未来行业整合会呈加剧之势，具体方向还是企业主体市场化抉择，以前高杠杆经营、目前陷入流动性危机、资产质量较优的企业会被重组。
文/邵轩岚《中国房地产金融》总编辑
2021年，上半年楼市火热，下半年市场急速转冷。让人印象深刻的是，不少房地产企业出现了债务爆雷问题，引发了“现象级”讨论。2022年房地产市场将呈现什么样的趋势？《中国房地产金融》日前专访了国海证券研究所联席所长、政策&地产首席政策分析师夏磊。
在夏磊看来，房企危机应对过程，实际上是以恢复现金流为导向，逐步恢复品牌和信用的过程；“并购贷”实际上是立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险；首提“促进房地产良性循环”，可见在经济面临新的增长压力之时，房地产应该托底，但不作为刺激经济的手段。
一、房企债务暴雷与楼市的基本面
《中国房地产金融》:2021年，不少房地产企业出现了债务爆雷问题，引发了“现象级”讨论。您如何看这样的现象？能否简单归纳总结一下过去一年的中国房地产市场？
夏磊: 房企债务爆雷有如下影响：一是影响销售。目前的期房预售制度，让购房人担心烂尾，风险意识提升，买房观望，2021年8月以来，销售疲态已现。
二是影响融资。金融机构风险偏好升高，发债成本提升、额度减少、贷款投放减少，信用紧缩，尤其是对民营房企。销售恶化、信用紧缩会加速房企现金流的恶化。
三是影响开竣工、投资和上下游。销售难度加大，融资成本上升，房企将更加重视现金流情况，会谨慎拿地和降低新开工，减少投资支出。更严重的是，房企形成大量上下游的应付票据，会显著加大上下游企业的经营压力，甚至倒闭无法开工。
四是影响行业格局。民营房企现金流压力下，拿地更谨慎，利好国企。
五是影响行业规则。民营房企债务危机改变金融机构对行业的认知，行业授信整体收缩，且更倾向于国资房企；项目烂尾将动摇商品房预售制度和行业监管规则。
危机应对过程，实际上是以恢复现金流为导向，逐步恢复品牌和信用的过程。具体来说，有三种途径恢复现金流：一是出售项目。优先转让项目股权和非必要产业投资，快速带来大规模的现金流入，同时实现债务剥离。二是降价促销，以利润换现金流。如华夏幸福出让维信诺控股权、转让环京项目和广东十数个旧改项目；泰禾向世茂大批量转让项目公司股权。三是出售资产。必要时须通过转让核心资产股权，引入战投，恢复现金流。
过去的一年可以概括为：上半年楼市火热，下半年市场急速转冷。销售端，上半年销售额累计达9.3万亿元，同比增长38.9%，而三季度销售额相较二季度下滑了23.3%；投资端，上半年房地产开发投资完成额达7.2万亿元，同比增长15.0%，而三季度投资额相较二季度下滑了9.4%；融资段，上半年房地产开发到位资金为10.3万亿元，同比增长23.5%，而三季度资金相较二季度下滑了12.3%。
二、“并购贷”立足于推动行业整合化解风险
《中国房地产金融》:银保监会新闻发言人在2021年12月3日称，现阶段将“重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷、并购贷”。监管层首度提及“并购贷”。随后12月15日开始央行降准0.5个百分点。提出“并购贷”释放了什么样的政策信息？房地产业未来会出现怎么样的变化？
夏磊:“并购贷”实际上是立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险。未来的房地产政策区分房企和项目，项目层面保交楼，促进工程继续、农民工发工资。房企的流动性问题，通过和金融机构、债券持有人谈展期获得喘息，市场目前的出清还会继续。并购贷可支持房企将困难房企的项目盘活，有利于出清风险企业、控制风险蔓延。
未来行业整合会呈加剧之势，具体方向还是企业主体市场化抉择，以前高杠杆经营、目前陷入流动性危机、资产质量较优的企业会被重组。大浪淘沙始见真金，整合出清后活下来的优秀房企会行稳致远。
三、如何理解“合理的住房需求”及“良性循环”？
《中国房地产金融》:中共中央政治局于2021年12月6日召开会议，会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。保障性住房的建设对房地产投资能起到什么作用？如何理解“合理的住房需求”及“良性循环”？
夏磊: 先谈第一个问题。保障性住房租赁主要面向人口净流入、房价偏高的大城市。根据各大城市保障性租赁住房规划预计2022年将建设200万套左右，按每套建面70平方米、1800元/ 平方米的建安成本计算，预估拉动投资为2520亿元。我们预计2022年房地产投资为14.8万亿元，则保障性租赁住房拉动房地产投资的1.7%。
再谈第二个问题。商品房市场，本次只提出满足“合理住房需求”，给未来政策留下空间，但节奏和力度仍保持谨慎。改善需求是否“合理”？在不同城市，在不同时期，可能有不同定义。满足刚需之后还有改善，只要是以自住为目的、不是恶意炒作房价都有可能视作是合理的住房需求。需求端的刺激，由地方政府适度调整，支持首套、改善，鼓励合理住房消费。
首提“促进房地产良性循环”，可见在经济面临新的增长压力之时，房地产应该托底，但不作为刺激经济的手段。房地产行业产业链长，确保“良性循环”意义重大。良性循环的关键是尽快恢复企业平稳销售，保证正常回款。一是加快对于风险企业、风险项目的处置，确保项目平稳交付；二是维护购房者信心，确保合理的按揭需求被满足；三是防止金融机构挤兑误伤健康房企，确保房企合理的资金需求得到满足。
四、中国房地产市场正在进入“新央企时代”？
《中国房地产金融》:据报道，国企正在成为各地土拍的“主力军”。申港证券发布于2021年11月28日的研报，在无锡成交的20宗土地中，城投公司拿地17宗，房企拿地仅3宗；在南京成交的31宗涉宅供地中，近九成地块为国企摘牌，其中城投公司摘牌18宗；在苏州21宗供地中，11宗为城投公司获得，国企及城投公司合计拿地19宗。这些数据是否意味着中国房地产市场正在进入“新央企时代”？
夏磊:行业竞争格局出现新变化，民企加不了杠杆，上不了规模。
投资端，民营房企拿地减少。目前民营房企普遍现金流压力较大，投资拿地比以往更加谨慎。从两次集中供地结果来看，高能级城市国企拿地占比明显提升，如成都市国企拿地占比从第一次集中供地时的45%上升至第二次的77%，天津市则由35%上升至75%。
销售端，大房企债务危机影响购房者信心。民营房企品牌信任度降低、国资房企品牌信任度提升。中海、保利、金茂、新城、万科等国资房企2021年10月销售额同比均有不同幅度上升，其中中海、金茂、保利同比上升明显，而恒大、阳光城、世茂集团等民营房企累计销售额不升反降，恒大受债务危机影响，销售额同比下降116.2%。
融资端，民营房企信用收缩影响规模扩张。在地产融资受限的大环境下，民营房企由于债务违约风险更高，更难从金融市场获得资金，融资难度加大，融资成本增加，规模扩张受到制约。
五、房地产税的节奏、影响及试点城市选择
《中国房地产金融》:房地产税试点与改革已经按下了“快车键”，您对房地产税怎么看？
夏磊: 节奏及影响层面，房地产税征收是大方向，根据税收法定原则，具体实施路径上，要经过全国人大授权国务院组织开展、国务院下达试点城市名单和实施方案、试点城市制定实施细则、试点正式实施4 个程序。国务院根据市场环境等因素确定试点启动时间；试点期限为5 年，至少5年之后，在总结试点城市经验的基础上，制定《房地产税法》，形成成熟的税收实施方案，并在全国实施推广；国务院制定试点实施方案，会对税基、税率划定区间范围，具体由地方自行选择。房地产税短期影响预期，对预期的影响又取决于征收力度。当前市场对房地产税如惊弓之鸟，实际方案出台也许会缓解焦虑。
试点城市选择上，会重点考虑五方面。过去2 年房价上涨快；土地出让收入对地方财政贡献相对较小；人口流入的发达城市，工薪阶层多，纳税意识强；评估基础好；城市有标签，如：“中国特色社会主义先行示范区”、“共同富裕示范区”、“自由贸易港”等。
六、房地产减碳对房企经营会有多大影响？
《中国房地产金融》:房地产领域减碳已迫在眉睫，住建部已颁布全文强制标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，今年4月1日起实施，节能减排方面，大概是居住建筑节能要提升30%，公共建设要提升20%。同时要求所有建筑都要进行碳排放量的计算。您认为，对房企来说，挑战是什么？机遇是什么？
夏磊: 碳达峰、碳中和是我国长期的战略目标，房地产领域减碳是一个重要的方面。短期看，对于房企会有一些挑战，主要在于对招标采购、成本控制、工程管理的新探索，需要积累一些经验，但房企本质上是个资源整合机构，会有专业的技术公司来做这些事，因此不会对其经营造成太大影响。长期看，更有利于住房产品的转型升级乃至整个行业行稳致远。
