居高不下，拍卖金额屡创新高是我国当前土地市场的特点。由此观之，政府需要房地产市场提供财政收入在土地财政政策未改变，政府仍以土地收入作为财政支撑的条件下，我国稳房价的目标就不会改变，宏观政策对房地产市场调控的审慎程度不会缩减。
房地产在中国家庭中也扮演了非常重要的角色。由于我国文化的特殊性，“安居乐业”的传统思想会使得中国房地产业的地位更加重要和稳固，人们往往在“安居”之后才会考虑“乐业”。所以房地产价格的增长速度远远超过其他资产价格的增长，由此也加大了金融波动的风险。我国的宏观审慎政策在房地产市场上的应用十分频繁，研究货币政策和需求限制政策对房价的调控作用十分重要。
货币政策调控房价分析：货币政策传导机制。货币政策的传导机制一般是央行使用的货币政策工具，通过影响中介目标，最后影响实体经济。首先央行可以使用的货币政策工具主要有存款准备金率、再贴现率、公开市场操作、存贷比、名义利率、名义汇率等，央行的货币政策立场可以通过影响中介目标货币供应量、新增信贷、实际利率、实际汇率等，进而影响实体经济和房地产价格。宽松性货币政策通过降低利率、下调存准率、放松银根等方式提高房地产价格，紧缩性货币政策通过提高利率、上调存准率、紧缩银根等方式降低房地产价格。
结语
货币政策可以划分为数量型货币政策(信贷式)和价格型货币政策(利率式)数量型货币政策中介目标是货币供应量，央行通过影响基础货币进而影响货币供应量，通过信贷渠道传导到经济目标。价格型货币政策中个目标是利率、汇率，央行通过调节资产价格的变化影响经济，通过利率渠道传导到经济目标。
