在全球应对气候变化、实现联合国可持续发展目标，以及我国开展生态文明建设、建设绿色家园的大环境下，中国房地产企业，作为支柱行业之一，迫切需要配合监管、资金的推动，积极开展 ESG 及可持续发展的进程。
随着国内外标准规范的进一步完善，以及资本对ESG理念的进一步认同，主动将可持续发展理念纳入战略框架并贯彻到日常经营管理活动中的企业更有机会在市场不断发展的过程中把握机遇，赢得先机。
投资背景
ESG投资作为一种新的投资理念和策略，注重标的在环境(E)、社会(S)及治理(G)等方面的表现，以及其产生的社会和经济影响，不再局限于单看个体的财务指标。近年来，资本市场越发意识到ESG在企业运营，尤其是风险把控中的重要性，从而对投资标的在ESG方面的披露要求和审计日趋严格。
房地产行业属于我国国民经济中的支柱性产业，其健康发展关系到经济和社会稳步发展的重要议题，也是保持金融体系稳定的一个不可或缺的重要元素。从国家统计局近十年来的数据推算，房地产行业（不包含建筑业）的GDP占比由5.7%逐步提升到了7.3%。它不光体量大，它还具有产业链长、关联行业多的特点，上游涉及建筑业，以及水泥、钢铁、建材等多个制造业。另外，由于房地产与金融业有着深度关联，它也是把控金融风险的重要一关。
在今年初公布的“十四五”规划和2035年远景目标来看，我国更加注重高质量发展，注定继续加大对环境、社会和治理等方面的监管，从政策上引导和支持可持续发展。在应对气候变化方面，中国在2020年第七十五届联合国大会上宣布2030年前实现碳达峰、努力争取2060年前实现碳中和的减排目标，是力争让经济实现绿色转型的一个重要信号。
在这样的大背景下，作为资金密集、产业链条长、生命周期长且能耗大的产业，房地产行业如何积极应对政策和资本的推动，提高ESG方面的信息披露，将ESG管理纳入企业的各个流程以提升整体的管控和风险管理水平，成为了一个刻不容缓的课题。
现状与动向
ESG 投资趋势明显，但信息披露处于初期阶段
ESG投资作为一种新的投资理念和策略，不仅看投资标的的经济效益，还注重其在环境(E)、社会(S)及公司治理(G)等方面的表现，并纳入风险管理的一部分。与ESG或可持续发展主题相关的金融产品层出不穷且发展迅速。根据气候债券倡导组织的报告，全球于2020年共发行了7000亿美元以绿色、社会责任或可持续发展为主题的债券，近乎是前一年（3580 亿美元）的两倍1。其中，85%的绿色债券资金依次被用在能源、建筑和交通领域。在内地，房地产行业的绿色债券业务也欣欣向荣。截至2021年8月底，内地房地产企业发行的绿色债券已经是2020年整年的2.7倍。
然而，ESG这一主题的概念和评估体系，以及信息披露规则尚处于发展阶段，信息的权威性和可比性仍有待完善。为满足投资者和广泛社会对ESG相关信息的日益关注，国内外的政策制定者也在积极协调配合各方，从政策导向及技术层面支持数据披露的严格性和量化性，为投资活动提供更可靠的数据基础。就目前彭博搜集到的内地上市公司的ESG披露情况来看，由于房地产上市公司的市值相对较大，其 ESG 数据收录情况比其他行业要好。而和香港和新加坡上市的房企相比，中国内地同行的ESG数据收录情况相对落后（从彭博数据来看）。影响数据收录的原因可能是某些参数的披露格式不一所导致。这些不一致可能来自于方法、口径、表述或单位等方面的差异。从而数据使用者，比如基金经理，就很难从投资组合层面利用相关参数或参数组合作筛选或比较。
数据的缺失给数据提供者提供了商业空间，市场上出现了各种基于现有数据上的ESG评级和数据估算产品。各个提供商都有自己的方法和原始数据来源。在估算和评测方法不透明的情况下，有可能造成企业在融资方面的劣势，也给“漂绿”等违规行为创造了条件并扰乱市场秩序。房地产企业有必要学习消化监管部门现有的披露框架，逐渐形成行业披露惯例，主动披露并增强同行之间的可比性，避免数据提供商因数据缺失、需要寻找其它估算途径而产生的偏差，甚至影响评级结果的问题。
中国有望和国际同步，实施ESG强制披露
据不完全统计，全球有200多个机构制定了600多个有关ESG的标准，但大多只是参照性质的政策指南，没有强制的执行力。其中影响力比较大的指引，如由国际金融稳定委员会(FBS)于2017年发布的《气候相关财务批露建议书》（TCFD），旨在提供与气候相关财务风险披露的标准和规范指导，供企业向贷款人、保险公司、投资者和其他利益相关者提供信息，未具备强制性。有一些国家和地区已经开始采纳并致力推行TCFD。目前，香港金管局要求所有认可机构（包括持牌银行、有限制牌照银行及接受存款公司）根据TCFD建议的框架于2023年中前首次全面披露与气候相关的信息，并于2025年完成达标。
中国内地对于ESG信息披露的监管虽然相对起步较慢，但也走在趋向强制化的进程上。今年5月，生态环境部门发布了《环境信息依法披露制度改革方案》，制定了到2025年基本形成环境信息强制性披露制度的目标，并将环境信息强制性披露纳入企业信用管理，作为评价企业信用的重要指标。今年6 月，中国证监会也对上市公司信息披露的标准和格式也作了修订。除重点排污单位的公司和子公司需要强制披露环境相关信息，也鼓励企业在定期报告中自愿披露相关信息，包括扶贫功坚、乡村振兴等方面的情况。较香港实施的披露框架，内地的监管分散在几个部门和不同公文中，还没有发布一份完整的关于ESG报告的指引。
另外，对具体量化指标与格式没有作明确的要求，包括目前市场较关心的减碳指标也只是属于鼓励自愿披露的类别。较国际流行的操作（如全球报告倡议组织GRI,TCFD等），内地的披露也尚未强调企业从风险和战略角度前瞻性地披露气候变化的信息。在缺乏框架和指标体系的情况下，内地目前的ESG披露信息很难被投资者整合、比较，供投资决策所用。据媒体报道，内地两大交易所已经有了类似香港联交所的ESG指引初稿，并在征求意见中。毋庸置疑，内地需要一份类似联交所ESG披露的指引来引导市场，减少信息的不对称，提高企业透明度，更好的为投资活动服务。
由于ESG信息的社会性，每一个国家和地区，信息的披露框架无疑将有所区别，以适应各个国家和地区不同的发展进程。我国制定的ESG披露框架必定需要反应中国特色与中国国情。而对于国际上共同关注的话题，如应对气候变化等，参与制定国际广泛接受的框架，是推进我国金融业国际化进程的必要手段。国际证监会组织（IOSCO），作为各国各地区证券期货监管机构组成的专业组织（中国证监会、香港证监会都是其成员），也在致力于与国际会计准则理事会（IFRS Foundation）合作，有望今年11月成立国际可持续标准委员会（ISSB）6共同制定一套国际通用的有关可持续金融的披露标准，以满足投资者日益增强的需求。该标准将建立在TCFD及其它现有的可持续报告标准的基础上。因为IOSCO成员的官方性质，其执行的强制性有望加大。
应对⽓候变化刻不容缓，低碳政策对房地产上游⾏业造成冲击
由世界气象组织和联合国环境规划署联合成立的政府间气候变化专门委员会(IPCC) 在2013年发表的评估报告当中指出， 科学研究已经证实全球变暖正在发生，气候变化是真实存在的，而人类活动极有可能是导致气候变化的主要原因。因气候变化而造成的地球生态环境的转变，正在对人类的生存和发展带来深远的影响。
尽管对于气候变化的利弊多少存在争议， 但国际社会对积极应对气候变化、加快投资和建设一个可持续、低碳的未来达成了基本共识。继《联合国气候变化框架公约》和《京都议定书》等全球范围气候政策之后，于2015年底，190多个国家和地区在联合国气候变化巴黎会议上达成了《巴黎协定》，同意通过减少温室气体排放以实现将全球温度升幅控制在2°C以内（与工业化前水平7相比），甚至争取限制在1.5°C。为了达到这一温控目标及构建一个气候适应性的世界，签署国提交了国家自主贡献目标(NDC)并制定相关应对政策。
中国在2020年第七十五届联合国大会上宣布2030年前实现碳达峰、努力争取 2060年实现碳中和的减排目标，是中国力争实现经济绿色转型的一个重要信号。今年7月，发电行业全国碳排放权交易市场上线交易启动。在此基础上，内地也将逐步将市场覆盖范围扩大到更多高排放行业。
房地产及建筑行业作为一个生命周期长，资源能耗大的产业，温室气体排放占比大，相关的环境政策导向以及披露要求将从多方位影响房地产业，带来更多的机遇与挑战。中国建筑节能协会的最新报告显示，2018 年全国建筑全过程碳排放占全国总量的51%，其中建材生产阶段碳排放占比 28%，建筑施工阶段占1%，建筑运行阶段占22%8。在建材生产过程中，碳排放最多的依次为钢材、水泥和铝材行业。这些行业首当其冲将在低碳经济转型过程中，短期内面临碳排放成本增加的冲击，必须积极加大绿色节能减排项目的投资。
从合规、降低碳排成本、以及打造可持续发展的角度，房地产行业的低碳实践有助拉动供应链上（尤其是上游）企业的积极转型。
绿色概念逐渐清晰，整体行业成长步伐需加快
目前，全球没有一个统一的绿色金融的定义。大体来说，可持续发展的概念最广，含括了环境、社会、经济以及管治各方面。而低碳、绿色及气候金融等概念则是环境这一分项。
随着中国生态文明建设的加强和绿色发展的推进，政府逐步出台了一系列政策和指引，更精细地定义了绿色经济，旨在引导资金更积极地投入参与到绿色经济转型的企业和项目当中去。在这样的政策发展环境下，房地产行业还需加快步伐把握时机，尤其是中小型企业还有很大成长空间。为了进一步规范绿色产业的认定标准，发改委等七部委联合印发了《绿色产业指导目录（2019年版）》。相继，中国人民银行等11部门也在2015年版本的基础上，于今年4月更新了《绿色债券支持项目目录（2021年版）》（《绿债目录（2021）》），分类逻辑更加接近国际主流绿色资产分类标准，有助于绿色金融领域的国际合作。
在《绿债目录（2021）》中有关绿色建筑方面的内容有了更精细的定义。比如，新增了绿色建筑材料一项，涵盖了节能玻璃、预拌混凝土等绿色建材产品制造和消费；扩展了有关建筑节能和绿色建筑项下的范围，包括超低能耗建筑建设、绿色建筑、建筑可再生能源利用、装配式建筑、既有建筑节能及绿色化改造以及物流绿色仓储等。对于绿色建筑的定义，住房部发表的《绿色建筑评价标准》2019年版本在2014年版本的基础上，也有了很大的改进和突破， 着重强调了绿色建筑重在坚持绿色发展的理念，而不局限于迎合某些数据指标。2020年，住房部等七部委12在《绿色建筑创建行动方案》中也提出了“到 2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达 70%“的目标。
以上相关政策发展和标准显示，我国实现房地产和建筑行业绿色经济转型的路线是明确的，具体政策的制定还在进一步的执行和细化中，并逐渐与国际接轨。资本市场也趋向顺应政策导向，青睐绿色概念的企业和项目。随着政策制定、行业标准、信息披露等各方面的进一步完善，参与绿色经济的门槛将会越来越严格。这样的进程增强了房地产企业参与绿色经济转型的必要性和迫切性。而主动采纳 ESG 理念并将其融入企业的发展战略、风险管控和日常管理之中是至关重要的一步，并不单纯是为了被动地满足监管部门披露的合规要求而已。
房地产行业ESG标准已经进入中国，助企业吸引绿色资本
为了适应房地产类别资产投资者的需求，专注于房地产行业的可持续评估体系也孕育而生。GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark)作为全球公认的一个领先基准，多被银行、房地产基金和资产管理机构采用。获得其认证是企业提升融资优势，打开绿色金融局面的方式之一。例如，香港的领展（Link REIT）于2020年3月和6月分别与星展银行、华侨银行签订了可持续发展表现挂钩贷款。如果领展在GRESB的年度独立评估中，在可持续发展表现范畴上达标，并维持领先全球可持续发展指数的排名，即可获得贷款利率下调。中国境内的地产企业如远洋集团、中海地产等也已经参与了申报评估。和单一建筑的绿色建筑评估体系（如LEED, BEAMPlus等）不同的是， GRESB在机构层次评估企业的可持续性及绿色运行情况。在其它通用ESG的评估体系上，GRESB主要加入了绿色建筑认证，环境管理和监控、性能等技术指标，以企业申报的方式，针对整体的资产组合进行评测。
对房地产企业来说，由于内地融资环境相对有限，寻求在境外发债成为房企的一个主要融资渠道。近年来，房地产行业的绿色债券市场也发展迅速。为确保募集资金符合绿色标准，市场强制或推荐发行人获取外部核查，以确保其“绿色”意图。而获取相关认证也有助于发行人得到投资方的识别与认可。国际资本市场主要参照气候债券倡议组织（CBI）制定的《国际气候债券标准》(CBS)和国际资本市场协会（ICMA）发布的《绿色债券原则》(GBP)进行核查。
由此可见，尽早了解并参与到被资本市场所认可的行业 ESG 评测系统将有助企业拓展绿色融资通道。而获得测评达标，则需要企业积极主动了解与行业ESG标准密切相关的议题，制定适合企业自身的可持续发展的策略、并将其融入到日常管理体系、做好披露工作。这些举措与满足监管机构合规要求，以及实现绿色经济转型的战略是相辅相承的。
案例分析
太古地产是香港企业中较早实践可持续发展的公司。其可持续发展策略经历了由理念到实践、并融入公司各个层次贯彻执行的过程。以下不完全地收录了公司历年来在E，S，G 等可持续发展实践中的各方面尝试：
2008年，太古地产首度发布了可持续发展政策，并开始发表了它的第一份《可持续发展报告》，取代了2003年至2007年《环境、健康和安全报告》的形式。尤其可见，公司高层在一定程度上认识到环境、社会等因素对于企业长期发展的重要性。虽然在早期的报告中，公司层面的量化指标相对较少（只披露了在香港经营的发展项目的统计数据），但公司已经采用了全球报告倡议组织（GRI）G3指引来编制报告，并取得了香港品质保证局的第三方独立审查，以确保报告的质量。当时，公司也认识到了气候变化及相关政策可能对地产业务带来的挑战和机遇，但未作具体披露。
2009年，太古地产成立了可持续发展部门，负责评估核心业务对环境和社会的影响。该部门也参与到新开发项目的团队中，并从2010年参与修订可持续发展战略和行动方案。这一年，公司也开始评估供应链的可持续性并新制定了《供应商行为守则》。
2011年，公司制定了一项五年的利益持有方参与计划，确保每年与利益持有方至少一次的交流。可持续报告从这一年开始含括其内地地产和太古酒店业务。
2013年，公司修订了持续发展方针，专注推行整体性及持续性的利益持有方参与机制，了解他们的需求和意见。可持续报告开始遵循GRI-G4版本。
2014年， 公司将建筑评估的要求纳入环境管理系统，并取得国际认证，使公司的环境及能源管理体系符合国际标准。公司开始被纳入MSCI World ESG 成分股。
2015年，太古地产开始被纳入“道琼斯可持续发展亚太指数”及“恒生可持续发展企业指数”。公司开始推行环保采购监测系统。
2016年可以说是太古地产在可持续发展方面具有里程碑意义的一年。公司制定了“2030可持续发展策略”，并明确了2020年及2030年的具体目标，也首次入选富时社会责任指数。值得强调的是，公司上下超过150名员工参与了制定这一可持续发展战略。同时，可持续发展督导委员会的地位有所提升，开始由行政总裁出任主席，并负责向董事局汇报。这样，更好地保证了该策略贯彻到不同的业务部门，有助于加强策略的执行力度。这一年，公司开始同时依照GRI以及香港交易所ESG指引开始编制其可持续发展报告，并取得独立执业会计师的有限保证签证报告。
2017年是太古地产贯彻执行“2030可持续发展策略“的元年，其报告由五大策略支柱分类追踪总结了重点工作的进展情况，在关键绩效指标上披露了实现2020年具体目标的进展。公司开始草拟新的气候变化政策，准备2018年实施。这一年，公司宣布支持香港“绿建商铺联盟”，在取得绿色建筑标识上更加进取。公司也首次被纳入GRESB并获得五星级别。
2018年，公司开始推行其气候变化政策，并按照TCFD的框架建议开始向投资者、贷款人、保险公司及其它相关方提供咨询，阐述气候变化对公司业务的影响（包括财务披露）。1月，公司发行了其首批绿色债券，票面利率3.5%, 总集资5亿美元，是香港首个取得香港品质保证局绿色金融认证的绿色债券。
2019年， 公司承诺支持科学基础倡议组织（SBTi），推出了科学基础减碳目标（SBTs）。7月，公司订立了首笔与可持续发展表现挂钩贷款，属香港首家按ESG表现指标建立融资机制的企业。
2020年，公司发表了绿色融资报告，披露了其绿色债券以及绿色贷款的情况。截至2020年9月30日，绿色债券总集资（自2018年）达到了58.12亿港元，其中75.5%将用于绿色建筑项目，2.9% 用于能源效益项目，其余分配到可再生资源、用水效益及 污水处理等方面。同时，公司再分别与多家银行相继签订了与可持续发展表现挂钩贷款。公司在这一年回顾了2020年目标达标情况，并制定了2025年及2030年新的关键绩效指标目标。
太古地产可持续发展的经历给其它同行提供了参考：
要开展可持续发展的道路，公司高层（董事会）必须首先跳出传统经营思维，充分认可可持续发展的必要性及其带来的机遇。至上而下地推行理念，并落实到公司管控、日常管理、风险控制等部门中去，需要配合理念给出实际操作的纲要来指导试行，最终实现更高质量的经济效益和社会效益。
在制定可持续发展的政策之前， 需要企业协同内部（管理和营运各层）和外部利益相关者（包括政府、社区、供应商、客户等），通过考察、问卷、访谈等方式充分沟通，收集信息及数据、结合自身的特点分析，并推断出适合自身实现长期健康发展需要的策略。这些活动不仅用于服务企业本身的政策制定和执行，也是有效的推广企业理念的市场营销手段。
长远的政策方针要配合路线图、具体的业务达标指标（定性或定量的）、操作指引，落实贯彻到各个部门，并制定监测、回顾和调整的机制完善管理体制。
在绿色经济转型的大环境下，ESG生态圈中的所有参与者都在从各自职责的角度试行。其健康发展需要各方积极磨合。作为企业，积极配合各方，包括政策制定者、数据/评级提供者、投资方、社区、员工及其它利益相关方，能够帮助启动一个良好的运转机制，共同推进ESG的发展进程。在这个过程当中，敢于试先的企业可能有更大的机会抢占先机。
比如说，权威的评级和数据提供者有相对透明的方法论。充分了解这些机构的评级方法可以帮助公司有更大机会取得相应的认证。这个过程能帮助企业对比市场操作对自身的绿色竞争力及早作出评估判断，甚至作出决策调整。事实证明，取得相关认证是绿色经济大环境下拓展绿色融资的必修课。
目前，可持续发展的推力主要来自于政府和资方，随着市场的不断成熟，消费者更加认识到ESG表现与产品质量之间的关联。从提升市场竞争力的角度，企业迫切需要重视ESG。虽然与ESG相关的披露指引善未成熟，那些制定了可持续发展战略并开始实施的企业在披露上会更处于主动地位，真正地让ESG的理念为企业的长期生存发展助力。而被动披露，只求合规的企业可能在融资、市场营销等方面处于劣势。
综上，经过长期地开展可持续发展道路的试行，太古地产开辟了一条结合时局与自身发展要求的道路，提高了在绿色经济转型大环境中的企业竞争力，值得同行借鉴。
建议
中国房地产企业的ESG发展必将顺应全球应对气候变化，实现联合国可持续发展目标，以及国家开展生态文明建设、建设绿色家园的大政策环境向前推进。其进程将是政策、资金、行业以及其它利益相关方共同努力的结果，各方在整个ESG发展生态圈中有着不可替代的地位和作用。
监管机构进一步完善 ESG 披露规范，引导行业前行
制定清晰可行的政策指引是实现中国绿色经济转型的基石。具体落实到每个行业和每个金融市场还需要实际操作指引来支撑。政策的把握既需要顺应中国国情，又与国际接轨，其贯彻落实需要各部门和行业操作者之间的进一步磨合。中国的证券交易所急需出台一套类似联交所ESG指引，以提高披露数据的质量，提高企业透明度，为建造更规范的绿色或可持续发展的投资市场助力。指引的出台结合相应的教育、普及配套，以辅助企业快速有效地学习并执行披露。监管架构和指引的进一步完善，也能有效的限制“漂绿”等违规的市场行为，使真正合规、优秀的企业得到政策和资金的恩惠，推动经济的绿色转型，实现可持续发展。
资本有责任推进行业前行，实现长久互利互惠
与ESG发展相关的可持续金融近年来成为关注的话题，相关的金融产品也有所创新。而要实现可持续发展，实现碳达峰、碳中和等长远目标，资本是促进产业升级或转型的重要推力。短期利益驱动下的投资显然不能够长久支撑长远目标的实现。投资者需要认识ESG体系对于控制风险的价值以及帮助经济实现绿色转型的作用。加强末端投资者教育，并培养一批相关可持续金融人才，培养有ESG意识的参与者。
房地产企业应积极采纳ESG体系，融入日常经营活动
房地产行业作为中国经济的重要组成部分，迫切需要重视其ESG的发展。绿色经济转型和实现双碳目标给行业参与者带来了挑战和机遇。从行业龙头较早布局可持续发展框架的经验来看，制定有效的战略框架和落实到企业日常经营活动中是一个长久时间的过程。积极纳入ESG发展理念，配合监管、适应资本要求的行业参与者，将更有机会在这样的大环境下抢得头筹。
