随着上海复工复产，其国际金融中心的影响力逐渐恢复，办公市场预期向好；零售市场受到重创，短期内复苏缓慢；物流市场的重要性被凸显，出现一仓难求的现象；大宗交易领跑全国，独领风骚。
来源：世邦魏理仕以及第一太平戴维斯
「投资与地产」整理
近日，房地产服务商世邦魏理仕(CBRE)以及第一太平戴维斯（Savills）分别发布了2022年第二季度及上半年上海房地产市场研究成果。
本文对其相关报告内容进行了整理，并梳理出二季度上海房地产市场以下几个特点：
写字楼市场，虽然上海疫情之后，有声音质疑跨国公司将生产或办公地点转换，但就目前来看，上海作为中国金融中心与企业总部的市场地位依旧坚挺，金融行业及陆家嘴等核心区持续引领办公市场去化；
零售市场，相比2020年，此次疫情中上海零售市场表现更具韧性，近八成商圈空置率增长都较两年之前更温和，零售商对上海消费市场仍具信心；
疫情冲击下，仓储物流的重要性愈发凸显，物流市场出现一仓难求的火热局面，市场预期持续向好；
大宗交易方面，上海领跑全国，国内自用买家持续入局，推动自用型及国内买家占比位居高位，同时，公寓及工业资产交易频现，交易资产更加多元化。
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上海国际市场地位坚挺，预期向好
数据来源：二季度数据—SAVILLS，上半年数据—CBRE
2022年第二季度，上海甲级写字楼市场迎来7个新项目入市，带来72.1万平方米供应面积，其中超过一半集中于徐汇滨江板块。截至上半年，全市甲级写字楼总存量为1,590万平方米。
二季度内，市场录得26.9万平方米净吸纳量，环比减少7%，同比下降34%，上半年净吸纳量录有319,885平方米，较去年同期下调45.6%。
由于需求暂缓，加上新项目平均出租率低于四成，使得本季度全市甲级写字楼平均空置率环比上升2.3个百分点至14.8%，为过去一年以来高位。
本季度，全市甲级写字楼租金指数环比下调1.0%，至每平方米每天人民币7.3元。非核心商务区（-1.6%）租金跌幅最为明显，中央商务区租金更具韧性，仅微跌0.5%。部分业主将在全面评估封控和动态清零政策对市场情绪和需求影响后，做出进一步租金方面决策与调整。
行业需求方面，金融位居上半年首位，受金融注册制改革及开放红利驱动以内外资基金、私募投资及证券类需求持续释放，尤其季内封控期间二级市场仍维持运转，使得金融成为复工后最具韧性的新增动能来源，搬迁扩租快速恢复，而外资需求受金融类带动明显，驱使上半年仍维持40%左右水平；
其次，TMT细分产业内人工智能新技术、产业互联网表现突显，同时受疫情影响，线上活动提升，电商等生活服务类扩张需求再度激活；消费品制造业以新能源汽车、快消品为代表上半年较快释放。
值得一提的是，复工后生物医药与医疗器械，咨询及人力资源等专业服务需求如期延续且具韧性，而受近期油价波动影响能源及公共事业行业关注度提升，需求加速布局。
图源：CBRE《2022年上半年上海房地产市场回顾与展望》
区位表现上看，上半年核心商务区内部搬迁持续且整体需求稳健，陆家嘴金融集聚效应引领全市去化表现，南京西路、淮海中路行业结构则更为均衡。
其他滨江商务区整体亦表现出韧性，其中前滩凭借医药和TMT为主的多元需求位居上半年热点子市场前列，此外，滨江区域承接较多跨江或跨区升级搬迁，尽管受疫情干扰该类需求有所缩减，但是徐汇滨江、黄浦滨江优质项目二季度表现持稳。
分成交类型，上半年搬迁扩租需求仍贡献近八成新租活动，其中扩租占比于第二季度环比缩小7%；受供需层面的长时间停滞，大面积需求为主推迟或暂停使得五千平方米以下面积段成交占绝对主导。
图源：CBRE《2022年上半年上海房地产市场回顾与展望》
虽然近期市场上有对跨国公司将生产或办公地点转换的讨论，但作为全球最大的市场之一，服务于本土需求的企业仍愿意留在中国。
目前2022年下半年计划将有87万平方米新供应。下半年预计将有更多的续租和部分办公升级计划延迟。
考虑到市场的不确定性，成本控制或成为企业年内主旋律，并对企业未来规划进行重新评估。尽管如此，金融、零售、医疗健康、律所和新基建等行业需求仍在增长。
2
受疫情重创，市场供需两端受阻收缩
数据来源：CBRE、SAVILLS
在上海零售市场方面，受疫情影响，2022年前五个月，上海零售总额同比下降18.7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降17.5%和32.2%。
2022年上半年上海零售市场未录得新项目入市。原计划于期间入市的新项目延期，多类业态门店暂停营业。外环内购物中心和百货存量维持在1,484万平方米。
上半年市场净吸纳量受疫情影响录得负值，全市购物中心空置率环比上涨1.7个百分点至9.8%，较去年同期上涨0.9个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度上升1.4个百分点至7.9%，非核心商圈上升1.7个百分点至10.2%。
受店铺调整和营业限制等影响，上半年市场租金承压，全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为每平方米每天人民币26.4元，较去年同期上涨0.6%；其中核心商圈与非核心商圈首层租金均环比下降0.2%，同比分别上涨0.7%和0.6%。
业态方面，餐饮依旧是主要驱动力，需求占比38%。咖啡茶饮品类需求活跃，上半年包括Blue Bottle Coffee内地首店以及阿嬷手作上海首店在内的多家特色首店亮相上海。
此外，传统中餐、亚洲食肆以及烘焙甜品等多元品类亦布点积极，法国甜品品牌Laduree内地首店于近期亮相新天地。
然而，受到疫情暂停堂食影响，餐饮需求扩张于二季度放缓，多类型餐饮店铺更是出现闭店的情况，其中，奎克咖啡暂别上海市场，位于芮欧百货的Le Salon也于二季度闭店。
时尚服饰类需求亦较为活跃，占比28%，其中运动类品牌热度不减，HAZZYS GOLF中国首店亮相瑞虹天地太阳宫。消费观念的转变叠加疫情的负面影响，快时尚品牌面临挑战，位于淮海中路的H&M中国首店于近期闭店。
图源：CBRE《2022年上半年上海房地产市场回顾与展望》
随着6月初上海逐步恢复正常生产生活秩序，商户也有序恢复线下运营，期间购物中心以发放消费券、积分优惠以及限时折扣等方式助力消费复苏。
下半年上海零售物业市场预计将迎来约51.3万平方米的新增供应，随着复商复市，生产生活回归正常秩序，预期各类首店布局上海热度将持续回升，助力上海打造国际消费中心城市。
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市内一仓难求，市场稳中上扬
数据来源：CBRE
2022年上半年，上海物流仓储市场录得4个新增项目，总计约29.2万平方米，并且二季度新入市项目均已满租，季末全市高标仓存量维持在645.8万平方米。
疫情影响下，上海周边仓储设施省际周转受限影响，大量“保供”相关的生活物流需求推升市内物流仓储设施一仓难求。4-5月，众多生鲜企业临时扩仓，业主也积极响应为客户制定进驻方案，冷链需求随之激增。致使上半年净吸纳量录得22.4万平方米，同比去年大幅上涨超过90%。
二季度末，整体市场空置率较上季度下降3.3个百分点至5.8%，多个子市场维持满租。
图源：CBRE《2022年上半年上海房地产市场回顾与展望》
全市整体租金报价累计增长2.3%，至人民币每平方米每月49.4元，其中处于空置水平低于10%的多个子市场均有超过1.5%的涨幅，进出口相关需求带动临港、奉贤板块租金上调明显，位于临港的保税库迎来租金连续两季度上涨。
下半年，预计将有超过42万平方米的高标仓库入市，分布于青浦、金山、松江子市场，料短期内将推升部分子市场的空置水平。
经历疫情影响，上海物流地产预计将发生不少变化，包括增加冷链仓库、提升自动化水平、减少损耗、布点选址更靠近大城市等，促进行业升级。
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大宗投资领跑全国，资产交易多元化
数据来源：CBRE
2022年上半年，上海物业投资市场录得23笔大宗交易，交易金额达人民币427.89亿元，较上年同期水平微降8.9%。
6月，内贸航运企业上海中谷物流股份有限公司（以下简称“中谷物流”，603565.SH）以29亿元收购上海佳兆业金融中心。
5月，内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司（以下简称“鄂尔多斯”）联合内蒙古鄂尔多斯电力冶金集团股份有限公司以总价26.7亿元买下上海静安区苏河湾中心的两栋写字楼及地下210个停车位，均是公司的业务经营需要，作为办公用房自用。
二季度，这些内资企业购置自用楼宇的需求频频涌现，致使上半年自用型投资占比达39%，内资买家占比亦维持在83%的高位。
依据投资物业类型来看，写字楼物业交易占比61%，较上年同期录得大幅上涨，尤以来自金融、科技、能源与物流等行业的自用买家购置办公物业为写字楼交易占比提升的主要推手，如浙商银行购入绿地创驿大厦A栋，阿里巴巴收购位于徐汇滨江的西岸艺岛等。
另外位于张江板块的生命科学园凭借其在后疫情时期所展现的强势租赁表现逐渐成为投资者偏好的物业类型，特别在本季备受外资机构投资者之追捧；
图源：CBRE《2022年上半年上海房地产市场回顾与展望》
产业地产类物业交易占比17%，继第一季度成功合作收购大上海区域工业物流资产包后，ESR又将包含9个已在成熟运营中的物流及工业资产打包作价约22亿成功变现。除长三角物流资产包交易外，厂房类物业转手自用买家的情况屡见不鲜。
此外，外资地产基金看好长期人口发展趋势，择机布局长租公寓，至此上半年该类资产交易占比达9%。
投资策略方面，疫情蔓延所带来的市场不确定性增加，带动核心增值型交易占比稳步上升。
展望下半年，疫情的有效控制以及全面复工复产将带动上海经济稳定发展，并向大宗交易市场持续释放积极信号，国内各行业头部企业通过购置自用办公楼宇向本地聚集的趋势或将延续。
与此同时，市场依旧不乏源于开发商因流动性紧张而急售优质商办物业的情况，交易的谈判空间或将出现短期松动，大宗交易市场将迎来更多投资机会。
结语
中国作为世界第二大经济体，国际经济地位稳固，上海亦作为中国的金融及经济中心，市场需求仍在，下半年市场整体面将迎来快速复苏，但零售业暂未迎来预期中的报复性消费，恐短时间内持续艰难，办公、物流及大宗交易有望反弹。
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