趋势一:新房销售将逐年降低:
商品房发展情况回顾:
1990年之前,新建商品房一年交易规模仅有1000多万平方米;
1990年以后,中国进入商品房时代,启动开发商土地批租、老百姓抵押贷款等市场化改革。1999年,新建商品房销售量达到1亿平方米;
2007年,新建商品房销售量达到7亿平方;
2012年新建商品房销量12亿平方米;
2018年、2019、2020年,新建商品均稳定在17亿平方米。
由以上数据可得,中国房地产市场近20年交易总量迅速提升,主要是有如下4个原因:
1、城市化。过去20年中国常住人口城市化率上升26%。
2、人均住房面积增加。1990年,中国人均住房面积只有6平方米;2000年,人均住房面积10多平方;现在城市人均住房面积已达50平方米。
3、旧城拆迁改造。拆除工厂区住宅区,建设商务集聚区,文化娱乐集集聚区,产生了较大新房销售量。
4、房屋质量提升。房屋建设技术经历了,由质量较差的砖瓦房到钢筋混凝土住房再到利用现代技术建造的商品房的升级换代。
今后房地产新房销售变化趋势:
预计今后十几年新房销售量将会逐年萎缩,大概率会下降到10亿平方米/年以下。主要原因如下:
1、城市化进程大幅放缓。当前中国城市化率已达60%。根据发达国家经验,城市化70~80%达到顶点,中国还有10~20%的发展空间。
2、旧城改造总量将会减少。
3、住房质量已大幅提高:2010年以后,城市新建商品房住房寿命安全标准期提高到了70甚至100年。
4、住房市场已基本平衡,人均住房面积已达50平方米,不会再大幅增加。
趋势二:中国房地产未来的热点地带
未来十几年,房地产市场将不会再出现普涨局面,而是主要集中在以下三个热点地带:
1、区域中心城市。即省会城市和同等级别区域性的中心城市。比如郑州、成都、西安、长沙、济南等。
2、都市圈。都市圈里的一些中小城市也可能成为房地产发展热点。
3、热点地区的城市群。城市群中的大中型城市,也是今后十几年房地产开发的热点。
中国城市的划分标准及发展趋势:
1、人口50万以内为小城市;50万至100万中型城市;100万至500万人大型城市;500万至1,000万特大型城市;1,000万人以上,超级大城市。
目前中国很多省会城市已经成为超级大城市,这些城市还会继续发展,人口规模可能会达到1,500万至2,000万。
2、省会城市大体遵循“1234”的逻辑:
省会城市占据本省的土地面积不足10%;
人口一般会占本省20%;
GDP一般会占到本省30%;
服务业(公共服务业和市场主导的服务业)一般会占本省40%。(服务业营业额对经济增加值贡献比率在80%以上)
根据当前各省省会发展现状,对标“1234”的逻辑,各省省会还有很大的发展空间。
3、大都市圈:大都市圈的辐射范围一般会有1.5万至2万平方千米。大体上以超级大城市为中心,50~70千米为半径画一个圈就构成一个大都市圈,其中当然也可能覆盖一些中小城市。(上海之于嘉兴;深圳之于东莞)
4、城市群:以超级大城市为中心400~500千米为半径范围内的城市,还会构成城市群。(上海之于南京、杭州,深圳和广州)
趋势三:中国房价平均增速将不高于GDP增长率。原因如下:
1、供求关系:我国房地产市场已经进入局部供应不足,总体供过于求的阶段,房地产建筑总量出现过剩现象。
当前城市人均住房面积达到50平方米,供不应求的情况已成为过去时。
2、货币方面:中国当前M2发行量高达190多万亿元。近两年国家“去杠杆,稳金融”政策,已经让M2增长率大体上等于GDP的增长率加上通货膨胀率。房地产的货币属性也决定了新房价格增速大体上不会超过M2增长率,也不会高于GDP增长率,一般会小于普通百姓家庭收入增长率。
综上,中国未来房地产市场会出现分化情况,中心城市、超级大城市、城市群、大都市圈的房地产发展潜力较大;总体上来看,未来10年房价会趋于平稳,既不会大跌也不会大涨,总体不高于GDP增速。