今年迎来了新中国的百年建党，百年峥嵘过程中，最值得关注的是，我们百年中撬动我们国民命脉的房地产业也迎来了他的72年华诞。
在这72年里，中国房地产究竟经历了哪些翻天覆地的变化，又带给人们哪些省思？
在中国房地产发展的72年岁月里，中国房地产行业发展经历了3大阶段：1978年以前的国家主导的实行的配房/建造模式阶段；1978年-1998年改革开放后的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化市场化开发阶段。在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了14亿中国人的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了个产业发展，对中国经济形成了重大影响。未来，中国房地产行业将在国际化、产业化、智慧化、金融化等多维并举的发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。
一、中国房地产萌芽期(1949-1977年)
1949-1977年， 房地产尚未成为行业。
1978年前，在高度集中的中国计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个五年计划中也从未出现房地产的发展规划与计划。
与此同时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年前，中国城市的数量是50个，城市面貌、城市环境建设的改善等全赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产企业或机构。由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪、生灵涂炭、拮据艰苦。
二、中国房地产上升期（1978-1998年）
中国的房地产与中国改革开放恢复高考是1978年同年，见证着中国由衰败到兴盛的辉煌与涅槃。
1978年人均居住面积是12平方米。
1978年，国家开始了启动房地产业准备的转变工作。理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产奠定了基础。同年，中国第一家房地产企业中原地产成立。
1978年，中国实施改革开放的国家发展战略。作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视野。
1978年后，改革开放的大幕正式拉开，不过和之前将近三十年的工业化进程相比，当时的工业化进程有了一些新的思路，即通过释放人口红利和加快土地资本化进程，来推动基于乡镇企业的乡村工业化和园区工业化进程，当然这两个新思路均是当时环境下的无奈选择，却又无疑符合且引领着方向。
这一时期地方政府既放开了农民手脚，允许其农民利用集合土地办工业，并推出各项政策(如贷款责任担保等)支持乡镇企业发展;同时亦充分借鉴乡镇企业的经验，通过园区低价供地来招商引资并推动基础设施建设(国家也通过财政承包责任制来提高地方政府的积极性等)。
1980年以前，中国所有的居民住房一律由国家政策分配，不存在房地产交易市场。
1980年是中国房地产发展的元年，这一年4月，邓小平提出出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房的设想，第一次把房子定义为商品，拉开了住房制度改革的大序幕。
1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
同年，中国房地产开发集团（中房集团）成立。
1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点。此前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。
1981年，作为重要的改革开放特区城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。
1982年，国务院在4个城市进行售房试点。
1982年，中央政府开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央政府决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。房地产的市场化之路开始起步。
1983年，天鸿集团的前身，北京房地产开发经营总公司创建。
1984年广东，重庆开始征收土地使用费。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。同年，国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。
1987年11月26日，深圳市首先公开招标出让住宅用地，进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖，催化中国房地产行业加速发展。标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。
1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度的实施方案》。
同年的福州敲响。是在上海，数字涨到了2805万元。又过了4个月，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为土地的使用权可以依照法律的规定转让。紧接着，《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。
同年，万科通过股份改组，正式更名为深圳万科企业股份有限公司。同年11月18日，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块。万科正式进入房地产业，为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。
1989年，北京首次公开出售了商品房。
1989年7月22日，香港文汇报，出现了一版地产广告——天景花园。建国以后的第一本楼书也应运而生。
1990年，上海市房改房政策出台，住房公积金制度开始建立。
1991年1月29日，万科A股在深圳证券所挂牌交易。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1991 年9 月13 日，冯仑等人注册了海南农业高技术投资联合总公司，当时冯仑、干功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富 6 人大约占到了公司总股份的 65%。"农高投"成为万通的前身。
1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院进行了24省份的房改，全国房地产进入起飞阶段。中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。
1992 年6 月12 日，北京市政府公布《北京市住房制度改革实施方案》以及其他七个配套办法，并于7月1日全面实施。
1992年，邓小平同志发表了重要的南方讲话，据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，房地产开发经营公司有万家。
1992 年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。
1992 年，万科跨地域经营发展迅速，重点才发东南沿海地区的房地r和股权投资业务。上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。
1992 年 6 月 16 日，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。
1992 年 8 月 20 日，中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港业务上市
的中资企业，获得了 99 倍认购，冻结资金 758 亿港元，创下当时的历史纪录。
1992 年 9 月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。
1992 年 11 月 23 日，恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易，股票代码∶000502。
1993年，中央政府陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。此轮泡沫的特点是在带着鲜明时代特征——特区的局部市场（海南、北海、广州、深圳）供应过大、消费需求不足，金融体系不完善带来的土地炒作催化泡沫等。在中央政府强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下，刺破了海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。
1993年，房地产开发经营公司有3万多家。当时，在总人口数不足万人的海岛上，房地产公司最多的时候达5600多家。
1993 年 12 月，万科更名为"万科企业股份有限公司"。
1994.年9 月，万科举行了成立十周年系列庆典活动。
1994 年阳光100 参与决策北京万通新世界广场开发，创造了北京房地产最早的经典故事。
1995年，第一个售楼处诞生，张欣和潘石屹夫妇于1995年创办房地产开发公司，当时就决定以日本居家工作(Small Office, Home Office)的理念来推广项目，将居家和办公地点合二为一，也就是所谓的Soho。
1993-1995年期间有三份政策文件影响深远，它们不仅限制了地方政府的融资渠道和财政收入的来源，也改变了地方政府推动工业化和城市化的具体模式。
1993年11月十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确推出分税制改革(将城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，房产税，城市房地产税等全部划归地方政府)。1994年3月的《预算法》规定，地方政府及其所属部门不得以任何方式举借债务、不得为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保以及地方政府不能发行地方政府债券。而1995年6月30日发布的《担保法》规定国家机关不得为保证人。
以上三份政策文件限制了地方政府的融资渠道和财政收入来源，导致地方政府将重点由农村和乡镇企业，转向城市化和工业化进程，地方政府吃饭靠财政、建设靠土地的格局正式形成。1995年以后，工业园区数量大量增加(最高峰时甚至高达6866家)，而致力于解决农村劳动力和基层财政压力的乡镇企业则逐渐冷却，园区和工业区成为主导模式。特别是，1998年8月修改后的《土地管理法》提出了两点具有深远意义的制造变革:
(1)将农村集体土地转换为非农用途限制在乡镇企业，且由地方政府把控。
(2)实行国有土地有偿使用制度，即市县级政府以协议、招标、拍卖方式将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者向市县级政府支持土地使用权出让金。
以上变革后，国有土地的有偿使用比重逐步提升、划拨用地的比重相应下降，而地方政府也刻意压低工业用地价格，并通过低价供地来进一步加大招商引资和基础设施建设力度，以此获得大量土地出让收入的同时，还有效推动了城市化进程，并同步增加了城市化过程中的税收。同时1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发(1998)23号)明确要求从1998年下半年开始，全国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，并全面推行住房公积金制度。在这些政策文件配合下，园区工业化和城市化以及房地产金融制度的建立为地方政府带来了非常可观的财政收入。
1997年 11 月6 日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投得北京南路地块。
1997年10月，在席卷东南亚的金融风暴影响下，香港汇市、股市暴跌，银行相继提高按揭、收紧楼宇放款，导致房地产市场大幅度降温，房地产泡沫破裂。
1998 年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的"房改"，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，直正的房地产市场诞生。这期间也发生了一些比较有影响的事件∶
1998 年下半年，万科推出"万客会"，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为"引发地产经营革新的举措"。
1998年政府开始救市，宣布全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动。购房主体也发生了变化：集团购买退出市场，个人消费成为了主体，同时大量的中外合资、合作、独资、私营开始参与房地产的开发销售，房地产市场开始回温，第一次房地产去库存正式开始。
1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款，正式拉开了贷款买房的序幕。2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在积极开展个人消费信贷的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。
1998年东南亚金融危机之后，为了提振萎靡的经济，中国结束了稳健紧缩的货币政策并进入宽松轨道。在加入世贸组织后，为了刺激出口，货币宽松政策得以延续。货币超发也成为推动房地产投资的重要力量。在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产企业开始焕发活力，房地产市场由国资企业统领的局面得到扭转。万科、合生创展、顺驰等大量民营企业获得第一轮快速发展，房地产企业数量猛增到8万家左右。
当然，这一时期房地产发展离不开中国整体经济环境和消费能力的改变。2002年，中国加入世贸组织，中国参与到世界经济分工之中，大量的农业人口进入城镇
成为产业工人，大量的大学毕业生、海外留学生在城市就业，中国经济发展提速，GDP增速进入两位数时代。在经济快速发展的前提下，城市居民的消费结构发生了改变，从日常的吃穿消费升级到大宗商品、情感需求的旅游等消费，汽车开始进入普通市民的家庭，住房改善普遍被提上家庭消费议程。
在此房地产市场启动阶段，市场的典型特征是计划经济向市场经济过渡，建立市场化发展的根本动力，以自主需求为主导的市场交易结构。其中，舆论导向中著名的段子就是中美两国老太太的住房消费理念的故事，深入人心，对刺激城市居民的消费愿望起到了间接的作用。
1993-1998年，中国的GDP总量在20万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面，房地产市场由于消费能力的不足，市场规模有限。全国每年竣工面积仅有500万平米，针对8亿城市人口、12平米的住房面积、较差的住房环境而言，存在巨大的潜在缺口。
这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业，数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。比如北京华远、上海城开等。
三、中国房地产调整期（1999年-至今）
1999 年 2 月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出"积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。"此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。
2000年进入新世纪我国的房地产开始迎来新一轮的发展期，市场的供需关系失衡开始显现，房价上涨，温州财团开始在上海、杭州、苏州、北京置业，形成了温州炒房团。
2001年，中国先后发生了几件热点事件，申奥成功、加入WTO使投资投机狂潮涌现继续为房价上涨的高楼添砖加瓦。
2002 年3 月，潘石屹成立 SOHO中国有限公司。
2002年5月，开始实行土地招拍挂制度。
2002 年8 月8日，中海地产股份有限公司在深圳注册成立，8 月 28 日，中海地产正式通过批准。
进入在内地 A 股上市的辅导期。
2002 年8 月广州恒大实业集团有限公司（以下简称∶ 恒大集团）通过受让公司法人股 41，864，466 股，成为公司第一大股东。
2002 年年内，万科在全国销售住宅1.1 万多套，按住宅销售面积来算，万科已经成为全世界第一的开发商。
2003 年4 月1 日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。
2003 年 6 月 北京首都创业集团有限公司重组其房地产业务成立的首创置业股份有限公司，在香港宣布全球发售5.64 亿股H股，发行价每股不超过1.68 港元。发售股份约占首创置业已扩大股本的 35%。
2003 年7 月 30 日，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积约 60 万平方米，总投资额约60 亿元。
2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号)，明确把房地产业列为国民经济的支柱产业。
2003 年建外 SOHO 年度销售额达到33.2 亿元人民币，创单体项目销售新高。
从"国八条"到"国六条"，从"调控"到"再调控"，央行严控房贷的 121 文余热未尽，
中国房地产又面临新的政策考验。2003 年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地
理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。
2003 年 10 月，香港联交所上市公司首创置业（HK2868）与国家开发银行签署协议，达成了为期 10 年金额达 45 亿元的授信贷款，其利率比普通贷款优惠下浮 10%。这些授信贷款将用于首
创置业进行一级土地开发。这是国家开发银行本年度最大额度的授信贷款之一。
2003年，天鸿集团分别参与了国家奥林匹克体育馆和奥运村项目、奥运会顺义水上运动场和五棵松奥运馆的投标联合体，并全部中标。子公司天鸿宝业先后开发了回龙观龙华园小区、恩济庄二区北工程、曙光花园、回龙观龙腾苑、观澜国际花园等项目。
2003年房地产出现过热的苗头，央行首次推出二套房提高首付，利率上浮等概念来抑制房价上涨过快，上涨势头得到遏制。同时非典爆发，受非典影响国民经济下滑，为了保持经济增长住建部发布国八条，全国房价反弹继续上涨。
2004 年1 月，万科被《21 世纪人才报》等单位推选为"房地产行业十佳雇主"之一。
2004年2 月4日，招商银行授予万科集团"钻石客户"称号。
2004 年 3 月 30 日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称"71 号令"），规定 8 月 31 日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
深圳市梅江南投资发展有限公司成立，其背景是总资产逾 4 0 亿元的天津市滨海投资控股集团为进军珠三角地产领域而专门设立的投资公司。其在深圳开发的第一个项目是左庭右院。
2004 年上半年，"恒大地产"保持良性发展态势，被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所评为"中国房地产上市公司财富创造能力 10 强"。
2004 年 9 月2 日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行房贷风险作了相应规定。
2004 年10 月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内"地产泡沫说"的专题报
告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断，得出的结论是∶"泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。"此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。
2004 年 11 月6 日一笔价值9 亿多元的土地转让合同在北京正式签定，这是国土资源部禁止以协议方式转让土地后，北京市以招标方式转让的第一块土地。获得这块土地的是北京首创置业。这片土地共有12 万多平方米。
2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内地产泡沫说的专题报告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断，得出的结论是：泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。
从2005年开始，政府开始把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了被圈里人称为国八条和国六条的通知。
2005 年3月26日，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电(2005)8号，简称国八条)。该份文件强调∶"住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行"，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出;"控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。"这个通知被人们称为"国八条"。
2005年，作为专业的开发商，阳光100 在全国共开发了10 多个项目，已建与在建总面积逾 400万平方米;目前，公司每年新增开发面积超过 100 万平方米。
1998-2003年，房地产发展蓄力期：取消福利分房、按揭消费、土地收储、银根宽松。
1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年6月份左右，在东南亚金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。房地产市场进入了决策层的视野，政策面开始发生变化。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。
2003年，中国实行统一收储并出让的土地管理政策，再加上中国在1993年形成的地方财权与事权分开的财税管理体系，地方拥有有限的财权，却必须承担更
多的地方事权。这一体系下，地方政府无限制追求以土地出让为主的预算外财政收入，以填补地方事务的财政支出不足。另外，建立在房地产开发之上的城市建设、
2005年以来，房市几经调控、问题症结均未能有效解决
和土地制度变革相配套，房地产金融制度的推进同样不可忽略。1981年开始，深圳和广州开始试点商品房开发;1984年广东与重庆两地开始征收土地使用费;1984年《国民经济行业分类标准和代码》首次将房地产列为独立的行业;1988年2月25日国务院发布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》;1989年北京首次公开出售商品房;1998年下半年正式取消福利分房制度，房地产金融体制正式形成。
在这一时期，房价接连攀升，并造成以海南房地产泡沫为代表的事件多次发生，风险隐患急剧上升，而这也是当时全国房地产景象的真实写照。不过从2005年开始，国务院便开始将稳定房价作为政策制定的主要出发点，相继发布了一系列文件，但问题并没有从根本上得到解决。
2006 年 4 月 28 日央行宣布∶ 将人民币贷款基准利率上调 0.27 个百分点。
2006年5月 17 日，"国六条"出台，引发诸多争议、产生巨大反响
2006年5月24日，国务院转发建设部等九大部门发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发〔2006〕37号，简称国六条)。
2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，强制征收二手房转让个人所得税。
2007年9月27日央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发(2007)359号)以及12月5日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发(2007)452号)后，开发商资金链开始紧张，再加上2008年金融危机影响，使得2007-2008年期间房价有所下跌，但2009-2011年房价开始再度攀升，于是一系列政策文件相继出台继续进行调控。
2007年天价地王频频出现，国家开始采用收紧金融政策，规定对于贷款的二套房，首付不低于四成，利率基准上浮1.1倍，加强外商投资房地产的审批。央行加息、上调准备金利率。房价开始小幅跳水，交易量也受到一定影响。半年后受美国次贷危机影响爆发了全球金融危机，房地产行业进入冰冻期。中国经济受金融危机影响经济增长下滑严重，中国政府开始再度救市，央行调整个人房贷利率下限为70%，住宅首付两成起，开始第二次去库存。
2008年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌。
2009年，房价止跌回升。当年全国房价增长率达到23%左右。
2009年12月7日，中央经济工作会议第一次不再被当作支柱产业来阐述。同年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措(简称国四条)。2010年4月14日，国务院常务会议提出新国四条，即二套房首付至少5成、增加住房有效供给、加快保障房建设和加强市场监管。
2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发(2010)10号，简称国十条)
2010年，史上最严调控拉开序幕，北京等部分放价较高的城市开始限购，加大保障房建设。政府实行差别化信贷政策调控首付比例上调为30%起，二套房首付不低于50%，贷款利率基准利率上浮11个点以上，暂停三套以上贷款，全国房价应声下跌。
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简新国八条)，即强化差别化住房信贷政策、二套房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍以及保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求等等。
2012年，央行两次降准降息，宽松的货币政策使销售和地产投资回暖，房价明显回升。
2013年2月26日，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号，简称国五条)。
2014年，央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》调整房贷政策，二套房认定标准由认房又认贷改为认贷不认房。
2015年，央行、住建部、银监会联合发文（330新政）：二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%，其后中长期贷款利率下降至4.9%，2010年后全国房价比较平稳基本不涨不跌。12月中央经济会议强调化解房地产库存。
2015年11月10日，中央财经领导小组会议提出城市中国需要系统布局，并将城中村改造、户籍制度改革，农民工市民化等问题作为下一阶段的重要工作。同年12月20日，中央城市工作会议时隔37年再次召开。
2016年12月16日，中央经济工作会议第一次提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位，并被写进2017年10月的十九大报告。此后政策层面一直延续该提法。
2016年，房地产政策开始密集出台。2月财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》：首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%；二套房契税由3%降至1%（90平米以下），由3%降至2%（90平米以上）； 2年以上房屋交易全部免征营业税，不再征收2年以上非普通住宅的营业税。
2016年10月前后政府再度调控限购限贷，限售限价，由于重新收紧限购限贷政策，一二线房价迅速降温。12月中央经济工作会议首次提出长效机制：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位。加强住房市场的监管整顿，规范开发、销售、中介等行为。
2003-2016年:土地财政+房地产金融格局逐步形成并愈发深化1、背景:园区狂热急刹车，人口流动明显加速
这一时期的特征是农民工在乡村和城市之间、一般就业人员在城市与城市之间穿梭，流动性明显加速，而中国的城市化率也在逐步提升、城市覆盖面积不断扩大。与此同时，在开发区、工业园区各种狂热之后，2003年7月30日国务院发布《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发〔2003〕70号)开始对其进行整顿，开发区和工业园区数量最终由近6900家降至1568家。不过好在此时土地招拍挂制度和房地产金融制度正式形成。
通过放开土地政策约束，搭建地方政府完整的资金链
一直以来，政策层面均在不断提升土地资本化的程度，放开地方政府通过土地搞建设的政策约束，并以此推动城市化进程，以吸纳农村转型到城市的劳动力。2001年4月30日国务院发布的《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发(2001)15号)扩充了招标、拍卖的适用范围，首次提出非经营性用地也须纳入招标、拍卖的范围。2002年5月9日国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)进一步明确同一宗地有两个及以上用地者的，应当采用招标、拍卖或挂牌方式出让。2003年8月12日国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号)，明确把房地产业列为国民经济的支柱产业。2007年9月28日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)，对商业、旅游、娱乐和住宅及工业等经营性用地以及同一宗有两个以上意向用地者的，实施统一的招拍挂制度。
这背后的逻辑在于一个完整的上游+中游+下游资金循环链搭建。
(1)上游为通过政府出让土地收入并以大量土地储备(始于1996年)和各类政府融资平台(始于1998年)为基础从银行体系大量金融支持。
(2)中游则以此为基础提供大量基础设施建设和房地产一级市场配套设施。
(3)下游则是通过住房金融制度来刺激房地产二级市场和住房消费信贷的发展来消化或者说接盘基础设施建设所带来的产能。
最终下游可以反过来进一步提升地方政府通过上游拓展财政收入的动力，如此循环便是土地财政+房地产金融的完美结合。
2003-2016期间房地产调控政策很频繁，但是土地财政+房地产金融的债务模式已经基本形成且较为牢固，因此房地产领域也呈现出越调越涨以及矛盾越来越突出局面，解决这一困境需要更深层次的机制设计与战略运作。
2、现在市场上多认为2020年4月9日发布的两份重磅文件具有深远意义，但这并非突然而至，两份文件中所提及的政策导向最早可追溯至2013年的十八届三中全会及其随后发布的一系列政策文件，实际上可以将其理解为变革土地财政+房地产金融模式的顶层设计。
3、2013年11月的十八届三中全会《决定》强调，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2017年1月30日，国务院印发《全国国土规划纲要(2016-2030年)》。
2017年，房地产迎来最严厉调控年，3月17日，北京发布楼市调控新政《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，调控政策蔓延全国。3月份到11月份已超过100座城市发布楼市调控政策。
5月20日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。
7月18日，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳等12城试点住房租赁市场改革，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台。
8月份开始，多地陆续掀起房地产违规检查风暴，对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任，限制拍地甚至禁止市场准入。
12月超过50个城市出台住房租赁政策扶持住房租赁市场的发展，至今中国各省楼市成交量普遍下滑。
2018年，房地产行业经历了从高温到降温的过程，房价预期发生了明显扭转，从我2018年的商品房市场的销售情况来看，销售面积上涨幅度有所放缓，但是销售金额还是有明显的增长，上涨幅度达到12.2%，其中全国的房地产企业销售额中，前十的企业增速达到24.8%，排名前20的企业增速达到29.4%可以看得出来，整个房地产行业当中，集中度已经有明显的提升。
2018年5月19日，住房城乡建设部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(建房〔2018〕49号)
从历年的销售面积数据来看，我国2018年的商品房的销售面积达到2.31亿平方，同比增速1.3%，从商品房的销售额增幅达到12.3%，在销售面积并未出现大幅增长的情况下，我国的商品房销售额出现了明显的增长，说明我国各地在房地产价格还是有一定的上涨，虽然各大一线城市的交易价格有所平缓，但主要是二三线城市的交易价格普遍出现上涨所致。
从我国去年新开工的房屋面积来看，都有所增长，而在房地产投资额方面也维持稳定。从具体的数据来看，我国2018年新开工面积同比增长达到17.2%，而房地产领域的投资额达到了9.5%，从2019年的预期来看，因为前期房企拿地比较多，因此，目前大部分的房地产企业手中都有相对充足的土地储备，全国范围内等待开发的土地规模明显创出新高，而目前商品房的库存已经处于历史的地位，短期之内可以销售的仿佛数量不足，在一定程度上我国房地产市场大概率还将保持稳定的增长。
对于整个房地产行业的发展来说，从2018年高层的表态可以看出，房地产市场的稳定发展是目前我国对于房地产市场的指导思想，在明确房子是用来住的，不是用来炒的这一前提下，维持住整个地产行业的发展韧性和投资韧性，因此，基本上可以确定的是，房地产市场大概率在今年还将保持稳定的运行。从业绩方面来看，因为地产公司前期土地的投入比较大，因此，尽管后期土地政策有所转变也完全不会影响地产公司的投资，因此，投资额方面是可以确保稳定的，而对于估值方面，对于那些规模比较小，回款比较慢的公司，需要关注其短信承压的风险。
2019年4月，《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》和修订后的《城乡规划法》发布。同年7月，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)，土地二级市场进入规范发展新阶段。同年8月，《土地管理法》修正案经审议通过(2020年正式实施)，明确以缩小土地征收范围、允许集体经营性建设用地入市为标志，以扩权赋能为基本取向的农村土地制度改革取得重大突破。
2019年，住建部以稳地价、稳房价、稳预期定调全年楼市，前两个月基本延续了去年年底的态势，市场并没有发生太大的波动。
2019年基本就是房地产税的草案准备阶段。但是，由于其复杂性，并不是短时间内就能落地。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，房地产税5年之内会出台，但以后实施可能还需要很长时间。
2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，明确规定(1)将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项以及试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准;(2)首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。2020年4月9日发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》代表了新一轮土地制度与房地产金融变革的最新政策方向，其影响主要体现在以下几个方面:1、人地挂钩的制度变革更加明确，即户籍制度改革与农村集体土地制度改革同步进行，在推动城镇或城市常住人口落户的同时，同步推进农村集体土地用途向建设用途转换。事实上在时间维度层面二者也较为同步，2013年的十八届三中全会奠定了新一轮土地制度变革的政策依据，而2014年7月与2016年9月国务院相继发布的《关于进一步推进户籍制度改革意见》和《推动一亿非户籍人口在城市落户方案》则作为配套政策给予支撑落实。2、城市和城市群的边界会逐步向外延伸，中心城市的带动作用会显著加强，城市圈或都市圈的重要性会进一步突出，而政策资源、人口、资金、技术等也会向其倾斜。与此同时土地开发的力度也会进一步向城市群或城市郊区等扩展，以增强中心城市的辐射力，带动周边地区的发展，并为中心城市进行产业转移、疏解人口压力提供条件。3、由于省级地方政府被赋予更大权限，意味着建设用地供应会明显增加，园区开发的力度会进一步增强，企业拿地也会越来越容易，且拿地范围会进一步向城市群边界城市扩展。诸如城中村建设、旧城改造、旧村改造、新城与新区建设等城市或城镇更新项目和基础设施建设项目也会配套跟进。4、2019年4月8日与2020年4月9日国家发改委分别发布《2019年新型城镇化建设重点任务》和《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，意味着在城市群和城市户口明显增加的同时，一些新型城镇和新市民也会起来。根据发改委披露的数据，目前我国共有2.20亿已成为城镇常住人口但尚未落户城市的农业转移人口，其中65%分布在地级以上城市，基本上是大城市，这超过2亿的人口一旦落户后将会带来巨大的零售业务和产业配套业务机会。5、一线、二线城市抢人大战的境况将会持续下去，而随着落户人口的逐步增多，预计地方政府的财政与社保压力也会相应提升，同时由于建设用地的范围进一步扩大，意味着土地出让收入会有所增加(2016-2018年地方政府出地出让收入分别高达3.68万亿元、5.18万亿元和6.50万亿元)，而在此期间商业银行与地方政府相应的业务合作机会也会明显增多。(四)未来的业务空间应随着新型城镇化与城市群扩容的方向而逐步拓宽基于此，未来的业务领域在深耕原有领域的同时，必须随着新型城镇化的方向而逐步下移，这样的业务空间也会明显拓宽，否则一直在原有领域里必然会面临业务空间越来越窄的窘境，即原先聚焦于一线城市的战略必须转向以一线城市为核心的城市圈或都市圈，将业务范围全面拓宽至城市群所覆盖的领域，同时零售业务层面也应进一步拓宽至城镇常住人口但未在城镇落户的2亿多群体。2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，年内7天逆回购利率下调两次至2.2%，14天逆回购利率亦下调两次至2.35%；中期借贷便利（MLF）操作中标利率全年下调30个基点至2.95%，TMLF中标利率亦下调至2.95%，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。在房住不炒基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在1%以上，10-11月价格累计上涨0.72%，较去年同期扩大0.36个百分点。单月来看，2020年11月，百城新建住宅均价15755元/平方米，同比上涨3.63%，涨幅较10月扩大0.11个百分点；环比上涨0.32%，较10月收窄0.08个百分点，涨幅连续41个月在0.6%以内，维持在低位区间，整体价格平稳运行。土地市场整体推地节奏有所加快，住宅用地供求小幅增长，出让金增长近两成。
据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率与去年同期基本持平。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%，与2019年同期基本持平。楼面均价的上涨一方面受各线城市土地成交结构性因素影响，另一方面，部分热点城市优质地块供应量增多，企业参拍积极性高，带动全国成交楼面均价上涨
行业环境：资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主宏观经济方面，展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面临较大压力。未来中央仍将多举措畅通国内大循环，充分释放国内需求潜力，为双循环新格局的形成奠定坚实基础，同时，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续实施稳健的货币政策，更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复发展提供更有利的资金环境，M2增速有望保持在高位区间。房地产金融长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管将持续强化，防止房地产市场过度金融化，防范化解系统性金融风险。政策方面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，房住不炒、因城施策保障市场平稳运行，三稳目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。另外，《建议》中提出要促进住房消费健康发展，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。推动金融、房地产同实体经济均衡发展，亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。
2020年5月28日，十三届全国人大第三次会议通过了《中华人民共和国民法典》其中首次对居住权单独立法放在了用物权部分民法典在2021年1月1日正式执行中国房地产市场将会出现众多完全不同的法律新规民法典。
2021年1月中央政策∶房贷"两道红线"∶"房地产贷款占比"，个人住房贷款占比2021年1月宁波政策∶允许将闲置商办、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍。
2021年1月长沙政策∶优化基础教育集团化办学，合作分校将有序退出名校集团政策;放开了长江中游城市群和湖南省内异地贷款、贷款额度计算方式调整。
2021年成都政策;对房地产开发企业存在违反调控政策、加价销售，予以信用记减分处理。2021年1月合肥政策∶对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主。
2021年1月成都政策：暂停其办理相关二手房网签手续。
2021年1月8日厦门政策∶维护房地产市场健康发展，引导住房健康消费。
2021年1月19日政策;高层次人才可凭认定证书购买首套，二套遵循限购;家庭购买只能登记具备资格成员名下。
2021年1月21日政策∶1、完善土地管理;2、调整增值税征免年限;3、严格住房销售管理;4、离异3年内房产限购。
2021年1月25 日政策，法拍住房纳入限购政策政策∶;1、严管贷款发放;2、加强信贷用途管理;3、房产中介合作管理;4、严管首付资金。
2021年1月27日广州政策∶工农中建四大行房贷利率加点上浮。
2021年1月27日杭州政策：1、加强限购限售;2、赠与者3年内不得买房; 3、完善无房家庭认定;4、高层次人才优先购房。
2021年1月28日政策∶多次约谈和持续检查中介机构。
2021年1月28日政策∶明确购房资格审查导向，禁止代持、禁止炒房客通过结婚规避买房限制行为，防范漏洞。
2021年1月15日南京政策;硕士需缴纳社保半年以上，本科缴纳社保一年。以上方可获得人才购房资格。
2021年2月江西政策;全面取消城市落户限制。
2021年2月郑州政策;航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，统一组织发布。
2021年2月天津政策∶2021年宅地出让将落实"两集中"，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。
2021年2月1日政策∶1、土地∶限地价+竞地价+竞自持租赁住房面积+租赁住房年限;2、租赁税收优惠。
2021年2月3日政策∶对存在违法建设的不动产，将暂停买卖合同网上签约功能， 并进行风险提示。
2021年2月8日政策∶建立二手住房成交参考价格。
2021年2月8日政策;严查购房家庭冻资情况 违者取消摇号资格。
2021年青岛2月22日政策∶人才住房配建、货币补贴、人才定价备案、产权型人才住房满5年交易。
2021年2月24日政策∶2021年宅地出让将落实"两集中"，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。2021年2月28日政策;商务公寓、宿舍项目可配建燃气管道。
2021年8月1日政策∶2021年南京上市计划中的商品住宅地块，按照4月、7月、10月三批次安排上市。
2021年12月30日上海政策∶房产税政策落实。
点评∶2021年伊始，宏观环境延续紧缩态势，各城市政策面偏严厉。部分城市存在加码表现，加码城市主要集中在长三角地区，意在遏制火热楼市。而大部分城市力度更为温和，市场规范作用大于抑制作用。"房住不炒"决心依然坚定，预计地方调控"紧多松少"局面将延续。2021年上半年，中国房地产市场表现整体平稳。年初部分热点城市延续了去年末以来的市场热度，淡季不淡。同时，春节期间一二线城市购房情绪升温，进一步提振了楼市表现，而一季度以来市场热度也得以持续。得益于市场表现，上半年百强房企销售业绩规模整体提升，TOP100房企前5月单月业绩规模较2020年同期均实现同比明显增长，较2019年同期的单月业绩增速也均在30%以上。累计业绩来看，1-5月行业TOP100房企累计实现销售操盘金额48669.5亿元，同比增长51.3%，较2019年同期也有39.4%的增幅。021年上半年，房地产行业发展稳字当头。短期来看，在行业增速放缓叠加三道红线的压力下，企业控负债、降杠杆压力增加。随着投资和扩张动能相应降低，业绩增长承压、目标增速趋缓。长期来看，在房住不炒长效机制以及整体政策环境边际收紧的主旋律下，行业发展方向也更为清晰，预计未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。新常态下，因企施策 与因城施策趋于常态化。一方面，规模房企整体战略需以谨慎经营、防范风险为主，积极适应新的政策与市场环境，调整投资、销售、融资等各方面的经营计划，构筑起可持续性竞争优势。另一方面，随着不同城市市场分化加剧，企业需要更具针对性的销售策略。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售渠道，加强营销和折扣力度，及时调整价格优惠抢占市场份额、加速现金回流。此外，在需求侧改革推行下，市场也正提升对需求端特征与变化趋势的关注，仅从供应端发力将难以适应市场趋势。对房地产行业而言，这也将倒逼房企转变发展思路，加速向买方市场转型。只有不断提升服务质量、加强产品力打造、提升自身的综合实力，才能在日趋同质化的行业竞争中保持优势，进而助力项目去化、提升销售回款效率。
四、中国房地产72年荣光
72年峥嵘岁月，一个中国的大时代就此结束。
而今迈步从头越：培养了一代又一代人的伟大中国，房地产是他根治命脉，国之昌荣之本。
今宵离别后，何日君再来？
你觉得中国还有希望吗？很多人觉得没有，我的答案是坚定的。
我依然热爱着我的祖国和人民，希望大家的居住环境越来越美好。
